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大湾区写字楼市场分化 广深港趋稳，珠海、佛山现高风险信号

每经记者：吴抒颖 每经编辑：林菁晶

写字楼的租赁状况向来是经济状况的晴雨表。

2019年10月10日，第一太平戴维斯发布了《大湾区甲级写字楼指数》报告显示，截至2019年6月大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%至172。同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%至216。

分城市而看，香港、广州和深圳依旧是吸引力最强的三座城市，空置率均处于相对低位，分别达3.1%，4.1%和18.1%，广州已接近香港同期水平；而佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为39.0%和37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。

图片来源：第一太平戴维斯

深圳写字楼市场回暖

今年以来，深圳写字楼市场空置率上涨的消息一直是市场关注的焦点。据第一太平戴维斯发布的数据，由于新增供应于季内集中入市，三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点，同比上升4.8个百分点至22.4%。

数据显示，今年第三季度深圳甲级写字楼市场迎来九个新增项目(共11栋写字楼)入市，新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。

不过，第三季度的深圳写字楼市场也出现了积极的信号，例如，深圳甲级写字楼净吸纳量由上一季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米；与此同时，今年第三季度深圳甲级写字楼平均租金环比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。

第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇认为，一些业主采取减租、延长免租期等方式使甲级写字楼的租赁活动回暖，所以在大量新增供应入市的背景下，深圳甲级写字楼市场的净吸纳量回升。

高力国际在最近发布的报告中也指出，国家“中国特色社会主义先行示范区”的政策将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。2019年第三季度，在投资和消费增长的驱动下，深圳经济总体保持平稳增长态势。深圳甲级写字楼市场也录得正净吸纳量。

高力国际续称，租户持续西移，本季度南山区录得全市最低空置率。在少于预期的新增供应和正净吸纳量下，空置率保持相对稳定。整体而言，业主在与租户谈判过程中，议价空间正在变得更加灵活。

广州空置率保持低位

相较于深圳，广州的供应量和空置率这两个季度都保持相对稳定。据高力国际最新发布的报告，2019年第三季度由于没有新增供应而净吸纳量在上升，广州空置率环比轻微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。

不过广州的甲级写字楼租金也录得小幅下滑。报告显示，2019年第三季度，租户的议价能力增强，广州CBD珠江新城的部分业主开始软化态度，租金环比下降1.3%至193元人民币/平方米/月。

高力国际表示，今年第二季度租户保持观望态度，同时业主亦不愿降低报价，导致了租赁活动的势头减弱，尤其在珠江新城，净吸纳量为负值。不过在第三季度，部分珠江新城业主通过增大租赁谈判的弹性来打破这一僵局，珠江新城的平均租金环比下跌1.3%。

在这背景下，由于珠江新城的租户可以获得更好的租赁条件，租赁活动比以往更为活跃。全市净吸纳量从2019年第二季度的25900平方米升至2019年第三季度的28700平方米。超过一半的租赁活动都在珠江新城。

值得留意的是，据第一太平戴维斯统计，2019年第四季度，广州预计有三个新项目入市，将带来约21.0万平方米新增供应，届时全市写字楼总存量预计达到535.4万平方米；预计至2023年末，广州甲级写字楼市场存量将增长68.0%至864.2万平方米。

第一太平戴维斯同时指出，受未来新项目入市影响，广州甲级写字楼空置率预将有所攀升。同时，业主方或采取以价换量的策略以确保项目出租率，预计写字楼市场租金表现将继续小幅下跌。

珠海、佛山现高风险信号

从《大湾区甲级写字楼指数》报告中来看，大湾区的城市之间分化情况明显。

从租金方面来看，香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每平方米每月879.8元/平方米/月，和内地九市相差巨大，其约等于第二名深圳244.8元/平方米/月的3.6倍，最低者肇庆55.6元/平方米/月的16倍；广州写字楼租用总成本约为人民币每平方米每月210.8元，与深圳的水平相近。

图片来源：第一太平戴维斯

报告认为，香港与广深两岸总租用成本差异将被逐渐缩小，原因在于深圳由于城市更新项目的增加、新兴市场的崛起、邻近香港的地理优势及政策的有效支撑，整体市场供需质量均将被提升，租金水平料将企稳；广州则短期内有小幅波动下行，长期预期维持稳定增长。

在空置率方面，《大湾区甲级写字楼指数》报告指出，佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，两市投资市场暂时呈高风险性信号。据其统计，佛山、珠海的空置率分别为39.0%和37.3%。

图片来源：第一太平戴维斯

不过，报告指出，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，珠海、佛山或成为节约型企业及大型企业后台总部租赁落位优选之一。

报告认为，大湾区目前城市之间的租用总成本差异最大接近16倍（香港对比肇庆），未来随着大湾区规划下的经济一体化发展趋势，在高铁、高速公路和城际轨道支撑下形成“一小时交通圈”，新城市分工体系逐渐形成，各城之间资源配置优化，预计城市间租金差异有望缩小，并促进建立更高质的第三产业结构，对于租金水平处于相对弱势的内地九市，将是重要发展契机。