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汰旧立新，华侨城优化布局结构的“加法”与“减法”

2020年即将画上句号，疫情对全球旅游等行业的影响仍在继续。作为主业长期聚焦文化产业和旅游业等多元业态的央企，华侨城集团（以下简称“华侨城”）这一年保持了进退有度的发展节奏。在国资央企体系中，华侨城是为数不多总部设在深圳的企业。时值深圳经济特区建立40周年，社会各界对深圳新一轮“先行先试”充满期待，自然不乏包含作为市场主体的华侨城等企业。

然而，“试”总是伴随着“疑”。目前外界对华侨城的质疑点主要有二：一是文旅产业链的盈利能力；二是近年来资产转让动作频频，有现金流吃紧之嫌。据不完全统计，2020年以来，华侨城旗下企业已挂牌转让超过10个项目股权。与此同时，从华侨城旗下子公司深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）中报来看，仅2020年上半年，华侨城A新增土地总建筑面积达642万平方米，且所拿地块大都是文旅用地。

2020中国国际旅游交易会华侨城集团展台

拨开这种大加大减的数据迷雾，结合上半年疫情影响下文旅产业暂时的市场低洼以及“双循环”新发展格局背景下行业企稳回升的后市展望，让人想起那句名言：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”华侨城的发展节奏，既源于华侨城作为央企发挥国有经济战略支撑作用、着眼长远的战略定力，也体现出其灵活顺时的战术调整，从其近年来在云南等地的布局可管窥一二。

社会效应溢出：“华侨城”式的独特价值内涵

据华侨城官方数据，截至2020年第三季度，华侨城已在云南12个州市布局77个项目，涵盖了文化旅游、美丽乡村、特色小镇、文化演艺、康养旅居、景区景点、城市更新、旅游交通、基础设施提升等多个方面。项目规划总投资超2200亿元，目前实际完成投资超800亿元。“既积极，又冷静”，相关业内人士对华侨城近年来在云南的市场动态做出如上评价。

华侨城云南全域旅游布局图

文旅项目投资巨大，建设与盈利周期较长，这800亿既代表着华侨城参与云南全域旅游发展的决心和耐心，也反映了云南省对华侨城在造城、营城方面的信心。2019年7月23日，昆明世博园改造提升项目正式启动。昆明世博园的改造提升将帮助昆明这座历史文化名城的全面升级，为昆明市民开启未来绿色生态生活方式，是云南打造“幸福产业”重要工程之一。然而，目前针对世博园项目的改造，国内尚无成功的转型案例可供参考。无论从区位规模还是项目性质来看，昆明世博园改造提升的难度不可谓不大，但如若成功，将为同类项目真正破解“可持续发展”难题提供思路。

昆明世博园改造提升项目鸟瞰效果图

选择由华侨城来主导完成昆明世博园改造提升，其来有自。从早期的欢乐谷连锁主题公园、锦绣中华.民俗村等主题公园，深圳东部华侨城等旅游度假区，安仁古镇等特色小镇，以及多地欢乐海岸、深圳欢乐港湾等都市文旅综合体，华侨城35年来在文旅产业培育了一大批颇具竞争力的产品和项目，且往往在社会效益方面产生显著的溢出效应。以华侨城赋能托管运营的云南大理古城为例。2018年，华侨城战略入滇次年，便启动大理古城近百年来超大规模的一次建筑修缮工程。截至目前，华侨城已对1500间临街建筑进行修缮保护，古城风貌和居民环境持续改善。2020年12月，在文化和旅游部公布的2020年新一批国家级旅游度假区名单中，大理古城成为云南唯一入选的景区。

云南大理古城

类似社会效应的溢出，也将体现在昆明世博园项目上。华侨城集团总经理姚军表示，“昆明世博园的创新升级不是简单的翻新工程，我们的定位是要在经典之上再造精品，要打造新时代的文化旅游标杆项目，树立世界级旅游综合开发新典范。”

据昆明世博新区开发建设有限公司副总经理宋蕾介绍，昆明世博园改造提升项目规划了9.65平方公里昆明世博都市区、3平方公里世博园发展区、1平方公里近期优化提质区三个层次的发展蓝图。率先建设的1平方公里优化提质区，包括世博门户区文旅综合体、世博湖核心区景观、展示中心、花园大道、云南民族艺术中心、亲子乐园及世博绿道等项目。

目前，昆明世博园改造提升项目已进入全面建设阶段，首批文旅项目将于2021年下半年呈现。未来，全新的世博园将从园林园艺主题公园转型升级为生态文化旅游康养休闲度假综合体，也将为中国乃至世界大量“沉睡”的展会园区旧址升级创新提供参考。

资源整合资本联动，央地重组1+1＞2

昆明世博园改造提升项目、大理古城、昆明轿子山、阳宗海度假区、元阳哈尼梯田、世界恐龙谷旅游区、巍山古城、建水临安古城……综观华侨城在云南的一系列项目，“由点连线，布局成面，互联成域”的布局特点已初步呈现。从各项目性质来看，华侨城在“十三五”时期提出的“文化+旅游+城镇化”发展模式在这些实践中一以贯之、遍地开花。

云南元阳哈尼梯田

然而，“一方水土养一方人”，各地文旅资源、建设环境具有较强的在地属性，企业“开疆拓土”过程中如果固守一套打法，容易“水土不服”。2016年，华侨城即与云南省政府签订了全面战略合作协议，积极参与云南旅游大开发。如何稳妥推进项目建设？华侨城选择向“改革”要答案，通过央地联动打响“第一枪”，成立华侨城（云南）投资有限公司（简称“华侨城云南集团”），并战略重组云南世博旅游控股集团有限公司（简称“世博集团”）和云南文化产业投资控股集团有限责任公司（简称“文投集团”），作为华侨城在云南践行“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”创新发展模式的主体。

通过战略化重组和专业化整合，华侨城在云南迅速打开局面，并于2018年举全集团之力发起“云南大会战”，以“大兵团作战”打法和“战区+兵种”模式，将改革发展推向纵深。华侨城旗下华东集团、文投集团共同建设的梦幻腾冲国际温泉度假小镇便是典型案例。据了解，梦幻腾冲国际温泉度假小镇以“欢乐旅居目的地”为定位，项目配套秘境森林乐园、温泉度假酒店、梦幻腾冲大剧院、欢乐主题商业街等多元业态，其中，联合欢乐谷集团运营的秘境森林乐园已于今年11月20日正式对外开放，华侨城华东集团与世博集团联合打造的云南腾冲石墙温泉项目也于12月28日启动。

梦幻腾冲国际温泉度假小镇——秘境森林乐园

改革沉下去，效果浮上来。从资源整合、到企业整合，直至产业整合，云南已成为华侨城深入探索央企混改模式的主战场之一，混改也为华侨城在云南发展提供了源源不绝的动力。与重组前的2016年相比：世博集团2019年实现营收增长82.56%、利润总额增长381.43%；文投集团2019年实现营收增长14.30%、利润总额增长63.86%；华侨城集团2019年营业收入、利润总额均较2016年实现不止翻倍的增长，分别达1300亿元、240亿元。

敢做减法不破不立，提升运营效率保证财务健康

艰难的市场大环境考验的是企业生存智慧。尤其是在今年疫情影响下，非常之时行非常之举，精准有度做好加减法，才能提高财务健康，保证企业稳健发展。

如前文所述，除了创新企业运营模式和产业组合，多方联合加快项目建设，近年来，华侨城也主动做减法。自9月至今，在其出售的12项资产中，有6个处于拟转让阶段的项目都位于云南，均为其持有股份的100%转让。内部人士告诉记者，目前华侨城云南区域三家子公司内还存在一些资产规模小、营业收入少、主营业务不明确的“小散弱企业”，对企业造成较大管理难度，也增加了管理成本。通过剥离部分运行情况欠佳的项目，公司可以更加聚焦主业，缓解现金流压力、实现健康的发展。

华侨城在深圳打造的新一代旅游产品——欢乐港湾

可预见的是，未来不短时期内，华侨城还会继续实施科学严谨的资产运作模式。华侨城集团方面表示，上述市场动作既符合市场规律，也是遵循国务院国资委“降负债、强主业”的工作要求，是新战略指导下进行的产业结构优化调整。

2020年，国企改革三年行动（2020-2022年）正式实施，明确了今后三年改革任务书、施工图。国资布局的调整优化始终是国企改革的“重头戏”，也是国企改革三年行动的重点任务之一。华侨城近来不断调整存量结构，另一方面则不断做“加法”，从所拿地块的性质上看，华侨城正持续优化增量投向——通过一“加”一“减”，加快布局结构优化。

根据华侨城旗下上市平台华侨城A三季报数据计算，截至报告期末，华侨城A扣除预收账款的资产负债率为54.81%，较2020上半年下降2.55个百分点，现金短债比为111.2%。华西证券在报告中称，“公司处于融资监管新规的‘绿色档’区间，为成长延续预留充裕融资空间。”此外，公司前三季度实现营收为333.94亿元，增幅环比由负转正，同比增加11.83%；净利润为52.48亿元，同比下降12.5%。其中，第三季度实现营收162.86亿元，同比增加33.41%；净利润为31.1亿元，同比下降2.44%，由此可见尽管受到新冠肺炎疫情的影响，公司2020年3季度的净利润增速有所回落，但随着疫情逐渐缓解，以及国内文化旅游产业整体发展态势向好，华侨城一边抗击疫情，一边复工复产，遏制住了效益下滑的势头，未来盈利能力有所保证。

汰旧立新，无论做减法还是做加法，用力得当，精准有度，才能把握症结，为企业发展留出新空间，为业绩增长培育新动力。