浒墅关河东新盘——泊岸时光印，会一枝独秀吗？

文章背景

又到了一年一度的“金三银四”，各家开发商都摩拳擦掌，背水一战，各大热门板块也不乏一些吸引人眼球的新楼盘，今天就带大家来看一看，北新区新盘——融创泊岸时光印。

分析

关于浒墅关的板块分析，之前给大家详细梳理过，对于浒墅关还不太清楚的朋友可以去看看，下面是链接。

链接：《物华天宝黄金地，人杰地灵浒墅关 》

始建于秦国繁盛与明清的浒墅关历史悠久，自古以来是商贸往来的重镇，如今的浒关在时代发展的洪流中依旧“风华正茂”。

整个浒关被京杭大运河割裂开来，大体分为河东以及河西片区，而我们今天分享的泊岸时光印就位于浒关河东居住组团，我们从规控图可以看到，这里的居住氛围浓厚，凡是居住用地周围，不会出现任何一块产业用地。

回到楼盘本身，我们先来看看大家买房时最为关注的周边配套，对居住体验影响最大的莫过于交通配套，浒关的交通是饱受人们争议的。

这其中的原因就在于浒墅关重要的交通配套——地铁3号线以及6号线（在建）都位于河东的城铁新城板块，只有其附近的部分楼盘属于正地铁盘，河东南部片区的楼盘都是近地铁盘。

而位于浒关河东北部片区居住组团的泊岸时光印，想要步行乘地铁通勤，37分钟的步行时间会让你体会“醉生梦死”的感觉，所以如果要乘地铁只能骑电车去地铁站了。

虽然版块内有从科技城方向驶来的有轨电车2号线和轨交3号线衔接，但方便的也只是河西居住组团有轨电车站点附近的居民，所以居住在此的老住户都盼望着有一天能有条地铁从自家门口穿过。

好在2035苏州轨交规划给人以希望，但无论是13号线和23号线还只是一纸规划，具体的站点以及落地的时间还未落定。

但河东庞大的居住组团，对地铁的需求度不言而喻，这里建造地铁的只是时间的问题，届时河东北侧居住组团出行状况将极大改善。

由此也能看出，如果居住于此，那么自驾就变成了首选项，那么这里自驾通勤的表现如何呢？

摊开地图我们能看到，这里虽然不在中环以内，但整个板块都近中环，从时光印驱车上大同路立交转中环北线和中环西线仅需11分钟。

随着今年春申湖快速路的建成修通，这里到达园区的时间距离将被极大缩短，此外从这里到达新区狮山核心区仅需自驾仅需20分钟，所以这也成为了吸引园区北部片区以及新区狮山外溢客群的重要因素之一。

看完了交通，我们再来聊聊教育，新区的一批次学校想必大家不陌生，就是位于狮山的双实验，而浒关目前比较有名头的也就是文昌实验了，在新区也能排在二档，而从是施教区划分来看，时光印未来大概率也会是这所中学。

但教育这件事，我一以贯之的理念是学校只是一方面，我想更多的还是需要家庭为孩子树立良好的学习习惯。

扯远了，再来看看大家关心的商业方面，我想浒关最不缺的就是商业配套了，大到永旺、宜家以及今年都会交付的开市客、迪卡侬、陆家嘴商业广场，小到满足日常生活需求的华润万家、金辉浅湾商业街、红叶邻里中心（在建）。

而以上这些商业全部位于河东，这里的商业看得人眼花缭乱，星罗棋布，这也是由于人口密集导致的，所以居住于此烟火气十足，中高端的购物需求在这里应有尽有，且都能在板块内得以实现。

如果要在此养老，对于医疗配套有一定要求，那么还有苏州7家三甲医院之一的苏大附属二院坐落于此，三甲级的配置，不必多说。

环境方面，虽然板块内部不乏像浒墅关大码头、运河观光带、白豸山这的自然人文景观，但浒关还有不少老破小还未拆迁，就比如项目南侧的老旧自建房，这将一定程度上影响到居住体验。

总体来说，泊岸印周边的配套还算齐全，最大的短板就是离地铁远了，虽然有地铁规划，但享受地铁尚需时日，不过如果现在就有地铁，价格也就和城铁新城齐平了。

看完了小区的周边，我们再来看看小区的内部，这个小区的产品定位还是很抢眼的，参数方面整个小区只有1.3的容积率，分为A、B、C三个地块，去年由融创以楼面价13801元/㎡拿下，后期开发由融创和南昌市政共同打造。

也是由于其是低容积率的小区，整个小区只有706户，并且全部为9-11层的小高层，由于其分为三个地块，后期物业也只能做分区管理，不会向几千户的小区一样出现“管理死角”。

值得一提的是，该项目的绿化率达到45%，但不知道他这个是怎么计算的，是整体还是每个地块，如果是每个地块都达到这个绿化率，那么工作再忙再累，回到小区内部相必心情都会变得畅然。

该项目为精装交付，并且含有三大件，算是正在意义上的精装吧，但从开发商目前公布出来的价格来看，似乎其定价有点过于“高傲”。

2.6万/㎡的均价加上50w的验资条件，和板块内其他楼盘的定价和开盘方式相比有点格格不入，当然这也需要看其最后的备案价。

户型方面其主力户型为89和101平，如果真的是2.6w的单价，101平我个人认为还有更多的选择，这个盘的性价比就没那么高了（针对工作在园区不考虑三区统考的客群），当然在本地或者附近工作预算有限的除外。

所以我们今天只分析89的户型，89能在三方两卫，的确是板块内部的独一份，我们先来看户型图。

从户型图来看，这是典型的双卧夹厅设计，虽然在功能性上看似达到了三方两卫的标准，但是在我个人看来更像是2+1的户型。

我们能看到南向次卧由于受到电梯井的影响，纵向尺寸较为狭长横向尺寸较短，并不太适合做次卧，另外电梯井难免会有一定的声音，睡觉轻的人很容易受到干扰，所以这个房间开发商将其作为书房。

另外虽然户型整体方正，但南向采光面由于阳台的凸起，在早晨日出的时候主卧的采光在部分时间受到影响，这也是我们在选择这个户型时需要考虑的问题。

总结

总体来看，这个小区还89平的户型设计包括其功能性，还是可圈可点的，但定价较高，周边竞品较多，距离地铁也要有一定距离，这难免会让人犹豫。

但如果预算有限又要兼顾户型的功能性，想给孩子参加“三区统考”的机会，这个小区89的户型还是一个不错的选择，当然这个因人而异，需要根据自己的需求，进行判断。