重庆市一住宅楼成网络红人：24层没电梯轿厢 上过成千上万影视作品，

全国“四大烂尾楼之城”都是谁？今明两年买房，如何避坑？

最近的房地产市场，可谓是波谲云诡。一边是各地积极出台政策“救市”，试图力挽狂澜。据中原地产研究院统计，截止到7月12日，全国有230+城市，累计出台调控政策高达400余次。创历史新高。

另一边却是市场悲观情绪蔓延，在开发商深陷债务危机之际，很多买房人怕买到烂尾楼，干脆暂停或延期了购房打算。笔者一周前在网络上发起的“2022年下半年购房打算调查”结果显示：合计收回23458份投票，其中有买房打算的有3684份，占比仅15.7%。8个字概况购房者现在的状态就是：捂紧钱包，作壁上观。

尤其是自6月底以来，全国各地停工、烂尾楼盘业主集体上演的这一出“集体拒绝还贷”反击的大戏，几乎让开发商、地方等前7个月所做的全部努力，彻底白费了。据GitHub统计，截止到6月14日，全国有235+楼盘发布了“断供书”，且有愈演愈烈之势。现在的老百姓几乎已经到了“谈房色变”的阶段了。

对于全国数以万计购买到问题楼盘的业主，我们深表同情，更深表遗憾。其实早在两年前，我们就发出过警告：房地产正在走下坡路，开发商多遇到资金流动性问题，现在买房要睁大眼。尤其是购买2021年上半年拿地的项目，可能3-5年都交不了房。至于原因，我们已经说过很多遍了：市面上大大小小的开发商，尤其是民营房企，基本上都缺钱，有些甚至已经无法正常经营了。用业内同仁的话说，虽然很多开发商打肿脸充胖子表示自己依然很健康，公司业务一切正常，但实际上，他可能已经在ICU躺着化疗了。

有些房企更无耻，一边发着经营正常的公告，一边在为即将到期的债务开展再次展期的活动——展期的是利息，还不是本金。更可恨的是，有些出现了巨大债务窟窿的开发商仍然还在正常销售。笔者看到很多不知情的买房人，仍然在购买问题房企的房子，真的是为他们惋惜。你掏空了全家的积蓄，凑齐了首付款，为开发商做嫁衣，可他什么时候才能把你寄予厚望的房子建起来呢？

这两年全国此起彼伏的烂尾楼真的是让人大跌眼镜，要知道，这一栋栋的烂尾楼，可是承载着成千上万的刚需购房者的无限希望。买房时，他们眼中有光，在日复一日地漫长等待交房的过程中，很多人对生活彻底绝望了。

烂尾楼产生的根源是什么？我们在之前也重点分析过，祸首罪魁就是“预售制”，开发商房子没盖好，就开始卖房，主体封顶后，就可以拿到全部购房款。买房人提前1-2年就背着房贷，还要承担开发商跑路的风险，太不合理了。所以，不从根本上改变，不彻底废除预售制，烂尾楼就不可能彻底停止。尤其是近两年，很多民营房企融资成本高、融资渠道受限，为了活下去，这些企业会想方设法挪用购房款。

还有一个更重要的问题，为什么业主总是最后一个才知道自己购买的楼盘停工或者烂尾了？五个字就可以概括：知情权缺失。开发商出问题，银行往往是第一个知道的，而且会第一时间向法院提起诉讼，冻结甚至划走房企账户上的资金。随后供应商知道，因为开发商无法按时支付供应款。业主只能通过看楼盘工地塔吊工不工作，工地上有没有工人才能判断楼盘是否出现了问题。

全国“四大烂尾楼之城”都是谁？

上次唐山事件后，唐山被摘牌“文明城市”称号，我第一次知道，原来文明城市也可以是不文明的。但是笔者接下来将要说的，“烂尾楼之城”却是名副其实的。而且，很多人可能都不知道，全国有四座城市被称为“四大烂尾楼之城”。这四座城市分别是：长沙、郑州、武汉、重庆。

接下来我们逐个分析：

一、长沙：你没看错，第一名就是长沙，就是这个被称为中国楼市调控标兵的城市。克而瑞统计数据显示，2021年长沙尚未交付问题房子28139套，2021年成交套数136393套，占比达到了21%。换句话说，在长沙2021年成交的5套房子中就有1套是问题房。“问题房”就一定是烂尾楼吗？虽然不能这么说，但是长沙因为问题房基数大，所以大概率烂尾楼数据也是最多的。

有人可能会问，调控典范之城长沙为什么烂尾楼、停工楼这么多？在我们看来，主要是两方面原因：第一，长沙地价与房价之比越来越高，导致很多项目利润空间被大幅压缩，缺钱的情况下，长沙的很多开发商都躺平了；第二，2021年下半年以来的融资收紧，使得很多开发商出现债务违约。叠加2021年长沙新房销售额大幅下跌，开发商回款承压，所以很多项目都出现了巨大的资金窟窿。

二、郑州：克而瑞数据显示，郑州虽然问题楼盘数量不及长沙，2021年问题房源25249套。但是已成交房源中问题房子的占比比长沙高，占比高达28%——截止2021年末，郑州市新房成交948万平米，存在问题面积271万平米。大约是每销售3套房子，就有1套是问题房，存在烂尾的风险。

此外，统计数据显示，2021年末郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。郑州主城区总人口才759万，这意味着，每100个人中就有8个人买到问题房。按五口之家来算，每20户就有1户买到了问题房。

“郑州不买房”就缘于此。在很多业内人士看来，郑州是全国买房风险最大的城市，因为买到问题楼盘的概率最大。今年上半年，郑州也因为烂尾楼上了两次热搜了，第一次是“最高学历楼盘停工”，第二次是楼盘停工业主维权结果被赋红码。

值得一提的是，过去半个月，全国有325+业主发布“断供书”，其中河南省有44个，郑州更是以26个项目，排在首位。其次是武汉，有13个项目业主发布了停还房贷通知。

三、武汉：截止到2021年底，武汉尚未交付问题房子合计24275套，仅次于郑州的25249套。武汉不同于其它城市，问题房这么多，明显是打脸了市场。要知道2020-2021年上半年，武汉的很多楼盘可是需要摇号才能购买的。一些楼盘甚至是几十个人抢一套房子。

7月14日，天目新闻报道的两起停工楼盘业主维权，就是2020年当红的楼盘，有的业主前后摇号了三次才购买到房子。业主们本以为买到了宝，但谁曾想开发商卖完房子就停工。据业主爆料，有的迫于压力，在今年5月份，进行了“表演式复工”。更奇葩的是，7月份，连“表演式复工”的工人也开始向开发商讨要工资了。

说起武汉的烂尾楼，很多人脑海中会浮现出两个有名的烂尾楼：一个是1995年开始建设的万国公园，虽然直到今天仍然在烂尾，但已经变成了网红打卡点；另一个是金马大厦，武汉人提起它，脑海中就会浮现“邪门灵异”四个字。

四、重庆：2021年尚未交付存在问题的房源23729套，331万平米，占总成交面积的17%。和长沙、郑州等烂尾楼日期比较新不同的是，重庆现存的很多烂尾楼，都有很悠久的历史。其中不少项目已经烂尾10年、20年了。属于历史遗留问题。

网友总结了，人生四大“新四大悲事”，其中就有花光积蓄买到烂尾楼。尤其是对于工薪家庭，买到烂尾楼，可能关乎几代人的命运转折。

前面已经提到了，这两年房地产出现了很严重的问题，不仅仅是房子卖不掉、土地卖不上价，对于老百姓而言，更重要的是很多开发商出现了几乎不可能挽救的重大资金问题，其结果大概率是破产重组。曾经开发商“财大气粗”的日子已经过去了，期房预售的风险，将比过往任何时候都要大。所以对于买房人来说，这才是最关键的，一不留神买到问题楼盘，可能一家人都跟着遭殃。

那么，这两年买房，买房人到底该如何避坑呢？当然，也不是说新房不能买，而是购买时一定要睁大眼，做好对开发商的甄别，同时自己要多行动，进行实地考察。这两年买房，请牢记三点：

第一，尽量购买准现房。换言之就是，交房周期短的楼盘，比如已经封顶，正在同步安装电梯、水电、排污、消防设施、地面绿化、门窗、护栏等工程的项目。一般情况下，开发商如果想躺平，主体机构封顶后就不会继续施工，封顶只是为了拿到全部预售款。所以，开发商到底是表演式盖房，还是真盖房，自己多跑几趟工地，就能分辨出来；

第二，现在查开发商在售楼盘的五证两书已经没啥用了。开发商手续可能是全的，但是就是没资金，没法动工。所以这两年买房，重在考察开发商的资金实力。普通人考察的方法就一条，看开发商现在还拿不拿地，现在的市场行情下，还有资金拿地的开发商，大多数有一定现金储备，且债务是安全的。当然，在这个前提下，我们要尽量选择国企、央企开发商，这类房企资金实力较强，且融资成本低、融资渠道广，一般不会出现现金流吃紧的问题。退一万步来说，这类企业真的出问题，但因为有社会责任在身，也会以“保交楼”为主。

第三，这几年买房，买房人千万不能偏听偏信，尤其是对于开发商打出的宣传和销售顾问给出的承诺，更是要以盖章的文件为准。购房者对这部分信息要理性看待，要实际了解项目而不是轻信广告宣传。很多规划信息，要落实到购房合同里才能受法律保护。