为何日本实体店会把电商干掉，为什么实体店接连倒闭？是受到电商冲击太大还是租金成本太高？，

日本房地产泡沫破灭了。背后的原因值得我们深思...

今天这篇文章是我在日本这几天关于日本房产泡沫破灭的思考。

1

很多人说日本因为签了广岛协议，然后导致股市一泄千里，楼市泡沫破灭，然后日本进入倒退的10年。

实际上，并不是这样的。美国可能只是助推剂，过程其实还是日本人自己的造成的。

80年代，里根政府接手卡特政府后，为了缓解卡特遗留的高通胀，里根政府要采取高紧缩的政策，主要表现在高利率上。

然后导致大量的热钱回流到美国，造成了美国的出口额下降，进口额的上升，对美国的长期经济造成不利影响。

于是里根政府又想到了让美元贬值。但各个国家的的外汇储备还是以美元为主，一旦美元再次陷入暴跌状况，各国的外汇账户将出现明显的亏损。

黄金和美元的兑换关系已经随着布雷顿森林体系崩溃而结束，因此各国甚至无法将美元兑换为黄金来避险。

所以美元是强势的，各个国家只能选择让美元在一定程度上贬值，然后本国货币升值。

日本就是这样的一个国家，但日本政府在前期是乐于看到日元升值的，因为日本当时看到了一个巨大的市场。

中国的改革开放，10亿人口的一个国家，这得是多大的消费潜力。

所以80年代日资企业大量进入中国投资，投资了不少的企业。

大量的海外投资，日本国内企业的发展迅速扩张，经济非常繁荣，人们突然发现自己变得很有钱，信心十足，异常膨胀。

在这个时候，日本政府做出了一个防患于未来的金融决策—调低利率，防止本国货币快速升值导致高贸易逆差。

然后出现了和我们这几年很相似的经历：

大量的钱流向楼市和股市，人们把钱用作各种投资，也不愿意留在银行里，甚至房地产贷款利率很低，人们纷纷通过高杠杆买房。

和前几年相比，人们变得非常有钱，为了避免存在银行贬值，大量投资，风险意识迅速降低。

人们的信心是建立在：

日本已经成为第二大经济体，政府会解决所有金融问题，政府不会让泡沫破灭的。

日本每年大量的印钞票，以及人们释放出来的巨大的买房投资需求，让很多不是房地产的企业，如丰田，日立等企业也纷纷进入房地产市场。

然后导致土地价值迅速上涨，各个银行对只要是企业买地就大量借贷。随后房价也迅速攀升。

但接下来日本政府意识到：这样下去肯定要出问题。

房地产产业是不是能持续保持日本繁荣，促进房地产发展是不是能成为日本的治国方针？

如果不能，该走向何处？

2

二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。

基本农田制度和我们国家的相似，都是保证耕地面积，粮食能不受其他国家限制。

科技兴国也和我们相似，山地和沙漠占我们绝大多数的国土面积，我们实际上是一个资源匮乏的国家。

日本政府当时意识到，如果持续的让资金进入房地产市场，实业注定受到影响，出口也会大幅度下滑，出口和进口的本质是交换自己国家缺乏的商品。

如果20年后发展中国家发展起来了，价格优势失去的日本商品如果连技术优势都失去了，该怎么办。

日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。突如其来的加息，让日本人懵了。

因为当时日本人坚定的认为：他们只有一个东京。东京的各种资源都是稀缺的，所以东京都市圈周围的房价一定不会破。

但日本政府还是果断得刺破了泡沫，随后发生的一切大家应该都听过。

3

这次在静冈，房产交易的机构偏少，而且主要是以租房信息为主。

也许是静冈太小，但日本年轻人的确很少有买房的，甚至结婚也是以租房为主。

目前在日本买房，土地是永久性的。每年都会征收固定资产税和都市规划税，日本的固定资产税标准税率为1.4％，都市规划税的税率上限为0.3％。

比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万，约合120万元人民币，（1日元=0.0663人民币元），建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：

固定资产税为= 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% +1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万

城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% +1200 × 0.3% = 5.4万

每年都要缴纳这个数字：年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币

在日本大阪这样的城市，一个20来平的房子可以做到2个房间，一个月租金至少5万日元以上。

今天的汇率来算，3000元以上。最关键的是，50万应该就能买一套这样的房子。

租售比很高。所以在日本买房，如果考虑长线投资，还是可以的。

也难怪身边有很多朋友去日本买一处小房子，做Airbnb，有时候就干脆自己去度假。

4

上周，群友说杭州崇贤有个楼盘开盘，一个身上满是泥的建筑工人抢了一套房，然后和身边的售楼员说我全部家当就100万，投进来就希望涨到200万。

这样的心态，和当年的日本房产泡沫时期的人们是一样的。

人们面对金钱，心理扭曲。

这样的社会现象是我们应该警惕的。

如今的日本很少看到老百姓炒房，首先这么多年，日本完善了房地产各项制度，其次是人们的心态开始变得平和。

走在路上，每个人脸上都洋溢着笑容，道路干净，服务意识极强。

房间虽小，但充分利用空间，收纳的非常整齐。

这样的幸福，是建立在经历阵痛后换来的。

我们做的，是要想明白：

房子是被当做工具来用还是被当做古董来收藏。

也许我们都知道这都是泡沫，但我们依然认为：

大城市的资源是会越来越紧缺的。

政府是不会让楼市泡沫破灭的。