《东方归言录》 - MV Project第8弹，东方归言录天之替身如何获得

今日，郑州土拍市场迎来一次小高潮，共出让8宗地，涉及土地面积437.29亩，本次土拍主要有三个看点：

1、供应量大

2、溢价率低

3、多为现有项目后期用地

其实从3月份以来，全国土拍市场已经逐渐回暖，不仅供货量大，而且溢价率走高，甚至三四线城市都频频爆出超高溢价率的地王。

但是郑州除了新增土地量跟上了，溢价率却表现一般。作为新一线城市的郑州为何在这场全国土拍盛宴中表现的如此低调？土地低价走量的原因是什么？

8块土地，零溢价率

本次土拍主要集中于管城区和惠济区，7块住宅用地，1块仓储用地。

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这次集中出让的8个地块中，管城区的38号和39号地被正商以起始价收入囊中。

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这两宗地块为管城区十七里河以南片区大棚户区合并城项目（一期），位于十七里河与南水北调河交汇地段，休闲资源丰富，且距小李庄火车站约2公里。

点评：作为万亩大盘正商生态城项目开发用地，后期打造集住宅、大型商业、教育资源为一体的宜居区，目前项目售楼部已经对外开放。

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管城区的40号地位于飞翔路北、富国路西，周边分布多个仓储用地、商业用地，被郑州百利物流有限公司以1908万元竞得。

点评：不做点评。

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管城区的41和42号地被河南绿地上城置业有限公司以起始价竞得。

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这两宗地块是苏庄八郎寨合村并城项目，这两个地块所在片区被十七里河、十八里河和南水北调运河环绕，生态资源丰富。

点评：这两个地块将作为绿地公园城项目后期用地。绿地公园城目前有高层和洋房房源在售，在售高层房源建面约98㎡、118㎡、127㎡、149㎡，均价约12500-12800元/㎡。

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惠济区43号地块被河南谦晟祥和实业有限公司以起始价竞得。

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该宗地块为惠济区兴隆铺村城中村改造安置房地块，处于主城区京广快速路与北三环相交地段，相关生活配套非常成熟。

点评：该地块作为谦祥兴隆城后期安置区用地。谦祥集团在郑州开发项目有谦祥万和城、谦祥钱隆城、谦祥兴隆城等多个项目，体量都较大，但是口碑一般。

该项目谦祥福晟兴隆城项目总占地190666平方米，容积率4.49，项目包含66-72平米两房、89平米小三房、108-127平米大三房和143平米四房，目前在售均价15300元/平米。

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惠济区44号和45号地被河南锦轩置业有限公司起始价竞得。

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两宗地块为惠济区苏屯村城中村改造项目，地块位置处于连霍高速与大河路之间，整个片区所处位置较好，临近贾鲁河水系资源，但目前正处于大面积改造再建阶段，相关配套成熟仍需一段时日。

点评：这两宗地块将作为锦艺四季城项目后期用地。锦艺集团在郑州开发项目有锦艺城、锦艺四季城、锦艺国际轻纺城、锦艺金水湾等多个项目。

锦艺四季城四期2#已于5月11日加推，推出建面约89-130平米高层，价格区间大致为14000-15500元/平。

低价走量成郑州土拍主旋律

本次土拍呈现的低价走量现象并不是孤立的，从三月至今，郑州的土拍大致都遵循这样的规律：

3月份郑州市挂牌出让11宗地块，一块溢价率50%（建业北龙湖地块），其余均以起始价成交；

4月份郑州市挂牌出让19宗地块，两块地溢价率超100%（经开区两仓储用地），其余起始价成交；

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四月份郑州主城区成交的住宅用地也多为城改项目的后期用地，且起始价成交，与本次土拍类似。

起始价、零溢价的土拍，看似风平浪静，实则为积压已久的郑州房地产市场添了一把火。众所周知，郑州的城改地一般都按照“先改后拍”的规则，其实早已“名花有主”。

但是城中村改造项目地块，拆迁与安置房建设成本并没有算在土拍的地价中，因此地块的总成本实际要比一些净地更高。

所以即使是零溢价，也不可盲目乐观，开发商为了拿到城改地背后付出的其他额外成本，最后也会相应体现在房价中。

土地低价走量原因何在？

随着全国土地市场热起来，去年多宗地块流拍的阴霾一扫而空，取而代之的是房企到处抢地的消息，且土地溢价率不断上涨。

言之有屋5月28日文章《集体唱衰的三四线，地王频出，开发商脑子进水了？》中提到，在上周洛阳新地王的土拍中，建业、雅居乐、华润、金地等18家房企参与竞争，且多为全国百强房企，竞拍382轮！最终以134%的超高溢价率被碧桂园拿下。

洛阳只是全国三四线城市土拍火热的一个缩影。连三四线城市土拍都如此火爆，郑州土地为何默默无闻呢？

1、调控效果显著。

2019年以来，由于“因城施策”等政策放松调控，个别城市首先回暖，局部区域甚至很快出现开盘抢购现象，尤以苏州最甚。

4月份，苏州当地房价以及成交量双双上涨，多个板块的“地王”纪录被刷新，更有百亿级土拍盛宴出现，有关“苏州楼市火热”的观点抢占各种头版头条。

这显然与“稳地价稳房价稳预期”的目标大相径庭！

很快，反弹势头过猛的苏州便出台了新一轮调控政策，继续收紧已经放松的调控政策，这才将苏州楼市的火爆进一步压制下去。

郑州作为保守型城市，始终坚持贯彻“房住不炒”定位，有了苏州的前车之鉴，土拍底价成交也在情理之中。

2、库存危机显现。

4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。据报告统计，郑州新建商品住宅库存去化周期仅为2.6个月，已经与2016年持平！

根据4月17日自然资源部下发的通知，库存去化周期在6个月以下的城市要加快土地供应量，郑州2.6个月的新房库存去化周期符合要“显著增加并加快供地的范围。”

为了保证市场供给，防止出现供不应求，房价上涨现象，郑州加大土地供应已经迫在眉睫，符合“房住不炒”的基本原则。

3、城改土地附加成本高。

郑州主城区拍地多为城改项目，上文提到过，城改项目的拆迁与安置费用、时间并没有算在土拍价格中，这些附加成本总和甚至超过净地，所以地块本身价格不高。

再加上城改地块先进场后拍地的模式，拍地的时候，归属房企基本已经确定，竞拍程序少，溢价率低。

6月土拍预告

从土地出让区域看，郑州市4月土拍分布在管城区、金水区、中原区和二七区，5月份集中在管城区和惠济区，高新区自从年初正商拍出一块地王后，便没有新增供应。

但是在接下来的6月份土拍中，沉寂了4个月之后的高新区将迎来一波土拍热潮：6月预计出让19宗地，有12宗位于高新区。

此19宗地中，9宗为住宅用地，5宗为商业与商服用地，5宗为工业用地。高新区不仅土拍量大，而且有两大亮点：

1、高新区6月所推地块是高新区管委会取得土地独立拍卖权限后推出的首批地块；

2、其二郑政高出<2019>15号（网）为高新区新型工业兼容商业地块的土拍试点地块。

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6月份土拍住宅地块统计

按照房企正常供货节奏，以及郑州市场新房库存不足的现状要求，下半年郑州市预计有大量新房入市。

但是在大汪同志探盘过程中，从个别售楼处了解到，由于今年9月份少数民族运动会召开，为了保证环境质量，封土令可能会提前至6、7月份实施，他们内部已经接到来自上级的相关信息。

如果该消息属实，这几个月的集中供地就不难理解了。封土令在即，政府和开发商迫切需要在这之前做好准备工作，最主要的就是保证库存。

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