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城东开启美颜模式，能否摆脱长久的价格泥沼？| 房叔说No.480

| PART 1 |

城东新城是杭州比较特殊的板块，如果仅看地图，这样的板块放在任意一个城市都明显是风水宝地。

明面上看既城东新城有着与老图腾武林，新领袖钱新、江河汇，两端无缝对接的地缘优势；

又有类似上海虹桥般，密集的高、快速路网，以及双铁（规划6条地铁）骨架组成的交通枢纽的地位；

但是城东在杭州的地位，始终是“娘娘的身子丫鬟的命”，可以说“心比天高，命比纸薄”；

而影响城东的几个大的因素：一个是城市道路规划不合理，城东的交通系统充斥着河道、高架、甚至铁路的阻隔和撕裂感；

但好在杭甬抬高、钱塘快速路建成、同协路南延……城市通行系统的任督二脉逐渐打通；

但交通枢纽不代表着人群就能蛰伏下来，要想留住人，第二个是商业配套；

城东新城目前唯一的大型综合体是万象系中偏低端的万象汇，总体量账面有24万方，但其中购物中心仅约3.6万方，非常有限；

最大的商业综合体26万方的港龙城，完全建成却鸽了N年，在与王府井的几进几出后，最终有可能还是自营的老路，前景也不明朗；

其他诸如白石会展中心、十字天街……饼画的都太美好，兑现时间则太漫长；

第三个也就是与居住最直接相关的开发商品牌和产品力，这也与板块价值息息相关；

这方面，前几年也是参差不齐；

但是最近几年特别是以明石路七子、钱塘天誉、花语天境等次新房为代表的楼盘，在产品力，及其外在的表现——房子颜值方面，在以往基础上有了极大提升；

本身地段底子不差，如果能够在颜值、产品力上突飞猛进，城东新城迎来价值的春天不是没有可能；

话不多说，城东新城是否能够依靠产品、颜值，“我命由我不由天”，逆势改命呢？这次板块小颜值，带着问题看城东新城。

| PART 2 |

带着城东新城出圈的高颜值产品，无论如何不能绕过“明石七子”。

明石七子中，首先交付的是森林海尚（海尚观邸）。

楼盘东临备塘路、杭甬高速，南接明石路与浙医二院城东院区相邻、西达白石庙路、北靠源聚路，与地铁4号线明石路站仅400米。

林语堂的“最好的建筑是我们深处在其中，却不知道自然在哪里终了，艺术（生活）在哪里开始。”这句话能够代表森林海尚的建造心声。

森林海尚强调森林与绿色概念，打造“会呼吸的房子”，希望实现居住与环境生态的有机结合，让建筑在自然中自由生长。

确实，在景观上，漫步其中，特别是小区中央，确实有种错入迷雾森林的感觉；

但是，话又说回来，光有灌木、乔木、绿植的量是不够的，毕竟缺少主题性、互动性，甚至是话题性的营造，没法高级的。

而今天这座森林海尚就与拿过多座大奖的三湘森林系“系出同门”。

作为海派房企在杭州的第一件作品，三湘印象森林海尚还带来了海派建筑的精致、时尚与唯美，也带来了海派文化的生活方式。

建筑上，现代建筑的简约与古典建筑的平稳在森林海尚上得到了融合、升华，这或许就是海派建筑所追求的海纳百川，东学西渐；

而值得点赞的是它的建筑立面，虽然采用的是底层石材干挂+真石漆+局部铝板的材质，但真石漆平整度和质感做的足以以假乱真；

如果其他项目都能把真石漆做到如此地步，既减少对自然的破坏，又省了成本，还有不错的感官，一举三得，即使真石漆又有何妨。

交付时间：2020年9月；

目前二手房挂牌均价：68011元/㎡（来自透明售房网）。

| PART 3 |

城东新城交付新盘中，最沉稳的产品要数东城金茂府（盛茂府）。

建筑风格是在杭州金茂府、滨江金茂府西方古典主义基础上的当代典雅风格进化；

利用留白的手法，将立面化繁为简，巧妙地将石材与铝板（杭州三个金茂府中唯一铝板主材）、玻璃等材质，进行精巧的剪裁、拼切，并完美结合；

精雕细琢的基座石材，与象牙白仿石铝板，在阳光下流淌着温润的光泽，远远望去，中正典雅。

景观颜值，以主入口会客厅中轴水景后面的宽景廊架，搭配精致的桂花格栅景墙、山水玉石浮雕、以及中心“蓝宝石”镜面水景……彰显古典主义与杭州文化相生相融的意境。

而无论是复古金属落地灯、会客水庭，还是入户门厅石材拼接，铝板挑出设计的檐板，古铜色金属拉丝+玻璃入户门，以及两侧树冠饱满、对称，处处诉说着古典风格与东方气韵。

精装方面采用新法风格，米黄色石材拼色搭配的餐客厅地面配以同色系的踢脚线，墙面采用了柔和的墙纸与饰面，以及角角落落的金属镶边；

同样西门子的双开门冰箱及洗碗机，柏丽的橱柜，高仪劳芬的卫浴龙头、直饮水系统，贝克巴斯的垃圾处理器……都有配备；

而且还有金茂独有的黑科技：毛细管网辐射系统+循环地源热泵系统、24 小时置换新风系统等，让健康和舒适系统时刻呵护业主；

其实，科技系统虽然收费略贵，但确实把居住舒适度提升到了新的境界，仔细算笔账，还是挺值；

总的来说就如杭州金茂府、滨江金茂府一样，东城金茂府确实在城东树立了一个品质丰碑。

交付时间：2021年4月；

目前二手房挂牌均价：80385元/㎡（来自透明售房网）。

| PART 4 |

第三个交付的明石七子是东莱府。

东莱府比较特殊，有主城稀缺的三房两卫89㎡主力小户型绝对多数的占比，还有110㎡的舒适三房、132㎡的四房户型的空间设计；

户型都没有明显硬伤，甚至还称得上不错，但是一旦上升到颜值层面就有点对不起这几方面的用心了；

虽然跟东城金茂府一样走的是新古典主义风，但是不管是真石漆一抹米黄色到底（连线条和底层石材干挂都没有层次感的一色到底），还是略显敷衍的景观营造，全拖了东莱府的后腿；

综合评估，与板块其他新房相比，在各个维度看上去并不差的东莱府，却在二手次新房中价格垫底；“颜值就是生产力” 这句话，在东莱府拉胯的立面上得以佐证。

交付时间：2021年11月；

目前二手房挂牌均价：60210元/㎡（来自我爱我家）。

| PART 5 |

第四个交付的是景粼天著（皓玉府）。

景粼天著就像养云静舍之于申花，是在西方新古典主义、现代主义建筑形态间对中国传统建筑符号的重构；

也是清雅内敛的东方意境的现在表达，至于好坏、美丑，因人而异。

在建筑立面的用材上石材干挂结合部分铝板+玻璃幕墙的结合，既传统又现代，而中式粉墙黛瓦、飞檐翘角庑殿顶的营造也正是回归传统的特殊表达，见下图。

宋卫平曾经说过，“在中国，房子比绿城做得好的，只有一家半，这一家就是龙湖”，但龙湖加分项中永远绕不过景观这项指标。

景粼天著是杭州龙湖景观营造的大成者，横跨近30米的金镶玉门中式屋檐门头，是现代与传统的兼容；

从主入口“檐椽府门”步入，“金”镶玉的门头，搭配24品桂花檐椽，两侧墙体由进口“景粼灰”大理石打磨而成。

搭配精致的“玉扣”，与大门旁的迎客黑松交相辉映，沿袭西湖边“郭庄”的江南风韵，中式宅邸的端庄与温厚，归家仪式感瞬间拉满。

进入景粼天著，依据范宽的《溪山行旅图》而建的溪山水景潺潺而落，铺陈着源远流长的意境；

向内信步，中央景观的灵感则来自《万壑松风图》意境，巨大松石盆景，构筑出错落有致的一方天地，框下了叠泉、方塘、水榭、人家……

高层精装修选用简法风格，客餐厅灰色大理石铺陈，厨房博世带洗碗机的三件套；

卫浴选自杜拉维特、汉斯格雅等国际精装品牌之外，更配备新风除霾、中央空调、全屋地暖……装标在线。

交付时间：2022年6月；

目前二手房挂牌均价：91175元/㎡（来自我爱我家）。

| PART 6 |

今年底，明石七子中剩下的东潮府、归锦府、悦风华将迎来全面交付；

东潮府，是滨江、龙湖合作操盘的项目，产品类型有高层、洋房、排屋；设计上复刻滨江标志性的园区中央规划的一席湛蓝泳池，齐整的棕榈树景观组成的东南亚度假风。

高层建筑外立面采用壹品同源的宝格丽风格，深浅色铝板搭配，辅以大面积玻璃，黑白灰为基调，时髦又精致，整体颜值并不输杭州高层价格天花板之一的壹品。

归锦府建筑风格上汲取纽约one57的建筑风格灵感，南向阳台转角玻璃阳台立面、与拉平的两端房间玻璃幕墙立面，打造出19幢极具节奏与韵律的现代美学建筑；

并通过石材、铝板、玻璃的精妙融合，使其宛若一座晶莹剔透的水晶建筑，高级感十足。

作为金地在杭州的第五座风华力作，“悦风华”以现代极简主义美学观，构筑规则的立面，清爽、简洁，而在用材中，真石漆质感做的也挺好。

| PART 7 |

曙光之城东面隔机场路、白石港河旁有条3.3公里步行道，成半包围围着的是钱塘天誉；天誉东面则是环城东路，南面是跨塘桥路和松碧街。

它就这样在碧水、松涛中静静的俏立在河岸边；

天誉外立面的设计灵感取自“温润如水”的宋瓷汝窑。

灰白色石材搭配深灰色铝板，超大的玻璃立面增加了整体的通透性，在阳光的映射之下显得更加熠熠生辉，在暖色调和冷色调主导的外立面风格中添加了一抹属于江南的色彩和质感。

除了外立面之外，在钱塘天誉单元门厅两侧，还采用了纹理如大浪淘沙般质感的石材，搭配着从雨棚下方延展出的铜色格栅，让每一位业主都充满了归家的仪式感。

钱塘天誉整个小区规划了静态出世景观轴+动态入世景观轴，贯穿园区中央的堂会空间，将分散点缀其间的各种景观组团贯穿、呼应；

再辅以精致水系、童玩乐园等多个功能空间，营造出一种“宁静平缓”的社交场景。

钱塘天誉既有高层、还有叠墅、排屋、大平层、以及一层一户仅6户的290大平层；

高层精装含汉斯格雅、博世洗碗机三件套、唯宝、TOTO……，中央空调、地暖、新风系统的三件套，以及餐客厅地面铺设了云朵拉灰大理石，房间全面铺贴墙纸……

虽然没有明石七子有显赫的学区品牌落地，相对偏居一隅的天誉足以靠产品力独自出圈。

交付时间：2021年6月；

目前二手房挂牌均价：高层 69369元/㎡（来自透明售房网）。

| PART 8 |

花语天境与明石七子不远，南边隔鸿泰路与港龙城相望。

建筑设计为GOA主笔，Normcore高级灰“现代极简”的建筑风格；

在凤起潮鸣、沁园等纤细边框基础上，做了细节调整，顶部飘板顺势而下，与建筑表面形成口字形“画框”，阳台部位玻璃栏杆部分与立面拉平，栏杆以上敞开，让建筑表情和空间更丰富；

材质则以石材干挂+镜面玻璃+质感铝板为幕，打造出轻盈通透、具有高级感的美学立面。

而轻盈通透的Perfectionist“三立面”设计，以舒朗的角度向城市打开，倒映出蓝天、绿树....倒映朝晖夕霭色彩变幻，有如一面巨幅的屏幕。

同色系的金属、玻璃、石材打造的叠墅立面，与西溪云庐、湖境云庐系出同门，在云庐系Trees——Villa基础上做了重新结构和演绎，赋予建筑高级质感；

同时用折叠的金属线条和纤薄的披檐，增加细节，也让建筑显得更轻盈。

这样的完美细节，还藏在建筑的两个侧面，花语天境府叠墅的两个侧立面也同样使用了大面玻璃和金属包装，呈现出建筑的轻盈通透。

可以说花语天境用凌厉的线条把建筑勾勒出全无死角的美。

| PART 8 |

篇幅有限这次就看到这里，当然城东新城还有曙光之城、钱江府这样的老颜值盘，以后有机会再说道说道。

城东新城既有滨江、金茂、德信、龙湖、世茂……一线开发商的抱团开发；也有花语天境、天誉、东城金茂府、东潮府、景粼天著……这样一批能和申花比肩的扛鼎之作；

而且4.5-4.7万/㎡限价配合4000-4500+的装标，和限高带来相对较低的容积率，带来了丰富的洋房、叠墅、甚至排屋产品，结合多水的区域资源环境，是个创造各方面都不错产品的机遇；

再加上万象汇、西子国际、三花国际、杭州之翼……等商业陆续开门迎客，港龙城的逐渐明朗；

还有上城名校普及步伐给明石七子带来的胜利实验笕成校区、胜利实验笕成中学，胜利学区大满贯的“学区房”大红包。

称它小申花却也是实至名归。随着新房供应量的逐渐枯竭，进入存量时代的城东，反而有望逐渐走出多年的泥沼。

文/渔舟 编辑/渔舟