拆迁举重任务制作方法教程，

时间：2023-10-06 04:26:30 来源：浏览：

宅基地的那些事儿，都在这儿了

■点击右上角【关注】“贾素飞征地拆迁律师”头条号，私信回复“咨询”，即可享有一对一法律服务咨询。

■征地拆迁律师四有新标准：有专长；有态度；有口碑；有人情味

■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招

一、概述

当前离婚、分家析产、继承等婚姻家庭案件中，涉农村房分割问题占有较大的比重。作为农村集体经济组织成员最重要的生活资料之一，农村房对保障农村人口基本生活意义重大。而在目前农村大规模拆迁背景下，农村房因附着的巨大经济利益更是成为当事人诉讼争议的焦点。正确处理此类纠纷对于有效化解矛盾、维护当事人合法权益、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。根据统计，2011年以来，北京市第一中级人民法院以判决方式审结婚姻家庭类案件2386件，其中涉及到农村房分割的案件约360件，占到此类案件的15%左右。

由于农村房与我国宅基地制度密切相关，此类案件所涉问题呈现政策性强、区域差别大的特点，涉及婚姻法、继承法、物权法以及国家土地制度、拆迁政策等协调统一问题，十分复杂，成为了审判实务中疑难问题多发的领域。例如：在“一户一宅”制度框架下，如何确定宅基地利益主体范围？“房地一体”原则在实务中如何具体适用，地随房走、房随地走如何选择？离婚诉讼中，一方婚前继承的农村房屋，婚后拆除重建，离婚时该房屋的性质如何认定？没有经过审批所建的房屋能否分割，当事人享有何种权利？如何认定家庭成员中对宅基地区位补偿价的权利主体，嫁入儿媳是否为适格主体？子女在父母申请的宅基地上所建房屋性质如何认定？拆迁协议被安置人口之外是否还有拆迁利益主体，其权利如何救济？同为拆迁安置人口，取得的拆迁利益是否相同，区分的标准是什么？

诸如上述所列问题在婚姻家庭类案件中其实很多，而实务中法官在处理此类案件时思路不明确，尺度不统一，同案不同判的现象突出。根据抽样统计，此类案件的二审改发率较其他一般民事案件高出近4.2个百分点，也从侧面反应了此类案件的复杂和裁判不统一的程度。通过前期的初步调研，我们认为本课题研究具有很强的紧迫性和必要性，需要对实务中反映出的典型问题进行系统总结，全面梳理解读现行政策，结合对法律的理解分析，归纳出具有指导意义的裁判规范。

因涉及的问题繁多复杂，在撰写本调研课题内容时，我们尝试将抽象归纳出来的共性问题与实务中较为突出的个性问题分别予以讨论，力图通过点面结合的方式将相关问题阐释的更加清晰。同时，在对实体问题进行探讨时，针对部分具有典型意义的程序问题我们也进行了归纳总结，提出了意见和建议，以期使得在审理婚姻家庭案件的程序设置上更加合理和规范。

二、婚姻家庭案件中涉农村房分割基础性问题研究

　（一）农村宅基地利益主体认定标准——以“一户一宅”及“房地一体”原则为切入点

1.存在的问题。随着我国近年来城镇化进程的不断加快推进，尤其是像北京这种发达地区，涉及农村房屋的拆迁大量出现。一旦进入拆迁程序，农村房屋常常会转化成为巨大的经济利益；相应的，即便是没有进入拆迁计划尤其是城市近郊的农村房屋，也可能蕴含着潜在的可观经济价值。而农村房屋体现的经济价值中，最为重要的通常是宅基地的利益。因此，婚姻家庭类案件，在处理涉及农村房屋及其利益的争议时，基本上都回避不了宅基地利益的分配。当事人争议的院落和房屋一般都涉及较长的时间跨度，家庭成员因为婚姻等原因存在迁入、迁出以及部分家庭成员生老病死等情况，房屋亦常有过翻建、扩建等物理形态上的变化。同时，由于宅基地问题的政策性极强，使宅基地利益的分配问题成为审判实践中的难点问题。

先看三个涉及离婚的案例，三个案例都是夫妻一方因结婚将户口迁入配偶所在集体经济组织，并且均是原住民一方在结婚前取得宅基地使用权，但在婚后是否对房屋进行过翻建存在区别。案例一<1>中，法院认定“因该院的房屋是男方婚前所有<2>，婚后双方在居住期间，虽对该房屋进行过多次装修并进行了部分添附，但不能改变房屋所有权的归属，故女方要求将该房屋作为共同财产并进行分割的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。但男方就共同进行的装修及添附在离婚时应给付女方一定数额的补偿。”案例二、三所涉院落均已拆迁。案例二中<3>，法院认定“双方婚后扩建的房屋面积，拆迁时获得的房屋重置成新价款，属夫妻共同财产，应依法分割”，而对于相关宅基地的拆迁利益完全不予支持，甚至在判决书的事实查明部分对于宅基地的拆迁利益没有表述。而案例三<4>中，在婚后夫妻双方对房屋并无翻建的情况下，法院认定女方“结婚后即将自己的户口迁至涉案院内，且为农业户口。现因该院已被拆迁，其作为该宅院的使用权人之一对该宅院被拆迁后所取得的宅基地补偿款享有自己的份额。”

不难看出，上述案例中，虽然存在所涉院落是否拆迁的区别，但只是宅基地利益的不同表现形式而已。法院对于夫妻一方因结婚而迁入某村，如果婚后双方对房屋有过翻建、装饰等行为，那么对房屋利益进行分割并无争议，但案例一认定“装修等添附行为不能改变房屋所有权的归属”而判定房屋产权人对配偶进行补偿；案例二中，法院因夫妻婚后有翻建行为认定房屋为夫妻共同财产，进行了分割。而上述案例最大的分歧，则在于迁入一方在离婚时是否享有原住民一方在结婚前取得的宅基地使用权利益。案例一中，房屋的装修、添附尚且改变不了房屋的归属，宅基地利益归属更无改变之余地；案例二中，婚后共同翻建的房屋属于夫妻共同财产，但无法改变宅基地利益归属；案例三则认定，一方因结婚将户口迁至涉案院内，就当然享有宅基地利益。

涉及宅基地利益分割，不仅离婚诉讼中，在分家析产、继承等案件中亦存在较大的认识分歧。如案例四<5>的分家析产纠纷中，法院认定作为儿子的原告因为参与建房（宅基地使用权人为其父），尽管其已经为居民身份，但有权获得涉案房屋的拆迁利益，并且明确“因房地一体的特殊属性，该利益应包括地上物重置价值与对应的土地利益”。案例五的<6>继承纠纷中，遗产为农村房屋，法院判定房产归属于本集体经济组织成员的继承人甲所有，并由其仅支付非本集体经济组织成员的乙继承人房屋折价款10000元，未考虑宅基地利益的折价。法院的理由为，乙“并非院落所在集体经济组织成员，其主张权利应以地上物价值为限。”

而且，由于不少案件中离婚、分家析产、继承等法律关系相互交织，使相关宅基地利益主体问题更加复杂，成为困扰审判实务的重要难点之一。

2.问题的分析。关于宅基地利益主体问题的不同认识，主要源于对宅基地使用权的性质等基础问题存在分歧，尤其是对“一户一宅”原则的理解存在混乱。另外，从物理形态上看，是“房地一体”，但名义上的宅基地使用权人与房屋实际所有权人往往存在不一致，更是加剧了认识分歧。

（1）理论层面的原因。在我国《物权法》第三编“用益物权”中，规定了宅基地使用权等四种用益物权种类。依据该法第一百一十七条的规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权是一种古老的物权类型，罗马法上的用益物权包括地上权、永租权和役权（地役权与人役权）。<7>其后，虽然各国尤其是大陆法系的立法体例以及对用益物权具体类型等存在差别，但包括我国在内的各国理论界对传统的用益物权问题的研究成果可谓十分丰富。然而，“宅基地一词带有浓郁的民族性，为我国法律所独有。”<8>“宅基地使用权”这一伴随着我国社会制度以及特定的历史发展时期而出现的特殊用益物权类型，在理论界还缺乏深入、系统的研究。“宅基地制度作为中国土地制度的有机组成部分，具有非常独特的以及至今法律和法学界仍纠缠不清的制度品格。”<9>相关研究大多仅停留在结合《物权法》关于“宅基地使用权”的相关规定与传统类型的用益物权类型进行简要对比，以期将这个另类的“权利”归入传统的用益物权体系。而关于宅基地利益主体、“一户一宅”原则等牵涉各方切身利益的具体问题，更是研究成果甚少，造成审判实践的理论支撑不足。

（2）立法层面的原因。从解放初期到土改、人民公社化初期的上世纪60年代初期，农村宅基地的所有权归农民所有。如1954年宪法第八条就规定“国家依照法律规定保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”，上述“土地所有权”自然包括国家分配的宅基地。直到1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（中共八届十中全会通过）第二十条明确规定，包括宅基地在内的生产队范围内的土地都归生产队所有；第四十四、四十五条则规定，社员的房屋永远归社员所有，任何人不得侵犯。自此，宅基地制度是在土地“公有”背景下所形成的独特的“所有”与“使用”分离的制度安排。应当说，此后的几十年里，农民存在使用宅基地的事实和社会习惯与认知，但并未形成相应法律概念上的“宅基地使用权”，不论是在1978年以前很少颁布法律法规的年代里“宅基地使用权”概念不曾存在，1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》亦没有“宅基地使用权”的规定，1986年颁布的《民法通则》也未涉及农村宅基地的权利问题，即便是1986年颁布、后经过三次修订的《土地管理法》同样未创制“宅基地使用权”概念。2007年颁布的《物权法》明确规定了“宅基地使用权”，这是第一次以法律的形式明确“宅基地使用权”概念。但是，《物权法》有关“宅基地使用权”的条文只有区区四条，除了明确宅基地使用人对于宅基地占有、使用的权利之外，并无其他有实质内容的干货。作为专门调整土地问题的《土地管理法》，对于宅基地问题的规定，主要是该法的第六十二条，其主要规定了宅基地的审批程序、“一户一宅”原则以及“农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。除此之外，再无相关具有可操作性的法律依据。更常见的是一些全国及地方性的规范性文件，因效力层次比较低，难以成为法院处理案件的法律依据。《物权法》、《土地管理法》是法院处理宅基地问题的主要法律依据，但因相关规定还较为原则并且理解上亦容易出现分歧，容易导致法律适用上的不统一。

（3）行政管理、政策等方面的原因。由于我国幅员辽阔，各地的土地状况、历史情况等存在差异，法律法规将一些宅基地管理的具体权力授权地方政府。而地方的行政机关尤其是基层村委会在行使相应管理权限时，不能不考虑农村的风俗习惯、村规民约等因素。比如，北京不少农村，如果某家有两个儿子，在一个儿子已经经审批得到一处宅基地的情况下，另一个儿子则不再另批宅基地，其成家时通常与父母共用父母的宅基地，在父母去世后该宅基地归同住儿子使用。但由于上述情况并无明确法律规定，造成在父母去世后，其他子女主张继承相关宅院利益等案件非常常见。另外，宅基地的申请、批准、发证等程序虽较为规范，但审批后的宅基地往往随着时间的推移，房屋的翻建、扩建等以及实际使用权人的变化等情况时有发生，而宅基地使用权人变化情况及房屋所有权的行政管理存在弱化的情况，“房”和“地”权利主体不对应的情况非常常见。另外，房屋的翻建等依照规定应当进行审批，但实践中农民不经过审批建房的情况比比皆是，农村房屋又无产权登记的硬性要求。而且，即便经过审批建房，也有不少审批表因填写不规范，造成翻建房屋权利人主体存在争议。而且，农村房屋、宅基地所涉纠纷一般历史沿革较为久远，当事人举证普遍较为困难，法院查明事实面临困难。

因此，法官处理相关案件，除了力求准确适用法律，还要兼顾政策、行政管理现状、风俗习惯等诸多因素，农村宅基地及房屋争议成为民事审判领域的最难点问题之一就不足为奇了。

3.问题的解决。依据法律规定及通说，宅基地使用权是指农村集体组织的成员享有的在宅基地上建设住宅及附属设施的权利。所谓宅基地，是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅及附属设施的农民集体所有的土地。<10>

审判实践处理婚姻家庭案件的“宅基地利益主体”问题，最主要依据的法律条款是《土地管理法》第62条第1款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条的理解，应认为是农民“只能拥有一处宅基地，主要是就申请而言的，‘一户只能拥有一处宅基地’的限制性规定，是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制，而不是对宅基地使用权继受取得的限制。”<11>而从上述规定看，原始取得的申请一般是以本集体经济组织中的“户”为主体。而“户”并非一个法律概念，也不简单等同于生活中存在直系血缘关系的家庭。我们认为，申请宅基地的法定主体资格，实际上是以分家立户、迁移入户为准的，前者，一般发生在既有家庭中儿子即将成年、成家立业，符合分户条件，需要独立的“婚房”而申请宅基地，也有男至女家并承担女方老人赡养义务而至女方落户申请宅基地；后者，整个家庭迁移或即将成年的男子迁移至当地，即可在该地申请宅基地。那么在原始取得情况下，虽然宅基地使用权证上通常只记载户主一人，但宅基地的保障功能显然是及于经审批确认的该“户”的全体人员，他们与户主一样均享有平等宅基地的使用权。

“一户一宅”是在申请宅基地即初始取得宅基地应遵循的原则，并不适用于宅基地使用权继受取得。根据“房地一体”原则，当事人可以通过经过允许在他人宅基地上建造或参与共同建造房屋，以及通过继承房屋所有权而取得相应宅基地使用权。

在分家析产案件中，其他家庭成员与宅基地使用权人共同出资出力、建造房屋，有约定从约定。无约定时，除非认定为是对宅基地使用权人的帮助或者债权以外，出资出力人对房屋享有共有份额并无争议。但分歧在于，出资出力人是否因为对房屋享有共有份额进而享有相应宅基地利益。上述案例四的观点持肯定态度。宅基地使用权人通过允许其他家庭成员共同建房，根据“房地一体”的现实，实际上其拟制的意思表示是让渡部分宅基地使用权。由此带来的另一个争议，是宅基地使用权人的权利界限问题，即该权利人是否有权让渡部分宅基地使用权。申言之，就是宅基地使用权人除对宅基地享有占有、使用的权利<12>之外，是否享有一定的处分权。当然，这种处分权依然局限于对使用权的处分。根据《土地管理法》第六十二条第四款，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条表面上是规定的村民出卖、出租住房的法律后果，但由于房地一体，实际上规定了村民因处分房屋而处分宅基地使用权而产生的丧失再次审批宅基地权利的后果。因此，法律并未禁止对宅基地使用权进行有限制处分的权利。从北京的审判实践看，法院对于同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同的效力是认定为有效的。举重以明轻，法律对于转让农村房屋及其宅基地使用权的交易行为尚且不予禁止，那么对于宅基地使用权人因允许其他家庭成员通过共同建房等情况让渡一部分宅基地使用权的行为，更没有理由禁止。

在继承纠纷中，因为作为宅基地使用权人的被继承人已经死亡，不论是遗嘱继承还是法定继承人，根据房地一体原则，享有继承权的继承人因继承相应房屋而享有相应宅基地使用权，不因继承人是否为本村集体经济组织成员而有差异。案例五的观点，值得商榷。

但对于宅基地的利益主体理解，其基本原则应当是一致的。首先，必须正确理解“一户一宅”的含义及适用对象，明确宅基地使用权原始取得时的利益主体范围；其次，其他家庭成员可以通过共同建房或者继承而继受取得原宅基地使用权人的相应权利。在家庭成员共同对进行老房翻扩建等情况下，要区分不同主体出资、出力行为的真实意思及性质，界定其对所建房屋享有何种权利，进而判断其是否可以继受取得相应的宅基地使用权；再次，应当结合当地的风俗习惯、政策执行状况等综合因素，力求公正处理个案。

　（二）农村房屋与农村宅基地的权属关系问题

1.存在的问题——以“房地一体”如何落实为切入点。房屋和土地是两个相互独立的不动产客体，房依地而建，房屋在物理上不可能离开土地单独存在，否则无疑将成为“空中楼阁”而不具备任何价值；同样，对土地的转让、抵押、使用等，也必须考虑其上的房屋的价值。正是由于房屋和土地的这种紧密依赖性，我国立法采纳“房地一体”的基本立法例<13>，其内涵是土地权利处分时，该土地之上的房屋一并处分；地上房屋处分时，该房屋占用范围内的土地一并处分。<14>

根据农村宅基地的“一户一宅”的原则，在宅基地使用权人与房屋所有权人发生背离，如通过继承或者家庭成员共同建房等方式获得房屋所有权，而宅基地使用权人另有其人。如上所述，在“房地一体”基本原则的指导下，在农村房屋的产权可分割的前提下，应当承认宅基地使用权也是可分的。质言之，宅基地使用权人之外的主体，可因获得农村房屋所有权而获得部分宅基地使用权，即贯彻“地随房走”的基本原则。然而实务中就房地关系，同案不同判的情况普遍存在。

我们以几个案例为例。在离婚后财产纠纷的案例中，三个案例都是婚后夫妻双方共同参与了房屋的建设，在离婚时一方获得了全部或部分房屋所有权，而该方是否对另外一方在结婚前就已经取得的宅基地使用权享有份额，存在着很大的差别。案例一<15>中，女方离婚时获得院落中一半的房屋，但对女方是否获得一半的宅基地使用权，法院论述“我国法律规定了一户一宅的原则，宅基地作为一个完整的用益物权，不具备分割的条件。故福x的该项诉讼请求，法院不予支持。”案例二、三涉及拆迁。案例二<16>中，夫妻解除婚姻关系后一方获得了房屋份额，就其是否获得宅基地的相关利益，法院这样论述：“刘x(妻子)系x屯村村民，在该村与王x共同建有房屋，根据房地一体原则，刘x对其应得的房屋所占用范围内的宅基地享有使用权”。而在案例三<17>中，尽管宅基地系男方父亲为男方在婚前申请，在离婚时双方约定房屋全部归女方所有，法院认定“根据房地一体的原则，该房屋所在的宅基地使用权亦应当为朱x享有，因此基于该房屋所产生的区位补偿价及搬家补助费应归朱x所有”。

从上述案例中可以看出，法院对一方婚前取得宅基地、婚后夫妻共同建房，离婚后另一方分得房屋的同时是否享有以及在多大程度内享有宅基地使用权，裁判尺度并不统一。案例一完全否定了另一方因获得房屋所有权从而享有宅基地使用权的机会，是地不随房走的典型；案例二、三则肯定了因获得房屋所有权而享有宅基地的使用权，是地随房走的体现。但在多大程度上获得宅基地使用权，则存有分歧：案例二中法院仅支持另一方获得房屋所占用范围内的宅基地使用权获得的利益；而案例三中，因另一方获得所有房屋，法院将整个院落宅基地使用权的利益均判给了该方。

在分家析产、继承类纠纷中，也存在同案不同判的问题。我们同样以案例为例进行分析。三个案例都涉及拆迁。在“房地一体”的基本原则下，家庭成员因继承或共同建房行为获得房屋所有权，但是据此获得的宅基地使用权的拆迁利益的边界，司法裁判标准不一：案例一<18>中，家庭成员依据协议获得了建房权利，因此享有房屋所有权，拆迁时就宅基地使用权的区位补偿款，法院认为“在房屋拆迁时，权利人有权获得房屋重置成新价补偿款（房屋补偿款）和相关宅基地区位补偿款（宅基地补偿款）等，但鉴于秦x非集体经济组织成员，故不应享有其所建房屋占用的宅基地以外宅基地区位补偿款。”案例二<19>中，当事人因建房行为享有房屋所有权份额，就宅基地区位补偿价款的权利归属，法院论述为“因无其他合理方式确定5间北房对应的除房屋重置成新价外的其他拆迁补偿数额，法院认为应以5间北房的建筑面积在诉争院落房屋总建筑面积中所占比例来确定5间北房的其他拆迁补偿数额。”案例三<20>中，当事人因继承父母老房，要求获得安置房和未置换宅基地的空地补偿款，因安置房尚未交付不予处理的同时，就空地补偿款，二审法院认为“未置换房屋的宅基地补偿仅针对生活于该院落的家庭成员，安xx自成家后并未在此居住，且历次建房审批表中，安xx也未作为家庭成员，故安xx不应分得未置换房屋的宅基地补偿。”

上述案例中亦不难看出，获得农村房屋的同时，相应的宅基地使用权的利益如何界定存在争议。案例一中仅认可房屋所对应的宅基地的区位补偿价款，案例二则按照房屋占所有建筑面积的比例，来确定其享有的宅基地区位补偿价的比例；案例三则明确否定了房屋之外的宅基地区位补偿利益，而对是否享有房屋对应的宅基地的补偿，则未予涉及。

2.问题的分析。（1）立法层面。相关法律法规的的缺位。尽管我们承认我国立法例中选择“房地一体”，但是针对农村房屋和宅基地之间的权属关系，相关法律法规尚付阙如，案件的处理需要更多地考虑土地政策、行政管理以及具体的拆迁方案等。就农村房屋与农村宅基地使用权之间的关系，目今并无明确的规定。有关“房地一体”的规则，基本上均见诸于讨论调整城市房地产的法律关系<21>之中，农村宅基地使用权与农村房屋的关系，是否可以准用城镇房地产相关规定、通过类推适用的方式适用“房地一体”的规则，值得商榷。同时，由于农村房屋和宅基地固有的特点，如历史原因、缺乏监管、审批并不严格等，造成厘清该问题的难度加大。（2）理论层面。首先，就“房地一体”和“房地分离”，在不同法系和国家，两种观点都有各自的拥趸。“房”与“地”是否应为一体而存在，不同处理方式有各自的优势和劣势<22>。从我国的目前的状况看来，根据《担保法》、《土地管理法》等相关规定，农村宅基地使用权不能转让、抵押、任意让渡，但是地上房屋因是农民的私产，其流转则并未被禁止，当地上房屋的物权流转而与宅基地使用权发生分离时，一系列法律风险、权利争议等则应运而生。

在理论上拥护“房地一体”的观点中，有人认为土地使用权和房屋所有权在交易中发生权利分离以后，可以根据登记制度消除两种权利的冲突<23>；这仅为解决房地分离的问题提供一种可供探讨的解决方式，其实也并未对宅基地使用权应当在多大程度上与房屋一并流转进行讨论。事实上，理论层面亦鲜少有人涉及，该问题存在立法和理论研究层面的双重空白。

3.问题的解决。（1）宅基地使用权可随房屋的所有权分割而分割。通过分析，我们承认可以通过继承、共建房屋等手段，获得宅基地上相应房屋的所有权。而根据“房地一体”的原则，宅基地使用权人之外的主体，可因获得农村房屋所有权而获得部分宅基地使用权。（2）宅基地使用权如何分割。在“地随房走”的指导原则下，获得房屋所有权的同时多大程度上取得宅基地使用权，值得我们思考。无论是离婚后财产纠纷还是析产继承纠纷，处理此类纠纷一般有三种裁判模式：第一种是随房屋将院落的全部宅基地使用权一并予以支持；第二种是根据房屋的建筑面积在诉争院落房屋总建筑面积中所占比例，来确定房屋所有权人所应享有的宅基地的相关利益；第三种是仅仅认定享有房屋所占宅基地的使用权，其他土地的使用权与房屋所有权人无关。其中以第二种和第三种的处理方式较为普遍。

我们不赞同第一种裁判模式。当然，该案例是在一个特殊情形下，离婚时夫妻以协议的方式约定将院内所有房屋归女方所有，即使宅基地系男方婚前申请，但因院落房屋全部归与女方而丧失了宅基地使用权的相关利益<24>。一般说来，因建房或继承取得房屋，而宅基地使用权已经另属他人的情况下，建房或继承等行为，绝不可能对抗村集体经济组织所确认的宅基地使用权主体。因此第一种裁判模式并不可取。

而通过对第二种和第三种相对合理的裁判模式进行对比后，我们认为第三种处理方式，即房屋所有权人享有的宅基地使用权仅应限于房屋对应的宅基地，相较之下更为妥当。仔细分析两种裁判路径，我们发现二者的最大区别在于对房屋对应的宅基地以外的宅基地使用权的归属，存在差异：按照第二种裁判的思路，房屋的所有权人还可以获得未建房屋的空地的部分宅基地使用权，其大小取决于房屋占所有建筑面积的比例；而第三种裁判则杜绝了房屋所有权人获得除房屋所对应的宅基地之外的一切宅基地使用权及相关利益。

根据我国宅基地使用权的相关政策，宅基地具有特殊的保障功能，承担着为农村集体经济组织成员提供基本居所的职能。在当今严峻的宅基地使用形势下，对宅基地使用权的认定应采取严谨审慎的态度，而不宜随意扩大。

如前所述，按照村集体经济组织的审批，一方获得了宅基地使用权，而他人因继承或建房获得该宅基地上部分房屋时，其因此获得的宅基地使用权也是有限度的；该种限度在于，除与房屋对应的宅基地密不可分外，其余空地的使用权，不应随之一并获得，质言之，即房屋所有权人获得空地使用权缺乏权利来源基础：继承的情况下，当院落宅基地使用权已经被村集体经济组织重新分配时，继承并不可对抗宅基地的合法审批；在家庭成员共建房屋的情况下，宅基地使用权人让渡的，亦仅是房屋所对应的宅基地，而并不包括空地的使用权。进一步说，尽管村民私下让渡家庭成员部分宅基地使用权不为法律明文禁止，但该种让渡必须在有限的限度内进行。

因此我们认为，解决农村房屋和宅基地的权属关系，应当按照“地随房走”的准则，因建房或继承获取农村房屋的所有权人，仅应享有房屋所对应的宅基地使用权及相关利益。

　（三）未取得合法审批手续农村房屋的处理原则

1.存在的问题。关于婚姻家庭案件中农村房屋的利益分割问题，不少是涉及未取得合法审批手续农村房屋的。上述房屋，如果已经进入拆迁程序而转化为了相应的拆迁利益，法院根据个案的事实依法分割即可。司法实践中，分歧主要集中于如何分割没有进行拆迁的相关房屋。如在涉及分家析产、离婚后财产纠纷中的案例一<25>中，法院认定判定某院内“东屋两间由原告享有使用权，该院内其余房屋由两被告共同享有使用权。”涉及相同案由的案例二<26>中，对于没有审批手续的数间房屋，判归此前已离婚的双方共同使用，其中每人占有百分之五十的份额。案例三<27>为涉及一栋没有合法审批手续的三层楼房的分家析产纠纷，由于双方当事人就楼房的权属分割比例已达成一致意见，法院据此判定各方当事人各占该楼房上权利份额比例。离婚纠纷案例四中，法院以当事人主张分割的东房4间，因该房屋未获取集体土地建设用地使用证，亦未经审批为由，不予处理。案例四<28>中房屋未获取集体土地建设用地使用证亦未经审批建房，故法院未予处理；前三个案例中，对于其他仅未办理相应审批手续的房屋分割，法院通常是对房屋的使用权予以分割。进一步分析前三个案例，案例一是判定具体房间的使用权归属；案例二则没有对具体房屋的使用权归属进行明确，而是判定已经离婚的双方对数间房屋各占的比例以及双方共同使用；案例三与案例二相似，只是主文并无“各方共同使用”的内容。可以看出，在处理未取得合法审批手续农村房屋分割问题上，司法实践存在分歧。

2.问题的分析。未办理相应审批手续的农村房屋，与经审批建设的房屋具有同样的使用价值；而且，如果相关房屋一旦进入拆迁程序，也蕴含着可观的拆迁利益，法院不同的处理方式，直接影响到当事人的切身利益。以下几个因素，是造成法院对相关问题认识不统一的主要原因。（1）法律问题与行政管理问题交织，增加了案件审理难度。关于农民审批建房，《土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”；《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定”；北京市《关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第八条规定：“村民建房，占用原有宅基地、村内空闲地和其他非耕地的，经乡镇人民政府审核，由区、县人民政府审批。”不难看出，上述法律、规章，主要是从行政管理的角度进行规范，规定的法律责任也均是行政责任。<29>而在行政管理中，由于我国农村特有的客观情况<30>，上述规定的严格执行往往大打折扣。农民未经审批，但如果已经生米煮成熟饭，房已建好，相关行政部门敢于强拆的，极其少见。这就造成未经合法审批手续建设的农村房屋大量存在。法院处理婚姻家庭类中农村房分割问题，主要依据是民事法律，而这方面缺乏明确的规定；对于行政管理方面法律、法规的理解与民事案件的处理如何有效衔接，又为民事法官出了难题。（2）拆迁政策的不确定性，导致难以兼顾现实利益与未来利益。如前所述，相关法律法规对于未经审批建房是严格禁止的，但执行的效果并不好。另外，实践中还有一个更有趣的现象，在不少地区的拆迁中，即便是未经审批建设的农民房也可以获得一定的拆迁利益，甚至享有与经审批建设房屋同样标准的利益。这主要是拆迁单位、地方政府为了快速推进拆迁项目、减少拆迁阻力，而做出的选择。因此，北京的不同区域具体的拆迁方案均存在较大差异，政策性极强。法院在处理农村房实物分割时，由于该房是否将来会进入拆迁程序不得而知，对于如果进入拆迁程序，未来的拆迁政策内容及院落、房屋的拆迁利益如何认定更是无从判断。而通常，当事人争夺农村房的利益，最主要的是出于对该处房产持有拆迁的预期，希望通过诉讼为将来获得更多的拆迁利益打下基础。因此，处理涉及未经审批建设农民房个案时，法官又会面临如何兼顾现实利益和具有不确定性拆迁利益的难题。（3）“法律效果和社会效果的统一”的理念仍需加强。因为案件处理的上述客观困难，法官在处理相关个案时无疑具有较大的自由裁量权，而裁量权的行使应当立足合法、妥善处理矛盾。例如，上述案例二、三中，法院的判决明确了各方当事人在涉案房屋上的权利比例并判决共同使用，在法律适用上应当说是正确的。但是，法院判决各方本已势同水火的当事人共同使用涉案房屋整体而未明确各自使用的具体部分，容易导致新的矛盾和诉讼。因此，如何在数种均在合法范围内的裁判结果中择优甚至是最优判决，必须坚持“法律效果和社会效果的统一”的理念。

3.问题的解决。我们认为，未经审批建设的农村房屋分割问题，法院应当把握的基本原则是，不能判决房屋的所有权归属，在条件允许的情况下可以判决使用权及利益份额。这是因为，如上文分析的那样，尽管行政管理及拆迁政策的实践中，对于上述房屋违反法律规定未经审批进行建设的行为往往没有严格的制裁和相应的否定性评价，但其毕竟是违法行为。法院如果判决分割所有权，则是通过司法权形式确认了行政违法行为的合法性，无疑是不妥的。具体来说，要进一步区分房屋的不同情况，分别处理。（1）在合法宅基地范围内，未经审批建设的农村房屋。该类房屋，法院应当在查明事实的情况下，首先确定当事人所应享有的份额比例。同时，法院应当根据当事人提交的证据，充分了解房屋的现状，如总面积、间数、各间房屋面积、结构、使用情况等，必要时应当去现场进行勘验。在此基础上，法官应当在立足现实居住利益与未来可能的拆迁利益，综合进行考量。判决对房屋使用权与份额比例的表述也应区分不同情形：①房屋结构只有一层，基本可以认定将来房屋各部分拆迁利益不存在差异的情况。应依据各方利益份额，根据房屋的结构客观情况，进行处理：a各方当事人享有房屋的份额和房屋的相应间数独立房间的面积相对应的，可直接判定当事人对不同房间享有使用权，不用再明确份额比例。如案例一即采用此方式。b各方当事人享有房屋的份额和房屋的相应间数独立房间的面积无法对应的。法院应当首先判定各方对房屋整体所享有的份额比例，再依据房屋及当事人居住情况等因素，从方便生活、减少矛盾的原则，另行判定各方当事人对房屋的具体方位的独立房间享有使用权。案例二判定了各方的使用权份额，但未明确具体的使用范围，有所欠缺。②房屋结构超过一层，将来房屋各部分尤其是各层拆迁利益可能存在差异的情况。对农村建房审批的实践中，通常对于高度有一定的限制。所以，人们对于相应拆迁政策的预期，对于超过一层的房屋补偿利益普遍要低于一层。为了尽量避免当事人间的利益失衡，此种情况法院应当首先判定各方对房屋整体所享有的份额比例，再依据房屋及当事人居住情况等因素，从方便生活、减少矛盾的原则，另行判定各方当事人对房屋的具体方位的独立房间享有使用权。案例三即属于这种状况，判定了各方的使用权份额，但未明确具体的使用范围，亦有不足。（2）在合法宅基地范围以外，未经审批建设的农村房屋。此类房屋，不仅是未经审批建设，而是占地亦是违法，更谈不上能够有得到审批建房的可能性了。它主要表现为，超越宅基地范围、占道（公共道路）建设以及侵占邻居宅基地或者在未经审批的其它农村集体土地上建房，其违法性无疑更大。法院对于相关房屋如何进行处理，争议也尤为激烈。如上文案例四中，法院对此未予处理。持该种观点的理由非常明确，法律不应该保护违法利益，如果说在合法宅基地未经审批建房，违反的是仅仅行政管理秩序，尚且可以处理使用权的话；那么在合法宅基地范围以外未经审批建设的农村房屋的行为，则同时构成了侵权行为，应完全不予处理。也有观点认为，该类房屋本身具有使用价值，在行政机关未予拆除的情况下，当事人要求分割，属于民事案件，从解决争议、化解矛盾、促进物的利用的角度，法院应当对使用权进行分割。

应该说，案例四的处理以及相关观点是符合法律规定精神的。但是，在包括农村、农民等诸多特殊情况的国情背景下，考虑房屋对农民的重要意义以及法院定纷止争的功能定位，如果法院一概不予处理，当事人的纠纷很可能将永远无法解决。我们认为，对此类房屋，法院可以参照在合法宅基地范围内、未经审批建设的农村房屋的处理原则。但在判决书中应当明确，法院的处理，不作为确认其合法性的依据，不影响其他民事主体主张相关民事权利及要求承担责任，不影响相关行政机关依法做出的处理。

　（四）婚姻家庭案件中涉农村房分割程序问题

1.存在的问题。实务中发现，农村房屋分割、宅基地使用权等相关利益的争议在很大程度上存在程序失范问题，主要表现在涉第三人利益的离婚财产纠纷处理上。由于农村房屋、土地的特殊性，离婚分割夫妻共同财产时，通常会涉及到其他家庭成员是宅基地审批或使用权人、或者其他家庭成员参与建房等情形，因此在离婚类纠纷涉及财产分割时，通常会面临以下程序问题：如何选择合适的案由？应另案处理还是允许第三人参与到诉讼中？除离婚双方之外的第三人的诉讼地位如何认定？

我们以几个案例为例。几个案例的情形都属于离婚后双方就农村房屋的分割或者院落拆迁利益的分割发生争议，但因涉及第三人利益的原因，离婚纠纷中并未予以解决，当事人另行提起诉讼。案例一<31>的是离婚后财产纠纷，诉讼主体仅有男女双方，并未有第三人参诉。女方要求分割婚后财产、房屋及宅院，男方辩称涉诉房屋及院落系其父母财产，最终法院对房屋及宅院要求当事人另行解决；案例二<32>同样是离婚后财产纠纷，但该案的诉讼主体则不仅限于离婚的夫妻双方，男方的父母同样作为该案的诉讼主体，且其诉讼地位为原审被告；该案中就各方争议的房屋及拆迁利益进行了实体处理；案例三<33>是分家析产纠纷，诉讼当事人包括男女双方、一方的父母亲属；案例四虽然以分家析产为案由，但因案例二的离婚后财产纠纷已经进行了实体处理，法院认为“依据一事不再理的原则，不能以同一事实和同一理由，针对相同的诉讼标的再行起诉。”裁定驳回了原告的诉求，二审维持了原裁定。

不难看出，针对离婚后涉及第三人利益（通常是家庭成员）的农村房地的分割，在实务中诉讼程序非常混乱。其存在的问题主要有二：一是案由不统一。当事人另案起诉的案由主要包括离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、物权确认纠纷等，较为随意，而法院审查时亦没有统一的标准，均予以立案，导致诉争问题相同，但案由各异。不同的案由对应着不同的争议范围，进而影响当事人的请求范围、举证责任和法律适用等。夫妻财产涉及案外第三人利益的案件，既涉及把夫妻财产从涉及第三人利益的家庭共同财产中分割出来，又涉及夫妻双方之间进行财产分割的问题，所以现行案由似乎均难以准确涵盖。二是当事人诉讼地位不统一。以通过离婚后财产纠纷起诉的案件为例，有的案件将此类案由的诉讼主体仅限于离婚之诉的男女双方，第三人非此类诉讼的适格主体；有的案件除离婚之诉的男女双方之外，还允许将其他人列为诉讼主体，但对于其他人的诉讼地位，有的案件列为被告，有的案件列为第三人。

2.问题的分析。（1）案由设置的不尽合理。人民法院在审理民事案件时就纠纷类型设立相应的案由，无论是对立案、还是对审判都有其指导意义。就离婚后未予处理的财产或新发现的财产，可通过离婚后财产纠纷进行解决；就家庭成员之间关于财产的纠纷，可通过分家析产纠纷予以处理。但就离婚后涉及第三人利益的财产分割，尤其是对农村中具有较大经济价值的房屋和土地，该种特定情形选择上述任意一种案由恐怕都存在一定障碍。而该类纠纷在农村房屋与土地利益的分割中占有相当大的比重，为其设置较为合理的诉讼案由需引起关注。（2）实务对此问题重视程度不足。由于缺乏统一的程序设置，各法院在处理此类纠纷，特别是立案时，并不会对此进行特别的审查。甚至是同类案件，同一立案部门可能会立不同的案由。同时，对当事人的诉讼地位的审查亦不够重视。往往只重视案件实体问题的解决，却忽视程序的正当性。

3.问题的解决。首先，考虑离婚财产分割的纠纷中允许第三人的加入。采用此种处理方式的优点有二：其一，有利于案件事实的查明。允许第三人加入到诉讼中，陈述自身诉求、提供证据、行使辩论权利，相较于仅有夫妻双方参加的、涉及第三人利益的财产纠纷而言，更有助于法官全面调查案件并进而更加接近客观真实；其二，有助于纠纷的一次性解决。第三人参加到诉讼中来，法院通过合并之诉进行审理，既免除了当事人另案起诉的诉累，亦大大减少因离婚案件财产分割影响第三人利益、而提起第三人撤销之诉的可能性。

然而，此类解决方式亦有其无可回避的弊端：其一，离婚诉讼除财产外，更涉及人身关系，同样涉及当事人隐私权，允许第三人加入诉讼，一方面会对当事人的上述人身权利构成影响，另一方面，亦与离婚或离婚后财产纠纷这类本应解决夫妻间身份、财产关系的案由设定不符；其二，参加到诉讼的第三人因认为涉诉财产有自己的份额而加入，因此其诉讼地位应为有独立请求权第三人。根据民诉法之规定，该类当事人应当以主动申请的方式参加到诉讼中来，这意味着人民法院不得主动追加该类第三人。因此如果第三人不主动参加诉讼，那么离婚财产分割因损害第三人利益而被提起第三人撤销之诉的隐忧仍然存在。

其次，可以考虑借鉴实务中创设的析产继承案由，设立较为宽泛的以离婚析产为内容的案由。采用此种处理方式的优点有二：其一，有效避免现行案由模式下此类纠纷的程序运用混乱。因如果选择以离婚后财产纠纷为案由提起诉讼，固然其法律关系、诉讼焦点都简单明确，围绕在离婚后财产的分割上。但实务中诉讼主体混乱，就涉诉财产涉及利益的案外人的诉讼地位并不明朗。有的诉讼中直接将案外人列为离婚后财产纠纷的主体，而有的案件则将案外人作为第三人；而如果选择以分家析产为案由提起诉讼，固然将所有涉案财产的利益主体拉入到一个诉讼中，使纠纷一次性解决，但以分家析产作为案由、而本质上解决的是离婚后的财产分割问题，容易引起法律关系上的混乱。

同样，此种解决方式的缺点在于，目前案由规定并不完善，最高院的民事案由中并无针对此类纠纷的特别规定，因此此类建议是否能够落实尚需相关规定的完善。

通过以上两种问题解决路径的分析，我们建议，在离婚案件涉及第三人利益的财产分割中，如果有案外人主动申请参加到诉讼中，而夫妻双方亦均没有异议的情形下，人民法院可以一并进行处理，需要注意的是案外人的诉讼地位应列明为有独立请求权第三人；而案外人不主动参加诉讼、夫妻一方不同意案外人加入到诉讼等情况下，就财产问题只能另案解决。而另案解决的方式，我们建议设立一个较为宽泛的、意在解决离婚析产纠纷的案由予以规范。