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“套贷”买房，套路几多

为了降低疫情对经济的影响，国家出台了一系列金融利好政策，目前资金面较为宽松。一些“聪明”的购房者，就找到了通过房屋抵押贷款加杠杆购房的机会。

近日，一名购房者悄悄告诉记者，他通过一种“神操作”，成功套出了一大笔钱用于买房：“找个中介包装出一家公司，再将手上的房子抵押做‘经营贷’，就能拿到钱用于买房。或者先用‘过桥’资金买房，再将房子抵押做‘经营贷’，约等于买房不用钱。”

“房抵贷”资金被严禁流入楼市。在杭州还能有这样操作？记者就此展开调查。

新注册企业也给放贷？

记者联系上宁波银行杭州某支行的一名信贷员。信贷员告诉记者，“房抵贷”有两种：一种是以房屋抵押，办理个人消费贷，贷款上限95万元、年化利率5.6%、最多能贷5年。另一种是“经营贷”，如果资金要求多，更适合用个人房屋抵押办理“经营贷”，这是银行面向中小企业主或个体工商户经营所需的产品，要求申请者必须名下有企业。

名下没有企业的个人也能办理吗？

意想不到的是，这名银行信贷员“手把手”地教起了记者：先去注册一家公司，“注册个体户的话，简单一点。只要有营业执照，300万元以内都好批的。即使新注册的公司，也可以放贷款，不看公司流水。”

记者又联系到了一名房产中介小张。小张表示，公司有这项业务，可以帮忙操作，手续费2%，“很多人都是这样买房的。”

“但是，杭州正在严查注册空壳公司。现在去注册一家公司，又没有实际经营，连地址都是虚拟，就会被查到。”小张说。

小张说：“其实根本不用注册公司。我们会给你做一个合伙协议，让你成为某家公司的合伙人，就能绕过监管了。”

“多转几道”可避开监管？

宁波银行的信贷员称，只要记者注册好公司，其他事情就交由银行办理，一周左右便能放款，最长贷款年限是10年。还款方式是先息后本，即每年只要归还利息，最后归还本金。贷款年化利率为6.0%，如果只贷1年，利息还能打九折。

中介小张表示，如果贷3年，先息后本，年化利息是5.05%；如果一年一归本，即每年要将本金归还银行2天，利息就更低了，只要4.35%。要是选择一年一归本，还能提供垫资“过桥”服务。

“你自己找银行，拿不到这么优惠的贷款。我是通过内部关系来操作的。”小张透露，“我手里有不少合作银行，看你符合哪家银行的条件，就给你做那家银行的贷款。大银行手续繁琐，时间长；小银行更好操作。一般来说，7至10个工作日，就能够办好。”

目前，按照最新的5年期LPR（4.65%）计算，杭州的首套房利率在5.2%，二套房利率在5.55%左右。也就是说，经营贷的年化利率，可以低于房贷；更为重要的是，这笔钱可以用作首付，做足买房的“杠杆”。

“只要房子涨价，卖出去还钱就能解套，这个办法可以连环撬动很多房产。”向记者报料的知情者说。

像经营贷这样的“房抵贷”资金被严禁流入楼市。拿作买房，真的不会被监管到吗？

“钱怎么用是你的事情。”中介小张表示，对于监管，他可以帮助记者“避免”。

“贷款资金是严禁流入楼市股市的。”宁波银行的信贷员告诉记者。但是，这名信贷员又开始教记者如何逃避监管，“你多转几道环节，不要回到自己的卡上。”

“最近政策还没有严格起来。”信贷员催促记者，贷款要趁早，“万一后面政策收紧，就不太好操作了。”

“房抵贷”流入楼市风险高

某银行从业人员告诉记者，对于新注册企业申请经营贷，以及这笔钱最终流入楼市，一些银行客户经理其实乐见其成。个别银行也是睁一只眼闭一只眼了。

与住房按揭贷款不同，“经营贷”还款周期短、归本约束严，流入到楼市里加杠杆，其实风险不小。日前，浙江银保监局公布了两张罚单——余杭德商村镇银行和浙江富阳恒通村镇银行，因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房被罚款65万元。

“住房按揭贷款最多能贷30年，经营贷有些是一年一归本。这意味着每年都要筹钱去银行转一下，万一钱筹不过来，还要去找过桥资金。现在银根比较宽松，银行乐于贷款，可一旦银根收紧，可能下一年就贷不出来了。”一名业内人士表示，经营贷虽然能拿到4%的低息，但为了套贷，还要支付给中介手续费、过桥资金费用等，这些成本叠加起来，与正常的住房按揭贷款相比，经营贷就说不上划算了。

“房抵贷期限较短，理论上并不适合买房，实际上就是炒房。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，“有些人认为房价会一直涨，想要通过不断加杠杆来‘蛇吞象’。实际上，房地产市场不存在必然上涨一说，更何况当前经济形势复杂严峻，一旦房价下跌，通过房抵贷买来的房子甚至可能变为负资产，个人风险非常高。”