李嘉诚家族新预测又是对的？2024年起，房地产大概率出现3个走向

看了3个信息，有感而发。

一是据财联社报道，厦门、成都、沈阳等多个城市拟在近期降低二套房首付款下限，最低可能到20%-30%。其目的是通过激活住房需求，提升市场活跃度。

二是上海将于8月21日发行31.5亿元棚改专项债。

三是经济学者在九派新闻上发表了一篇文章，题目是《房地产，正在迎来历史拐点》，全面分析了房地产为何正迎来历史拐点。

关于第一条，说明我们很多大城市楼市刚需也没那么充足了，需要通过降低二套房首付下限，释放改善需求。原因就在于，目前市场上挂牌的二手房非常之多，老旧房、高层住宅根本就不好卖，你想要置换，没有那么多的首付款，那么，只能通过降低二套房的首付款比例释放购房需求。但问题是，现在的市场大不如前，有多少人敢加那么高杠杆买房呢？

关于第二条，这个没什么好说的。连上海这样的超级城市也需要发债来推动拆迁改造，说明地方上的财力也很有限了。当然，更为重要的是，面对房地产市场和经济低迷，通过拆迁改造可以激发买房欲望和拉动内需。联想到前一段时间国家积极推动大城市的城中村改造，合理的想象是，棚改并没有结束，适当的还是可以做一做的，加上城中村改造合力，这其实是给市场释放了某种信号。

关于第三条，下面，我们重点来说说房地产正迎历史拐点的事。首先说，我是基本认同这篇评论观点的。看看主要说了什么，为什么？这对我们理解和判断房地产是帮助的。

第一个，近期或者接下来，各地出台房地产政策都是基于国家前段时间对房地产供求关系发生“重大转变”的认识和表态。直白地说，所有提振楼市的政策应都是围绕这一基调来做，为后市管控指明了方向。

第二个，房地产整体从供不应求转变到供大于求，并不是突然情况，而是一种必然趋势。除了部分特大超大城市外，绝大部分城市住房并不缺了，市场已经进入由买方说了算的时代，大家要认清这个现实，这是说给开发商、卖房人听的，而我们购房者也要了解。

第三个，这也是文章分析的核心：决定房地产走势的三大基本面已经发生转变，即人口、经济、城镇化。经济都知道，相比房地产黄金发展期依托的经济高速增长已不存在，说直白点，就是房地产发展的背景变了。而人口就更好理解了，自去年负增长以后，住房需求将呈现下滑趋势，对房价自然也是牵制；文章还预计，未来5-6年，我国城镇化率将触及70%的天花板。所以，文章的结论是：房地产政策松绑，也不会出现像过去那样的集体上涨情形。

即便如此，文章也认为，房地产仍旧是我国经济支柱，是家庭最大财富，房贷占银行贷款比重也不小，还是希望房地产能够软着陆，通过时间消化泡沫，最终实现平稳健康发展。

文章如此评论，国家其实也是这样做的，现在通过小火慢炖的形式，逐步放松房地产调控，让楼市温和回暖，主要还是要实现发展经济和不刺激更大泡沫的目标。同时也面对现实，适应房地产发展规律，控制房企债务发展，建立起与城镇化后期相适应的住房市场规模，以实现房地产良性循环发展。但是不是意味着房地产就没有机会了呢？答案显然也不是！

李嘉诚家族新预测又是对的？

这段时间，李嘉诚家族在港低于市价3成卖楼的事情被炒得沸沸扬扬，600多套房子，引来3万多人争抢，中签率只有2%，这可能比内地最火热时有过之而无不及。很显然，当地人买这房并不一定都是自己住，他们也看到了其中利差，说明大家对未来的楼市仍然抱有期待。

但也有人说了，普通人哪有李嘉诚家族聪明，这明显是李嘉诚在抢跑。这话要看怎么理解了，作为精明商人来说，这房子虽然低于市价，但相对于成本，其实是赚了很多。而且大家也看到了，李嘉诚虽然不缺钱，但受经济大环境影响，集团各项收入下滑还是挺多的，把已经能赚钱的东西变现实际上是很明智的做法。为什么这么说呢？

做过房地产的应该知道，假如楼盘能卖1万/平米，需要3年时间去化得七七八八，但如果打8折能一下卖光，你会选哪个？从成本上算，房企融资7-8%就算很低了，3年时间，仅资金成本就20%多了，这还不算这期间的管理费用、营销、人力成本等等，所以，一下卖7折是打个平手，卖8折那就赚得更多。现在的港内购房者观望程度浓厚，其实就跟内地差不多，所以，从商人的角度看，李嘉诚家族做法果敢决绝，非常有魄力。

所以，李嘉诚家族说，他们一向奉行以市价或者低于市价的方式卖楼促销。手上有了大把的现金，在楼市调整期，他们自然可“大鱼吃小鱼”，盯住那些处于债务危机的优质项目下手，像前一段时间围猎市价300亿的豪宅项目就是非常明显的例证。在业绩发布会上，李嘉诚家族就明确预测，市场明朗时，会积极买地，现在买地置业时机比3年前更稳妥。从目前来看，相比5年前李嘉诚预测房企债务暴雷将现，这次李嘉诚家族的最新预测很可能又是对的，2024年起，房地产大概率出现3个走向。

第一个，房地产市场将逐步回暖。在东方金诚高级分析师冯琳看来，若各项政策调整到位，预计房地产投资在第四季度逐步回暖。从实际来看，目前二线城市已有相关的措施出来，一线城市也有消息说会在月底统一发布，当一二线城市步调一致，市场共振也将随之而来。第四季度房企拿地意愿，或因明年的预期而开始转强。

第二个，劣质房产变现才是王道。李嘉诚能把盈利的房子及时变现，不恋战，与抄底市场并不矛盾，对我们个人的启示是：那些老旧房，特别是非品质的高层住宅，君不见，现在各城挂牌量占比最大的就是这两类房子，有的城市占比超过了9成，应该趁着市场回暖逐步变现，别等到市场冷下来又陷入被动。要知道，未来的房地产市场与过去明显不同，缺的是好房子，绝不是这些过期产品，每一次市场调整，其实就是对后者的加速贬值（相当于物品折旧）。

第三个，核心城市、核心地段的房产，仍然可期。看看李嘉诚家族，虽然在内地没再拿过住宅地块，但自去年以来，仍在内地多个城市核心地段攫取了多个商业体，要么是在一线城市，要么是在二线城市。普通人虽然不能与他的大手笔操作相比，但买房的逻辑还是一样的，如果也遵循在核心地段、核心城市逻辑，大概率也不会错。原因在于，大城市在人口吸附、产业布局、就业空间等方面具有优势，一旦市场回暖，这些地方显然就是最先受益者。何况国家已经确定在大城市积极推进城中村改造，用业内的话说，读懂了大商人的商业逻辑，他能吃肉，普通人也能喝点汤不是？