多家开发商预判楼市趋势性回暖，如何评价今年房地产市场走势？

在经历了行业大洗牌之后，上市地产公司陆续交出了自己的“成绩单”。过去的“三高”（高周转、高杠杆、高负债）发展模式已成为过去式，行业正处于转向“高质量发展”的关键时期，对于未来地产行业的走势，多家开发商给出了自己的预判。

澎湃新闻（http://www.thepaper.cn）在整理了多家地产公司2022年业绩会的内容后发现，多家开发商认为今年开局良好，尽管3月份出现回落，但市场已在趋势性回暖中。

市场处于趋势性回暖，仍然面临不小的压力

作为目前行业排名第二的保利发展（600048.SH），保利发展董事长刘平认为，市场处于趋势性回暖中，今年年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

万科企业股份有限公司（000002.SZ）董事会主席郁亮则认为，目前对市场的分析有各种各样的看法，但其认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，对于现阶段的市场，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”。国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。同时，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

华润置地（http://01109.HK）董事会主席李欣表示，春节以来房地产市场回暖明显，从案场明显能感受到顾客购房意愿提升。华润置地前两个月的签约额同比上涨两倍以上，虽然3月份略有下滑，但市场依然保持回暖的趋势。从城市分化来看，主要表现在一二线热点城市比较稳定，其他二线城市还处在止跌平缓复苏的阶段，三四线城市反弹迹象还不明显。张大为认为，今年的房地产市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，整体出现分化和平稳复苏的趋势。

在招商蛇口（001979.SZ）2022年业绩会上，招商蛇口董事长许永军称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”

龙湖集团（http://00960.HK）董事会主席兼首席执行官陈序平在公司2022年年报中表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

绿城中国（http://03900.HK）董事会主席张亚东对房地产发展长期看好，张亚东称，2022年是行业波动的波谷，房地产市场和企业出现很大的洗牌和变化，但触底已经过去，开始进入复苏阶段。绿城中国副总裁李骏认为，目前来看市场整体已经出现了回暖的迹象，但是热度和可持续性仍需市场的检验，对市场持谨慎乐观的态度，同时希望通过市场回暖实现更好的经营结果，即在确保流速的同时，部分项目合理地提升价格，进一步降低费用，加强回款管理。如果宏观经济能够持续向好，居民购房信心持续恢复，2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件，但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况。

Y评论：

如果在业绩会上还说行业不看好，那董秘就可以辞职了。就连任性的万科最近也不敢提黑铁时代了。

因为正如郁亮所言，我们提前步入了黑铁时代。

这点相信万科也感受明显，最近有幸看到了万科的资产出售表，就连他们最引以为傲的龙岗万科也被放入了，要知道这可是万科唯一在深圳有点知名度的项目，那么我们真的可以预知，行业老大们真正的内心在想什么。

没错，节衣缩食，度过冬天。

最近裁员还在进行，比裁员更恶劣的是不发薪水。这就是白嫖了。3月富力某区域员工视频开骂公司有几个月没发工资了，而融创某区域员工也在网络痛骂3个月没发工资……

所以，房地产企业的现状并没有得到实质性的改善，这里包括了已经获得融资授信的万科，也包括了更多本身就在危机中的暴雷房企。

银行真的不傻，即使国家打开融资，鼓励贷款，但是银行是企业，不是福利机构，换成我是他们，也只可能给房地产企业里面的好的项目放贷（比如一线城市的房地产项目），而三四线城市是绝对不敢碰的。

所以，我们从万科卖深圳最好的商业就能明白：企业只能自救，尤其是已经无药可救的三四甚至于五线城市的到手的项目，期待房市回暖，希望止血出局……

但是如果让他们再去染指三四五线城市的投资拿地，那是想都别想了。宇宙房企的碧桂园，曾今最引以为傲的“农村包围城市”战略，现在女儿上位后，直接宣布以后重点聚焦1-2线城市，你就明白中国房地产行业未来的走向……

同样的反映在住宅需求端。

3月国家统计局公布的70城房价数据显示，进入到1-2月，70个城市新房和二手房同比和环比都在增长的城市只有4个，那就是北京、上海、成都和长沙。这我们期待的房市全部回暖差距甚远。

所以开发商所说的谨慎是的的确确做到了，但是估计谁也乐观不起来……

接下来会怎么走。

我们不能一味的觉得房地产市场会万劫不复，这不符合常理。商品只要价值，它就有市场。更何况房地产本身代表的是土地价值，它具备稀缺性的。那种为了让大家欢喜而一味唱衰的网红博主，我其实就想问：你买房了吗？

住宅和许多商品一样，它是一条波浪线，有起有伏，波峰波谷，只是起伏的时间，以及起伏的高度。我们其实反感房地产的核心逻辑是房地产的价格太贵了，超出了它基本的价值。

只有当价格回归它本应的价值，那么肯定就是值得我们出手的时候。比如说，如果房价和你5年租房的价格差不多，那么租房的人群也会算一算，觉得值得也去买个房。

因此，信心的修复不是时间问题，是价格问题。

什么时候价格恢复到它合理的水平，那么就是房地产回暖的时候。

很显然，四五线城市现在是个死局，因为价格太高了，甚至于说某些监管机构强制要求不准降价出售，这就真的违背市场规律了。需求少了，降价还不允许了，那么开发商就只能干熬了，等待无谓的希望了，断臂出局其实也好过累死三军。因此，四五线城市应该降价促销，因为真的太饱和了。

而一二线城市，显然还有一线博弈的希望。

北京昨天公布了拆迁的最高赔付标准，不超过267平方，那么这其实就是在帮助地产减少旧改中的最大拆迁成本和时间周期的不确定性，可以说是利好房市的。这样就保证了开发商可以在限价的基础上，降低成本寻求利润。这会大大提高房地产企业在北京拿地的热情，尤其是旧改和城市更新项目；

深圳昨天又开始强调6折的人才房即将退市，并且将需求的池子放大（人才房的入围资格从35岁降低到30岁），今年8000套的人才房虽然去化率只有不到50%，但据说位置好的二房和小三房已经全部售罄。

北京、上海、深圳，其实还没有放开限购和限贷，也就是说需求市场根本没有实质放宽，但即使如此，他们的市场反应的确是回暖了，这也就说明，这里无需调整价格，仅需调整限制需求的政策就可以实现房地产的回暖。

这又回到了房地产最终决定价值：城市经济发展水平✖️城镇化率✖️净人口。

未来我们不太可能再遇到一荣俱荣，一损俱损的局面，这本来也不符合市场逻辑。一定是有的地方卖的好，有的地方卖的差，有的企业卖的好，有的企业卖的差。

这才是真实的商品化市场……