《创造与魔法》土地竞拍玩法攻略，

今年卖地太难了！今天德阳这宗地，最终320万/亩成交了

上个月末，成都刚刚搞了一场土地集中拍卖。

什么情况呢？

土拍早就降温了

三批次成都公告了48宗共2499亩土地，最终溢价成交2宗，底价成交42宗，流拍4宗。

纵向对比成都今年1-3批次的成交情况来看，成都第三批次供地降温明显。

而横向对比22个集中供地的重点城市来看，似乎也是大势所趋。

全国都一个样，上海35宗，底价成交24宗；北京18宗，底价成交10宗；广州20宗，终止/流拍的5宗，底价成交13宗；深圳7宗，1宗流拍4宗底价成交。

你看，这些一二线城市都这么秋，更何况三四线城市呢。

过去，成都抛出来一块地，可能有四五十家企业有兴趣。咋个不产生高杠杆、高负债、高周转的运转模式？

拍地，人越多越亢奋，高地价的背后必然就是高房价。

土地不热了，这几年你啥子时候还见到过闷起脑壳冲的高房价。

第二个，这两年，不管是成都也好，还是全国哪个卡卡角角也好。只要拍地，你就会发现一种情况，城投的身影非常频繁。

包括这一次成都三批次拿地，31家企业拿地，其中只有5家是民企。

其他中铁、成都城投、成都天投、什么交投、国投，这投那投很多呀，超过6成地块被区级平台公司拿下。

2021年房企拿地面积TOP10 图源：地产全说

2022年在地产行业不断暴雷的背景下，各大土拍市场已经成为央企、国企和民企实力的竞技场，虽然大多民企已经躺平，但是仍然有一些曾经名不见经传的民企在这场竞争中稳健前行。

平台公司拿地，也未尝不好。

要么不开发，要么开发就是市场化运作，至少在不用太担心动不动就阔起的问题。这也是市场化转型的必然结果，孕育而出现在很多房地产公司都不再拿地，而是搞代建。

相当于，平台公司出地，建设和营销运营由专业的房产公司来，具体模式有所不同，集大家之所长搞一件事，简单点就是合作开发。

而这样的方式，或许在后期表现上会超出预期，呈现出更多优质项目。

通过这样的合作模式，充分发挥各自的优势，把资金压力进行分摊。同时，平台公司也能借鉴专业房产公司的经验，组建团队培养人才，积累口碑形成品牌效应。

这两年，你看到德阳也有很多平台公司拿地。

今年，德阳土地拍卖也是非常非常难！

到今年为止，一共才拍卖了3块地，其中两块平台公司，一块民企。

今天拍卖的这宗地，会以什么样的方式成交呢？

之前，我们在发这宗地预告的时候，就做了一个投票。有30%的朋友认为拍肯定会拍掉，只是谁竞得很关键。

结果也是可想而知的德阳市发展城市建设开发有限公司最终以起拍价成交。

土地位置：凤凰山路与延河路交会处东南角。

土地面积：40257.76㎡（60.3866亩）

土地用途：城镇住宅用地、其他商服用地

规划指标：容积率：≤2.3；建筑密度：≤22%；建筑高度：≤54米；绿地率：≥35%。（其它详见“德市天规条〔2022〕第1号”）

出让年限：住宅用地70年、商服用地40年

拍卖起始价：320万元/亩（折合楼面地价2087元/平方米）

竞买保证金（万元）：6000万

拍卖日期：2022年11月8日上午10：00

这宗地之后，也就是10月份的最后一天。

德阳还去成都推介了15宗地，实话实说，都是优质地块。

今年的形势太难了，全国卖地很难。

这背后，跟产业、人口、经济方方面面都挂钩。

但可以一次一次慢慢来消化。

今年只拍了4块地，其中才一家民企拿地。后年再后年，当开发越来越少的时候，供应少到没有的时候，或许天就晴了。

也许当哪一天，足够强大的时候，蝴蝶也自然会来。

等吧。