安居，今天武汉房市，简单说个人观点

在武汉，买房，简单说个人观点，有钱人把现金换成房子，以另一种形式存在，自己还能住得更宽敞，刚需买房，只要房子能安安全全交付，在武汉安居，足够。真实改善和新武汉人安家两类，都有可能获得漏网之鱼。

要考虑的只是武汉这个城市、区域、人口增长趋势，这跟全国层面的人口变化，没有直接关系，走势甚至可能是完全相反的。

买房，不仅仅是为了房子的本身，还为了房子所处的地方带来的外在附加，比如优质教育资源、各种生活和商业配套，甚至高端圈层资源（顶级豪宅）等等。

现实问题是，我们买卖的房子。70年产权，可是20,30年，按揭还了，房子也卖不掉了，房子是否可住，是否有维修价值，是否要买新房子居住，安居，就是持续性问题。

房子不会下跌，但是会缺乏流通性，变成真正的不动产。

未来老龄化严重，现在年轻，人图潇洒走一回，生一个孩子，别说到了几十年以后，有的家庭，现在都是好多套房子，孙子的孩子都不用买房了，他（她）再找一个门当户对的伴侣，他两加起来可继承十几套房子，一个社会，这样的家庭多了房子，还能卖得出去才怪，房产税和闲置房租，20,30,40年的老房子，不维修也许就是危房，怎么处理，我们还不知道的，这些国外现有问题，以后或许都会发生的。我们的土地不是私有的，也会有区别。

生育率下降，接盘侠变少，但不代表所有房价必跌。大象踩不死蚂蚁，宏观不能决定微观。

人们买房，就是为自己服务的，不仅仅是房子的本身面积，朝向，成高，还为了房子所处的地方带来的外在条件，比如优质教育资源、各种生活和商业配套，甚至高端圈层资源（顶级豪宅）等等。

城市选择优质人口，优秀人口选择有发展的城市！武汉是准一线城市，国家中心城市，潜力无限，这个观点没有错。错误的想法是把这个潜力放大到了房地产，因为这些都和你没关系，你的房子未来能不能出手，才和你有关系。武汉买房的水很深，不仅要买对区域，还要买对楼盘，这也和运气有关。

武汉的城市发展是重心向东，所以一定要顺势而为，不要搞错了方向。再细一点说就是，武汉买房，以光谷为中心，向外辐射10公里以内的地方。有学校、地铁、商业是买房选择的三大指标。

武汉的房子，是主城区、近郊还是远郊；是盘龙城还是阳逻？那里的房屋租赁市场怎么样？那里的二手房屋销售挂牌价如何？

武汉的房价垮得真是厉害！最近看房地产，普遍一幅世界末日既视感，

卖不动啊，没人，为啥卖不动？

价高了，市场完全没信心啊，地段不行，配套不行，品牌也特么不行，购买力限制......

你说能怎么办？

一位老武汉人，去年就在谈拆迁的事，一直没谈下来。前几天终于所有的赔偿都谈到位了，一签完字，就过来找买房。
带她看了两套，一套是15楼，面积80.57平，房子已经简单装修了，业主挂牌价133.8万。
另一套是77.29平，24楼纯毛坯，挂牌价133万。客户一看就喜欢上了24楼，然后约业主见面，经过艰难的谈判，最后成交价127万。
这个面积段去年的成交价在135-140万之间，我们成交的这套房子是目前小区成交价最低的一套，客户很满意，业主也知道目前的行情，这个价格对于她来说，也是很满意。这是有钱人，也就是我分类中的A人群。

这次市场大地震，我认为影响最深远的，是两个变化。

一个，买房不挣钱了。既然买房不挣钱，我为什么要买？

真实改善和新武汉人安家。

另外一个变化，楼市包括武汉在内，都会进入存量市场。不是说进入二手房市场，而是进入存量客户时代。

差不多都是有房子的客户，才会继续购房，改善，提高生活质量是他们再购的唯一目的。

已经彻底暴雷的某大，今年卖了多少房子？

1~6月合约销售金额122.6亿元，合约销售面积119.3万平方米

开发商都在焦虑客户抗性太大

只要这套房子能安安全全交付，在武汉有个安安稳稳的生活，足够。

相当于把现金换成房子，以另一种形式存在，自己还能住得更宽敞。

在武汉，现在还买房的都啥家庭啊？

今年还敢投资房产的才是猛士，买房自住的不算。

如先生A，最近买了青年路某个大平层，小区已经熬成现房，即买即住毫无波澜。

A算抄底吗？他是这样理解的——

不一定非要抄底，你把房子当成车，买个舒服的，纯粹为了提高生活质量。

作为有钱人，在房子这一块，他认为就不要太贪心，不可能所有的便宜，都被你一个人占。

【手上有钱，正好遇到，就买了，纯粹为了提高生活质量】

他相当于把现金换成房子，以另一种形式存在，自己还能住得更宽敞。

楼市非常现实。总有人问【这套房能保值吗？】

普通人买得到的房子，都不太保值，甚至还会亏钱。能保值的房子，普通人买不起，也买不到，很现实。

B是理发师，他来武汉12年，5月份买了盘龙城一套房，单价不到1万。

B和他老婆都在武汉打拼，两个娃丢在老家当留守儿童，每年回去相见几次。

上次回去，B发现孩子面对他们夫妻俩有点陌生，因为他经常跟我交流小孩子的事，结果发现自己孩子什么都不懂，一下眼泪差点出来。

于是下定决心拿出所有积蓄交首付，准备把父母和孩子都接过来，户口也迁过来，一家人整整齐齐在一起，他觉得值。

对于B来说，什么三道红线、美债危机，他闻所未闻，只要这套房子能安安全全交付，在武汉有个安安稳稳的生活，足够。

C的故事，C夫妻俩30出头，孩子7岁，TA自称【无能，买不起商品房】，一家人住了好几年小产权房，吃了几年外卖+面条+炒饭，忍了几年黑暗空间。

4月底，在疫情比较严重，需要隔天做核酸的时候，C突然交钱买房。

央企开发，现房一年多，精装味道全没了，利率4%多。C认为自己【托了口罩的福】，相比前几年交茶水费、承受高昂利率、抢房甚至假离婚的人亏了几十上百万，【自己运气很好】。

房子也是商品，也会不断地优化居住环境，有房子的人也会改善型需求！住一室的想买二室，住两室的想买三室，住三室还想买平层，买别墅！住外环想挤进三环内！人永远是往高处走的！三四五线城市未来房价不会有多大涨幅，谌至还可能跌！一二线城市还是稳步向上的！

现在手上有资金，还是可以买，自己不能保证事业一直能好下去，但是可以选择城市原始股，选择有发展的城市买房，享受城市发展带来的红利！而且今年武汉房价很平稳，可以慢慢选择适合的房子，不会像去年恐慌性购房，什么房都抢光，猪都在天上飞……

武汉，是十大城市之一！便宜都买得起，那还不挤爆了！每年，湖北下面地市混得好的人，人家都卖了房往省会走，在武汉中心的土著，不努力地都拆迁往三四环外搬。这就是城市定律！

今年还在买房的群体中，最典型的两类。

真实改善和新武汉人安家，机会，机会，有钱人真实改善住房，新武汉人安家，对于他们来说，确实省了不少钱。不止是房价，包括房贷利率都比去年低了很多，这些错过很多次购房机会的人，如果能保住交付，算是终于【等来了机会】。

现在还能抓到的客户，基本就是这二类人。

有个先生有钱人，去年看中一套160平，总价380万，本来都准备交定金，结果突然某大暴雷，他立马终止计划。

从去年12月开始，置业不断给他打电话，告知房价从1.8万降到1.7万，还让他【千万别声张】，结果到今年4月已经降到1.6万。后来恐怕已经降到1.5万多，但置业先熬不住走了。

最近他准备下手，等了大半年，总价少了60多万，还不算利率降的接近1个点，又能省不少钱......

这些人虽然支付能力差异巨大，但他们其实是一类人，买房是真实【自己消费】。

过去，B和C撑起了武汉楼市，撑起一座刚需大城。有地方安家。

但不用怀疑，这两类购房需求，一定越来越少。

你想想看，其实ABC都是【存量客户】，而且B和C这种存量还会越来越少，要么彻底放弃买房念头租房一生，要么人都离开武汉。

原因有两个。

第一，青年失业率太高。

大城市没有那么多就业机会，连养活自己都困难。

年轻人里面，5个人就有1个人失业，外加4个社畜，能拼命活着就不错了。

第二个，不知道大家看到这个有点搞笑的新闻没？

农民伯伯只要买房，开发商就安排专人帮打谷子......

开发商的心思，不用怀疑，已经把镰刀伸向农村最后一批老韭菜。

远郊楼市搞低首付，0首付，目标人群是还坚守在农村的人。

远郊盘，6000单价，2成首付10万足够。

这些农村留守者，会去抗远郊库存，银行再配合搞个定向宽松——房贷下乡，这套流程就可以启动。

武汉的房子有必要持有吗？刚需可以再等等今年过完在说，就目前市场上在卖的二手房，大多都是16年前买的，就目前市场溢价过高，有低于报价的20%可以出手，其余的可以等。 潮水过后看谁在裸泳！

接下来再来说武汉的房价，武汉的房价相对较低，均价20000左右，不要说与北上广深的6万以上的均价，就和同级别的城市南京、杭州比也相对便宜。如果是湖北人或在武汉工作，可以持有一套房，武汉很大，房产的价值分化也非常严重，如果是有投资或升值考虑的话，建议首选三环内的区域，如果你的房子不在三环内，建议趁现在政策比较宽松可以置换到三环内有地铁、学校的核心地段房产.

武汉的城市发展是重心向东，所以一定要顺势而为，不要搞错了方向。再细一点说就是，武汉买房，以光谷为中心，向外辐射10公里以内的地方。有学校、地铁、商业是买房选择的三大指标。

这也算是个信号，存量的购房需求已经割到最后一茬了，未来两大主流需求正在接近枯竭，他们都撑不起楼市。

但同样作为存量的A，是未来核心需求端。

他也可能有几套房，这2年快速出手变现老房子，未来手上持有的房产不会超过2套，甚至哪怕有强烈置换意愿，也是卖一再买一。

他们老房子能不能出手？

能出手的必须是地段有优势，或者附加了学校、就业机会等等资源，供应还不能太大，接盘者会在海量房源中挑选最好的。

只要A存在，房地产市场就不会垮。

A也一定会存在，跟任何政策无关，这就是人的欲望。

人追求高品质生活的欲望，不会停滞。

如果说一个人很佛，那只有两种可能——要么没见过好东西，要么经历过太多好东西

过去20年，【买房能赚钱】已经根深蒂固扎根在我们脑海里。

我们的房地产市场，在经历了这么多年的上涨后，已经产生了一个现象——房价不涨不买房，房价越跌越不买。

开发商现在拼命让自己和客户相信，市场还会回到原来的轨道，买房迟早还是会赚钱。

这一点，不是开发商说市场就会信，除非政策继续回归大水漫灌。但即便是漫灌，房产保值增值也分先后次序。

现在能有保值效果的房子，普通人根本买不起，这都不是想不想买的问题，而是买不起的问题。

2000年的时候，那个时候买房，像什么常青花园800块一平的房子。

后来发现以前的同事们，当时是先贷款买了房，人家就拿着千把块的工资，每月还着几百的房贷，房子三年涨了快一倍！

然后武汉人，什么做生意了，只是老实上上班，贷款买房。本身房子附加的还有居住，工作，学习，婚姻的价值(有房的总比没房的好找对象)。

到了奔四的年龄后，越来越觉得工作方面面临着中年危机，长期出差的工作不能做(有家有小孩)，有的熟悉行业不景气，甚至还在家闲了两三年！炒股也没赚着钱，前几年黄金从400多跌到280时去抄底买的，几根金条没成想又跌到过230，到如今才勉强不太亏。到是买的房子，门面，贷款该还的还完了，没还完的也没剩一点！自己有住的，还能有租的！不是鼓吹买房，刚需，还是在能力能到时，尽量把房买了！对稳定工作，谈对象，都有好处！

2011年，当时武汉地铁只有轻轨1号线，光谷关山大道附近的房子好像也就八九千；

2015年，武汉好像已经有地铁四五条线了吧，房价当时还没有大涨，但有个印象是汉口那边的金银潭房价也就六七千；

2016年，下半年好像是七八九三个月份，武汉市政府每个月都发布了限购政策，于是很多人被拒之门外，房价上涨，武汉市房价几乎整体上涨到以前的两倍甚至更高；

2017年，下半年开始，武汉市政府出台留汉大学生计划，打响全国人才争夺战的第一枪，一大批人拥有了购房资格，市场一片火爆，房价还在上涨；

2018年，国家调控，地方政府吸引人才，房价在稳定中慢增长；

2019年，武汉市利用政策措施吸引一大批房奴后，市场处于疲软状态，但是房价还是上涨的，下降怕是不可能的；

随着武汉市一波校友回汉投资，习莫会东湖会晤，以及现在的世界军人运动会加持，逐渐把武汉在国际上的影响力和知名度推向另一个高度……

所以说这么多年，武汉市的发展方向应该是逐步走向精细化，国际化！

武汉市的房价以及经济体量距离沿海大都市都有比较大的差距，但是它的下一阶段绝对会坚挺。

武汉的房子，是主城区、近郊还是远郊；是盘龙城还是阳逻？那里的房屋租赁市场怎么样？那里的二手房屋销售挂牌价如何？

老北京一家几套房的多了去了，仍然有800万北漂住着地下室不肯走！

武汉那些大企业好单位的那个收入低了？再者要按收入和房价比，北上广深更差！

现在手上有资金，还是可以买，自己不能保证事业一直能好下去，但是可以选择城市原始股，选择有发展的城市买房，享受城市发展带来的红利！而且今年武汉房价很平稳，可以慢慢选择适合的房子，不会像去年恐慌性购房，什么房都抢光，猪都在天上飞……

武汉，是十大城市！便宜都买得起，那还不挤爆了！每年，湖北下面地市混得好的人，人家都卖了房往省会走，在武汉中心的土著，不努力地都拆迁往三四环外搬。这就是城市定律！

如果某个地区的人口一直都是呈现增加状况，该地区的房价必涨无疑！

武汉就是这么一座城市——主城区原来就是那么一点点大，不过也就是沿江大道、中山大道、解放大道；上至古田肖家地，下至黄浦路；

武昌也不例外，主要居民区也不过就说集中在中华路一带；汉阳更加不用说了，就是钟家村一片；还有现在的“红钢城”（原来叫做“蒋家墩”）以及青山区更是一大片农田、菜地。

现在不一样了；武汉成了中西部地区经济发展的龙头，成了中部崛起的发动机、领头羊；武汉城市圈不断吸引着外地朋友到武汉来投资买房。

简单说，武汉是移民多多的城市，外来人口的比例正在接近甚至超过所谓“老武汉”人口；从你的隔壁左右或者公交车上，就可以知道有多少外地人到武汉来安家。

国家的大政策决定了武汉这座城市的发展规模；城市化的步伐还远远没有结束；武汉的常住人口还没有饱和；从这几点来看，武汉的房价仍然还有涨价空间！

如果换一个角度，从城市轨道交通的发展来看，只要武汉市地铁还没有全部完工，只要还有主城区没有通地铁，武汉的房价就不大可能回落。

一个简单的例子，原来青山片区的房子是武汉市不多的价格“洼地“；近几年随着地铁和跨江大桥不断通车，房价也迅速被拉高，直追其它主城区。

武汉中心城市规划老，过几十年就变了老破小，周边生活配置再高，也没有年轻人愿意住老房子吧，内卷很严重呀。武汉三环内其实还有大量闲置土地捂在手里，时不时开发一点，搞饥饿营销。

而远城区，盘龙城，18年均价最高11000，现在10000。黄陂9000，现在8000。新洲18年8000，现在7000。蔡甸11000，现在9000。江夏10000，现在8000。

如果投资的话，只建议买黄金地段的房子，买来自己住的话就要综合考虑了，并不是越中心的地段越好，交通拥堵，环境嘈，有车的话住在外环也没什么不方便。

如果你的房子在三环内核心地段，建议长期持有，选最好的资产，做时间的朋友，几年后，房产升值收益会非常可观，

如果不在三环内，建议卖掉,置换到三环以内的核心地段，或者置换到更高能级的城市中，因为房价是有周期性轮动的，这些核心地段的房子，当房价涨时，它涨得最猛，当房价跌的时候，它最抗跌。

只要买得起就不断买，不断升级、改善居住体验，改变所处的圈层。

有钱人，可能不在乎吃，也不在乎穿，更可以不在乎开什么车，但极少在【住】上亏待自己和家人。

市中心的大平层，郊区大别墅，内部装修富丽堂皇的大私房，看起来普普通通，但实际上高收入人群安居。

喜新厌旧的人性，只会让你不满足于之前的房产，一旦收入和阶层有提升，甚至哪怕是你预期中的提升，换房都会提上日程。

在武汉，现在还买房的都啥家庭啊？永远会有优质的房产被持续追捧。

这个人不买，总会有下一个人买。

但是做存量，你必须珍惜每一个人，每一块地。必须要做的越来越精细化。

老韭菜必须用新刀割，购房者已经过河，开发商就别继续假装摸石头。

买房如何不被坑?在武汉买房18招攻略必看(图)

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

省钱不踩坑，只买对的不买贵的

讨价还价，掌握一些技巧，不但可以为自己省钱，而且还能自得其乐。

在武汉买房子不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较量。由于对方多是卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，"在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人。"

NO.1：不表露对物业有好感，让对手不知道你意图，无法争取主动。

NO.2：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

NO 3.告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

NO.4：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

NO.5：自己毛遂自荐，去推销房子，帮助自己购买一套，

NO.6：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

NO.7：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

NO.8：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

NO.9：如果实在谈不下去，不妨抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十招 0：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十一招 ：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十二招：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三招 ：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十四招 ：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十五招 ：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免。

第十六招 ：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

第十七招 ：找多位不同的销售代理，试探销售价的价，或声东击西，探知更便宜的价格。

第十八招 ：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。