2021年房市销售总额将再破17万亿 房地产企业加快缩表静候春日，

我一直认为，我们国家的房地产是个怪胎，大家都知道我们的房地产有泡沫，大家也都知道目前房地产的风险巨大，但是这么多年来，似乎我们的房地产价格从没有真正意义上大幅修正过，而不少人搬出了所谓的中国国情，中国因素等等来印证自这些，但是从经济学上来说，并不存在所谓的中国国情，全世界经济运行的核心规律是一样的，所以早在10年前，就不断有一些金融大咖发表过，关于房价下跌的种种预测，不过很不幸的是，这些大咖最后一一都被打脸。可能也是因为这个原因，现在敢于主动预测房价的大咖越来越少，之前看到海通证券发出一则研究报告说，这一轮房地产价格合理的下修幅度是20%（印象中是20%左右，具体数值有点记不清了，请见谅），那对于现在这个敏感时期，我们的房地产到底会怎么走呢？

我们不谈深层次的技术分析，我们来看一些基本情况，或许你会得出你自己的判断

1/ 面粉和面包的关系

这几年我们很多开发商推出的楼盘，使用的土地都是前几年土地价格较低时，拍卖所得的土地，但是当这部分土地储备越来越少，当这几年昂贵的土地出现在市场时，那基于这些土地所开发的楼盘，价格会怎么样呢？或许某些开发商可以用将楼盘开发成叠加别墅或者连体别墅项目，借此来提高楼盘卖价，但不可能全部的楼盘都按照这个去开发呀，所以这个就好像面粉和面包的关系，面粉贵了，面包会便宜吗？除非面包房关门。

2/ 极大的市值

目前我们的房地产市值约430万亿元，最新的统计数据显示，我们国家的房地产市值约占全球房地产市值的50%，相对而言，我们的A股总市值却只有约40万亿美元，而反观美国，单单目前美国几大科技股的市值之和（Facebook，亚马逊，苹果，Netflix，Google），就接近甚至超过了欧洲几大股市的总市值，对于我们而言，房地产对我们经济的影响会更大，而对美国而言，股市对他们经济的影响会更大，正是因为极大的市值，所以每当过去美国股市出现突然大幅下修时（正常回落不算），美国政府、美联储都会出台一系列措施去维稳，那同理我们的楼市也是一样，适度的价格下修可以，但是当出现突然急速的下修时，相关部门也一定会出台措施维稳。

3/ 楼市和债务

房地产作为很多时候的抵押物，房地产泡沫如果一下子破裂，那我们的债市违约势必会大幅度爆雷，要知道2018年，我们的债市规模约是2016年的4.3倍。而由此引发的系统性风险是不可想象的。

4/ 贸易顺差

1993年的汇改，促成了我们接下来几十年，出口的迅速增加。随着出口增加，流入我们国家的美元也就越来越多（因为美元是目前国际贸易中最主要的结算货币），而当我们的金融体系中美元越来越多了以后，为了避免因为人民币升值而引发的出口衰退，于是我们央行开始增加发行人民币，来收购这些金融体系中的美元，所以也就使得国内各个金融体系中，渐渐开始充斥着大量的人民币。另一方面，出口作为构建我们经济发展的三驾马车之一，对于我们国家的意义非常重要，而且出口所关联的制造业，解决了我们很大一部分人口的就业问题，所以这种经济结构短期内很难改变，而如果这种经济结构不改变的话，那金融系统中的人民币，还是会陆陆续续出来，而作为这些年相对最稳定资产之一的房地产，自然也就成了这些资金最主要的流向之一。

5/ 土地财政

目前土地财政，仍然是我们很多地方政府最为重要的一块收入来源，除非有新生事物的出现，或者有国家政策性指令的要求，否则这样的情况应该很难改变，有人说房产税可能会代替现行的土地财政，成为地方政府最重要的收入来源之一，但这不是还没有出来吗？所以真出来后会怎么样，谁也不知道。

6/ 财富效应

根据统计，中国的资产超过3000万美元的富人已经来到了全球第三位，达到17000人（不包含澳门、香港地区），这其中一定有房地产的影子，而房地产的财富效应，对于我们中很多普通人来说，也是深有体会的，所以如果房地产泡沫一旦完全戳破，这就不单单是很多人财富效应消失的问题，还是很多人信心崩跌的问题，而稳定的人心，对于一个国家而言，是何其重要。

不过房地产价格确实过高，过高的房地产价格不但侵蚀了企业利润，还给很多人带来了沉重的债务负担，所以理论上房地产市场需要修正，但是后期会怎么走，相信你也会有自己的判断，不过我们的房地产存在泡沫确实事实，房地产泡沫既然存在，就不可能不去管，让它无限制发展下去，所以不管怎么样，房地产的风险都是存在的。

外部因素：

最近这一轮美元的升息，美联储的缩表，将会直接影响全球的流动性，而这一现象必定会冲击新兴市场（似乎现在已经看到了很多迹象），在这样的环境下，我们资产泡沫所可能带来的系统性风险也是存在的，其最后受到冲击的一定会是股市、汇市、债市、房市，而在这中间，我们最脆弱的无疑就是房市。

内部因素：

根据美国标准普尔之前的统计，我们国家房地产商的毛利润率由2017年的30%，来到2018年的33%。今年以来只有约15%的房地产企业的毛利率有所下降，标准普尔还预估未来12个月，我们房地产开发商的债务还可能进一步扩大，不过在目前房地产商利润率上升的今年，这些债务问题似乎还能够应付，但是一旦这个趋势不再，那对于房地产商的风险可想而知，所以我们看到今年以来，大量的开发商拼命回收资金，也是因为看到了这点。

不过稍微有利的因素是，目前我们的资本市场，还是一个相对封闭，内部循环的市场。所以这一切还不至于突然不可控的爆发，之前有人说，可以通过汇率方式，来实现房地产价值的修正（如果汇率贬值10%，即使房地产价格不变，那房地产价值在全球市场来看，也会因为汇率关系下跌了10%），不过因为种种原因，这样操作的幅度其实是有限的，也有人提出引导市场慢慢提升股市的市值，来实现一定程度的转移，这可能会是一个方法，最近出台的一系列证券行业措施，或许可能就是为了提升股市。

不过不论怎么说，这个局都太过复杂，要如何应对需要管理层的智慧。或许我们现在最需要的就是时间。

我的论述不一定完全正确，但是我希望可以让你对于事情有多一个方面的了解，希望借此可以帮助你更好的了解事情的本身。

作者：星宸湖

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