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全线跳水的楼市数据 亟待释放的改善需求

北京商报 | 作者 王寅浩

7月17日，国家统计局发布2023年上半年全国房地产市场基本情况，其中，投资、销售和开发商资本金到位同比增速均降至年内新低，房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）更是降至一年内最低，经历了2月超短小阳春后，房地产市场持续下探。支持政策尽快从保交付向更为立体化的支出改善型需求释放成为行业共识。

极低的6月数据

从数据指标来看，投资、销售、资金三大数据全线下探，房地产开发投资同比下降7.9%，降幅较上个月继续扩大0.7个百分点；商品房销售额增速大幅下降7.3个百分点，仅为1.1%；房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%，降幅也较上个月扩大3.2个百分点。

几大数据维度皆为累计数据，突然全线跳水，创年内新低，也代表6月的贡献率很低。在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，6月之所以会出现严重“拖后腿”的情况，其本质上与二季度整体出现明显下滑是密切相关的。“我们都知道今年一季度市场需求释放完毕后，二季度开始就整体出现下行的状况，而且下行的速度非常快。销售下滑超预期，叠加开发商债务到期影响，‘保交楼’进度要求又倒逼开发商缩减拿地、延迟开工等，也就造成了6月呈现的数据全线跳水。”

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱则表示，6月数据呈现较差局面，主要原因在于去年6月房地产市场呈现复苏局面，成交达到上半年的一个小高峰。此外，今年4月以来，销售数据呈现复苏趋势不稳固的迹象，市场信心持续下滑。

受6月低贡献率影响，上半年全国商品房销售面积首次由正转负。2023年1-6月，全国商品房销售面积同比增速为-2.8%，相比1-5月的2.3%出现了质的恶化。“销售活跃是房地产各指标活跃的最根本基础。当前此类数据恶化，需要高度重视，提振销售数据是下半年政策制定要重点关注的要点。”易居研究院研究总监严跃进表示。

此外，2023年1-6月，全国房企到位资金额同比增速为-9.8%，该指标相比1-5月也有所恶化。其中，包括银行贷款、购房首付款等领域的资金状况都出现了不同程度的下降。严跃进指出，由于房屋销售的节奏开始放缓，所以其对于房企销售房屋回笼资金的状况也产生了压力。

国房景气不景气

2023年1-6月，全国房地产开发投资额同比增速-7.9%，降幅较上个月继续扩大0.7个百分点，自去年末房地产开发投资增速达到-10%临界点后，年内房地产开发投资有所收窄，但依旧保持负增长。至此，房地产开发投资额已维持14个月的负增长。

王小嫱分析称，房地产开发投资额持续维持负增长，说明房地产投资信心尚未恢复，房地产新开工累计同比降幅持续扩大，房企新开工意愿仍不足，在当前房地产市场恢复态势不明朗下，房企入市节奏维持观望谨慎。

“房地产开发投资指标比较真实反映了当前房企的经营状况，说明房企资金状况非常差，同时也无意愿进行投资拿地和新开工。同时此类指标过差，其实也拖累了宏观经济尤其是固定资产投资的指标。”严跃进直言。

58安居客研究院研究总监陆骑麟同样表示，开发投资增速连续负增长，并且调整幅度扩大的主要原因还是销售低迷促使房企拿地再开发的意愿降低导致。从上半年土地市场的数据来看，三四线城市住宅用地成交幅数同比减少31%，相比一二线城市高6个百分点，开发商战略性收缩主动放弃低能级城市向核心城市聚集，而一二线城市土地供应相对有限，从而促使拿地总量的减少影响到投资数据回升。

数据涨幅反映当前房地产市场变化趋势，投资、销售、资金三大指标下滑，也影响到国房景气指数持续走低。2023年6月，国房景气指数仅为94.06，降至一年来新低。

国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95-105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

王小嫱称，从当前的情况看，不仅是房地产市场的景气不足，各行各业的景气度均下滑，已经不是房地产拖累经济，是经济拖累房地产。最主要原因在于居民的购买力下降，今年以来虽然疫情全面放开，但就业环境未明显改善，青年人失业率创新高，居民收入预期减弱，储蓄意愿强，消费意愿弱，资金流动性欠佳。

尽快支持改善型需求释放

国房景气指数发出预警，刺激政策在市场上的效力释放被广泛提及。包括陆骑麟在内的多位业内分析师直言，保障合理购房需求的刺激政策应尽快推出，与保主体政策形成合力，拉动楼市尽快完成筑底。

陆骑麟指出，从房贷利率来看，目前已经处于历史性低位，LPR未来虽然还存在一定的下调空间，但可下调的空间已明显偏小。后续需要的政策应针对改善需求，尤其是目前还执行“认房又认贷”政策的城市，调整到“认房不认贷”，则会更有利于改善需求的入场。

王小嫱同样指出，就目前市场情况来看，稳楼市政策的出台是迫切的，以往在市场上行期间出台的限制需求的政策应适时放松，管制需求容易误伤真实性住房需求，如放二套以上的首付比例及贷款利率，让更多的改善性需求的换房门槛降低，促进房地产市场的活跃度。

“上半年其实市场更期待的是需求端的支持政策，但很可惜，节点来临时没有出炉，依然停留在了保交付的政策面。”作为广东某国有房企在京的一把手，老陈直言尽管“金融16条”部分政策续期分析端一片叫好，但从市场端看更多是为了金融行业的稳定。

“房地产市场是个极端特殊的市场，商品从销售到交付至少需要两年的时间。”老陈指出，从这一点上来说，保交付延续是必然的，如果不延续，金融机构的风险与开发商的风险是对等的。“现阶段核心是需求的释放，特别是改善型需求的市场。”

在老陈看来，改善型需求的释放，注定会伴随着一买一卖，二手房市场自然会带动。买卖转化刺激的新房销售，开发商的周转也会随之解困。“这种来自市场端的纾困远远好于来自保信贷。”老陈直言，特别是民企，在金融机构对地产业信心持续走低的情况下，销售回款大过天。

“一旦销售这个链条盘活，企业自然要拿地，自然要投资，这都不需要刺激的。”因而尽管今年在京已多次补仓，包括老陈在内的多位地产一线管理者认为，楼市当下亟须的莫过于保需求，特别是保改善型需求的释放。