如何评估租金控制，对房屋所有权增长的影响？

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第二次世界大战时期的住房市场背景下，租金控制似乎倾向于提高自有住房的价格。主要规范中的识别假设是，在最大控制前租金升值的条件下，租金控制导致的租金下降与潜在的城市趋势无关，而城市趋势也与住房所有权的不同趋势相关。

在这一节中，我提供了三个互补的证据来支持对估计值的因果解释。主要规范中租金控制的初始严格程度的变化来自于OPA对基准日期和租金上涨时间的选择。

我评估识别假设的第一个方法是使用OPA的“默认”基准日期来隔离租金控制严重性的变化，该变化不依赖于OPA的城市特定选择，而是仅依赖于各城市租金增长时间的变化。然后，我评估租金上涨时间的变化是否可能与未观察到的因素有关，这些因素也导致了房屋所有权的更大增长。

在1942年夏天实施租金控制的第一波浪潮中，OPA非常重视设定特定城市的基准日期，并使用了许多不同的基准日期。然而，到1942年10月，几乎所有新控制的县都被指定了默认的基准日期1942年3月1日:97个县中的92个在10月控制，198个县中的197个在11月控制，112个县中的111个在12月控制。

在我的样本中，有20个城市在这三个月中处于控制之下，并且都有共同的基准日期。我对1942年10月至12月间控制的城市样本的主要规格进行了重新估计，考虑到样本规模较小，这一估计变得稍微节俭了一些。

通过控制最大预控制租金升值，并测试在1942年3月时初始租金下降幅度较大的城市中房屋所有权增加的差异，该规范利用了租金上涨的精确时间的变化。

这个测试的精神是在两个城市之间进行比较，这两个城市在1942年底控制之前租金上涨了相似的数量，但是在1942年3月租金上涨了不同的数量。大部分租金上涨发生在1942年3月之前的城市将具有较低的严重性，而大部分租金上涨发生在1942年3月之后的城市将具有较高的严重性。

识别假设是，考虑到城市最终在控制前有类似的租金上涨，到1942年3月的租金增值程度与驱动房屋所有权不同趋势的未观察到的因素无关。

从表面上看这个结果，可能是OPA对城市特定基准日期的选择导致了主要结果的向下偏差。例如，假设国防生产对租赁住房需求的刺激大于对自有住房需求的刺激，因为预计这是一种暂时的劳动力需求冲击。

如果OPA选择基准日期在租金上涨与国防活动相关的城市降低租金，正如制度背景所表明的那样，那么更严格的租金控制应该与更大的租赁需求冲击相关，而不是业主自用住房。然而，考虑到列(3)中的宽置信区间，点估计的差异可能没有太大意义。

这种稳健性检查的识别假设是，以控制前租金升值的最终程度为条件，升值的精确时间与未观察到的因素无关，这些因素本身导致了1940年至1940年代中期房屋所有权的更大增加。

为了评估这一假设的合理性，我重新估计了的第(3)列中的规格使用从1941年3月到1942年2月的月份作为安慰剂基准日期。如果租金控制的严格程度和房屋所有权之间的关系是由于与早期租金上涨相关的未观察到的因素，那么“早期”是指1942年3月之前，还是指1941年9月之前(举一个例子)可能并不重要。

也就是说，将租金控制的严格程度计算为除1942年3月之外的其他基准日期的隐含缩减应该会产生类似的结果。请注意，由于租金是连续相关的，随着安慰剂日期接近真正的基准日期，我们应该预计它们会产生更大、更显著的影响——在极端情况下，实际基准日期前一天的“安慰剂”日期会产生与使用实际基准日期基本相同的估计值，根本不是真正的“安慰剂”。

由于缺乏明确的标准来确定哪些日期过于接近真实基准日期而不能被视为“安慰剂”基准日期，我纳入了使用接近真实基准日期的安慰剂日期的结果，但在解释这些结果时应牢记这一警告。我显示了每个安慰剂日期的系数和置信区间。结果支持识别假设。

以最终的租金升值程度为条件，“后期”的租金升值似乎与房屋所有权的更大增加没有关联，除非它与更严格的租金控制同时发生。使用从1941年3月到12月的任何一个月作为安慰剂基准日期，得到的估计值在统计上与零没有显著差异，并且点估计值本身相对接近零。

只有当安慰剂基准日期接近真实基准日期时，估计值才开始接近于中的估计值。如上所述，由于租金的系列相关性，随着安慰剂日期接近真实日期，我们预计将开始看到更大和更显著的影响，这确实是在数据中观察到的。对于20世纪40年代早期住房拥有率的异常急剧增长，还有其他几种可能的解释，人们可能会担心这些解释与租金控制的严厉程度的变化有关，甚至取决于控制前租金升值的程度。

一种可能性是，收入和储蓄的增加促使人们转向将所有权作为一种住房保有权形式。另一个原因是，战时边际所得税率的上升，使得税法中自有住房和租赁住房之间的非中立性比以前更加重要，推动了向自有住房的转变20世纪30年代丧失抵押品赎回权后，1940年住房拥有率异常低，这可能导致了“过剩”房产被抛售后的异常快速增长。

最后，战时经济可能提高了对未来增长的预期，鼓励了购房。作为支持主要估计的因果解释的第二种方法，我评估这些替代解释是否可能通过引入额外的控制来解释主要结果，这些控制应该在这些替代中提供地理变化的测量。

这些变量中的许多很可能受到租金控制本身的影响，因此应该谨慎解释这些规范中的系数估计值；这项工作的精神是看看这些变量是否会导致严重程度系数的实质性降低。

事实上，之前显示的结果已经解决了其中两个不同的假设。该规范已经控制了该市1930-1940年和1920-1930年住房所有权的变化，使得租金控制结果不太可能是由1940年住房所有权水平的下降所驱动的。

它还提出了一种可能性，即战争期间边际税率的上升增加了住房拥有率。研究20世纪80年代和90年代住房税收优惠的地理差异使用了比我的样本更广泛的数据，但作为一个粗略的近似值，随着20世纪40年代所得税税率的上升，自有住房税收优惠的差异变化应该与1940年的城市住房价值相关。

列(1)包括对1940年房主自住住房价值中位数的控制纳入这一控制并没有改变严重性系数的大小。因此，自有住房税收优惠的空间差异不可能解释租金控制的结果。

我在第(2)至第(6)列中提出了一系列其他关注点，增加了可能与收入、储蓄和未来城市增长预期相关的控制。没有直接衡量这一时期城市或县一级个人收入的数据，所以我使用了两个替代指标:1939-1948年人均原木零售额的变化，遵循菲什巴克和卡伦，以及1939年至1947年制造业工资的对数总美元值的变化。

作为储蓄的第一个代表，我使用了1941-1944年间银行存款的变化。我还包括一个县人均电子债券销售的控制。这两种类型的储蓄当然可以替代住房形式的储蓄，但对储蓄能力的不同冲击可能会转化为各种形式的更大储蓄。

第(2)栏中的两个最终控制项是1940年至1943年间log县平民人口的变化以及1940年至1945年间该县二战总支出(根据1940年人口进行标准化)。这些变量旨在作为对各城市住房需求冲击规模的额外控制。为了代表对未来增长的预期，我控制了私人融资的战时住房份额。

这样做的理由是，当未来住房需求不确定时，战时住房往往由政府资助一种方法是使用1941年底前城市一级的建筑许可数据作为20世纪40年代初预期住房需求的衡量标准，这种方法侧重于限制建筑之前预期的变化。

我使用的是美国人口普查局1940年和1941年批准的新住房单元数量，按1940年居住单元数归一化。结果表明，租金控制的结果不是由收入、储蓄或住房需求的相关趋势驱动的。包括对收入、储蓄、县级战争支出和人口变化的控制，只是略微降低了严重程度系数，从0.465降低到0.419。

在我的样本中，没有两个城市的战时住房融资数据，因此在第(3)栏中，我重新估算了基线规范，忽略了这两个城市，并在第(4)栏中增加了战时住房融资控制。

系数0.413再次接近我在基线规格中估计的0.465。样本中六个城市的许可数据不可用，因此在第(5)栏中，我重新估算了基准规范，忽略了这六个城市。

结果相当不精确，但严重程度的点估计值并没有因最终控制的加入而发生显著变化。总之，证据在表明这些不同的故事并没有解释租金控制的严厉程度和增加住房拥有率之间的关系。

使用一个完全不同的变量来源——跨城市实施租金控制的时间——提供了一个支持主要估计解释的最终方法。没有足够高的时间频率的住房保有数据来使用这一测试直接检查住房所有权的转移，但提供房屋出售的报纸广告数量的变化可能提供一个粗略的衡量标准，即业主在多大程度上选择尝试出售以回应租金控制的实施。

从1939年到1946年，我收集了9个城市的报纸在每年3月、6月、9月和12月的第一个星期天出售房屋的广告数量。虽然样本很小，但这九个城市的租金控制时间存在合理程度的差异:1941年第四季度控制了一个城市，1942年第二季度控制了两个城市，1942年第三季度控制了三个城市，1942年第四季度控制了两个城市，1943年第四季度控制了一个城市。

参考文献

《屋顶还是天花板？当前的住房问题》