楼市陷入“降不下、买不起”僵局，至今无破局良策，什么原因？

很多大佬对楼市都曾做过预测，现在看来，曹德旺先生的预测更加准确，曹德旺曾坦言，未来的房地产将会是“有钱人之间击鼓传花”的游戏，或许当时大家还难以理解，不过放到现在，这种预测基本没有偏见，而楼市趋势也正朝着这个方向进行。

一方面买房是有钱人才会考虑的问题，稳房价不只是稳房价不出现暴涨，还包括稳房价不出现暴跌。现如今全国房价均价依然在1万元/平方米以上，部分大城市房价超过5万元/平方米，足以见得房价下跌的困难程度。

另一方面买不起房子的人大多时候会选择租房，国家在“十四五期间”将筹建870万套保障性租赁住房，就是要解决买不起房的住房难问题。公开数据显示，月收入低于2000元的人数占比达到68.8%，从侧面来看，大力发展住房租赁其实也展现出，调控层面不会引导房价下跌。

从近两年楼市发展来看，有人感知到楼市已经陷入“降不下、买不起”的僵局，并且至今没有破局良策，一起来看看到底是什么原因。

房价迟迟降不下来的原因

房价降不下来，从表面上看是“有人”不想让房价下跌，以至于开发商一旦大张旗鼓的降房价，就难免被约谈甚至罚款。

而从更深层的角度看，不想让房价下跌的背后，是房子下面有众多产业、人群在支撑，即便房子沉重无比，也只能向前攀爬，因为一旦掉下来，会压垮无数产业。

众所周知，房地产开发背后有土地、材料、人工等成本，并且这些成本价格都在不断上涨，以土地成本为例，卖土地最火爆的10年（2007年-2016年），这期间地价涨了4倍，外行看来，卖土地的钱都被地方城市挣了，实际上呢？拆迁安置成本在上涨，国家搞基建的材料成本、人工成本也都在上涨，所以看似卖地赚了不少钱，实际上地方城市负债如麻。

现如今，居高不下的房地产，可以说是全民举债共同顶上来的产物，房价若大幅下跌，如同90年代的日本，普通人或许不用担心买不起房子了，但开发商就惨了，会因为没有利润面临倒闭，大量开发商倒闭之后会带来更严重的连锁反应，银行融资的贷款还不上，开发商开发楼盘的材料款、人工费被拖欠，地方城市的土地卖不掉（导致地方债泰山压顶，负债都解决不了，也就别提继续提高公共预算支出了），城市更新、拆迁、农民工就业等一系列问题会随之而来。

所以开发商想要健康地活着，还真不能降房价，那些不想善终的开发商，如果脱离监管私降房价，且不说对市场的连锁反应，单单论房子能否如期交付可能都是问题，总不能让开发商降价卖房逃离，然后又等国家来“保交楼”吧？这种恶性循环，谁也无法承受。

普通人买不起房子的原因

世界上最著名的“二八定律”，20%的人拥有全世界80%的财富，为何会出现这样的现象呢？

其实针对“二八定律”，有人用自然界运行规律做了完美解释：食物链中，肉食动物数量最少，他们以食草动物为食，而食草动物又比植物更少，他们以植物为食，这就撑起了整个食物链，大家都在各自角色位置上做这个位置该做的事。

普通人可以通过体力劳动或者脑力劳动赚钱，然而赚钱之后总有一些必要消费，比如看病、子女教育、基本生活、房子等等，这些消费项目，主要还是由20%的人决定，房子作为普通家庭最大一笔开销，在过去20年里，基本每10年就上涨一倍。

除了房子，医疗开销、子女教育开销、生活开销也都在不断上涨，国家统计局发布的全国居民人均消费支出数据显示，2022年人均消费支出为24538元，而在2013年还只是13220.4元，这就形成一个规律：普通人无论多努力赚钱，到头来能存下来的并不多。

在2020年之前，或许人们还没有这种感觉，虽然物价也在上涨，但是工资上涨打消了这种失落感，日子还有盼头，生活还有希望，不过随着疫情的到来，经济因静默变得低迷，降薪和失业凸显，而物价并没有倒退，其中开销最大的当属房子，自然对高房价不满，当然，不满的背后，更多还是无奈，如果连月供都供不起，那么买房只会成为负担。

至今无法破局的原因是什么？

现如今房价因为捆绑的人群和行业众多，没有降价基础，有买房需求的普通人，却因为各种开销压力增大，导致不敢轻易举债买房，国家对此也在不断寻找破局之法，效果并不明显。

根据中指研究院统计数据显示，2023年上半年已有超过100省市（县）出台超过300次楼市新政，这些楼市新政大多围绕促进人们买房展开，比如公积金贷款优惠政策、提供购房补贴、放宽限购、降低首付比例、下调房贷利率等，可谓奇招用尽，也只能保楼市不继续下行而已，为了鼓励买房，全国已有超过40座城市房贷利率低于基准利率。

既要保住房价不继续下跌，又要鼓励人们踊跃参与买房，这在政策调控上难度并不小。大放水害怕出现系统性金融风险，小支持对动辄几十万甚至几百万的房子而言又不痛不痒，以至于全国楼市低迷超过18个月，至今没有破解良策。

事实上，无法破局的原因还另有缘由，过去我国经济快速发展，不少商人赚得盆满钵满，胃口也越来越大，现如今国家给出的政策，已经无法满足这些商人胃口，导致就业和收入陷入低迷，进而影响经济。

简单举个例子：

恒大的许家印，白手起家，第一个楼盘就是从向银行贷款开始，赚到钱后不断扩张市场，不断囤地，这些举措的背后是不断贷款，国家给出的融资政策宽松，导致恒大不断通过融资拿地，高峰时期，上市后的恒大市值达到2000亿美元，而这一年恒大负债已经达到1.5万亿人民币，可见许家印一直在玩“空手套白狼”的游戏，赚到钱之后的许家印，转头就去海外或远离大陆投资。

根据相关数据调查显示，许家印在海外和非大陆的显性资产曾超过2000亿元，比如收购英国某汽车公司，斥巨资买下香港大楼打造成恒大总部大楼，家族名下在香港、伦敦、美国等地有多处私人房产，随着恒大规模越来越大，对融资的依赖也越来越高，恰好赶上国家收紧融资渠道，恒大胃口得不到满足后，直接进入停工摆烂，之后恒大员工近12万员工就业和收入受到不同程度影响。

这还只是恒大摆烂带来的经济影响，据清华大学数据统计，2022年上半年就有46万家企业申请破产，足以可见企业正常运营对经济发展的重要性不可忽视。

所以说，无法破局的原因，在于过去的“食物链”被打破，负债发展经济的模式被颠覆，导致大量企业洗牌，现如今要想打破僵局，又不能继续沿用之前的举债支持房地产业发展模式，就目前而言，还真没有妙招。

总结

在笔者看来，疫情已经完全过去，按理来说经济复苏周期不会太长，可偏偏遇上“俄乌冲突”还在僵着，西方国家又虎视眈眈在“台海问题”搅局，以至于政策上支持经济发展比较保守，这里我们不妨大胆猜测一下：经济发展的转折点，大致会在“俄乌冲突”化解之后，“台海问题”解决之后，而这个时间节点，大概率会在2024年美国完成大选之后。

对此，你认为呢？欢迎留言一起讨论。