不动产首次申请登记：如何证明农村住宅合法建造

根据《不动产登记暂行条例》规定，农村住宅补办房产证又称为不动产首次申请登记；尚未登记的不动产首次申请登记的，当事人可以单方申请办理登记手续。农村村民之所以办理房产证登记困难，其主要原因为，村民不能证明合法建造，或者证明合法建造困难。

农村住宅登记的要素

农村住宅登记的要素包括登记的类型要素和需要提供的登记资料要素。就登记类型要素而言，农村住宅登记包括两项登记，即，房屋所有权登记（房产证）和宅基地使用权登记。宅基地使用权登记为住宅所有权登记的前提，或者基础；宅基地使用权登记较为简单，凭乡、镇人民政府，或者县级人民政府批准的宅基地使用证即可。其中，县级人民政府批准的宅基地使用文件，是指宅基地占用了农用地的情形。

就登记需要提供的资料要素而言，《不动产登记暂行条例》第十六条规定了六项内容，重要内容包括三项：第一，相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；第二，不动产界址、空间界限、面积等材料；第三，与他人利害关系的说明材料。其中，住宅首次登记的不动产权属证书，在这里是特指已登记的宅基地使用权。

逐项证明合法性

农村村民需要逐项证明其合法性可能存在一定的困难，且三项内容要素交叉，例如，与他人利害关系包括家庭成员与相邻人等，现从易到难分述如下：

第一，不动产界址、空间界限、面积等材料。该项内容较为简单，例如，商品房买卖中，房地产开发商委托了有资质的机构进行测量即可获得；农村村民提供该材料可以参照房地产开发商的做法。

第二，与他人利害关系的说明材料。主要包括宅基地使用权申请时的家庭人口和相邻人的说明，例如，宅基地申请时的家庭人口为三人，以一人申请时可能需要其他人作出说明；再如，建造的住宅位置、高度等可能影响相邻人，申请时可能需要相邻人作出说明等。此类的说明材料应当在建房前获得，建房后获得较为困难，可能需要协商等

第三，相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。其中，登记原因证明文件，是指不动产首次申请登记；不动产权属证书，是指宅基地使用权登记。不动产权属来源证明材料，是指住宅的合法建造，也是困扰农村村民办理房产证最重要的原因。

证明农村住宅合法建造

不同的人从不同的立场对证明农村住宅合法建造可能有不同的观点，例如，少数执法、司法人员可能认为合法建造为乡村建设规划许可证，并以此观点认定违章住宅；根据《城乡规划法》规定，农村住宅建设核发乡村建设规划许可证的唯一情形为宅基地占用了农用地，该观点明显错误。证明合法建造住宅的法律根据为《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定，主要内容包括如下：

第一，合法取得宅基地；第二，二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计；第三，在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠建造住宅，须按有关规定办理施工资质审批手续，但承担房屋修缮的个体工匠除外；第四，农村居民住宅建设开工的审批程序需要符合省、自治区、直辖市人民政府的规定。

农村住宅首次申请登记程序

根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，农村住宅首次登记细化如下：第一，登记申请书、利害关系人书面说明材料；第二，申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；第三，宅基地使用权登记书、符合规定的设计图纸、住宅建设合同、开工许可；第四，有资质机构测量的不动产界址、空间界限、面积等数据材料。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，并按件数收取相关费用。

需要说明的是，不动产登记机构应当不予登记的情形，第一，违反法律、行政法规规定的；主要是宅基地是否合法，其中，《村庄和集镇规划建设管理条例》即为行政法规，证明合法建造的内容相当重要；第二，存在尚未解决的权属争议的；主要是指宅基地纠纷，包括家庭内部纠纷和外部纠纷；第三，申请登记的不动产权利超过规定期限的；由于农村宅基地没有使用期限，农村住宅建设不存在该情形。

通过前述分析，农村村民需要正确认识农村住宅确权问题，例如，委托测量机构测量可能需要费用，由乡、镇人民政府统一确权该费用可能减免；村民住宅建设倘若满足了全部合法建造的四个条件，也可以自己申请不动产首次登记。其中，村民通过买卖形式取得农村住宅的可能不能完成登记，其原因为，宅基地使用权的取得、转让等适用土地管理的法律和国家规定。

农村如何补办房产证