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深圳-2023顾洪波：腾讯科技岛崛起，沙井同样是受益者！

导语顾洪波：腾讯科技岛崛起，沙井同样是受益者！

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连日来，楼市利好不断。

住建部明确提出要进一步落实降首付、降贷款利率、换购税费减免、“认房不认贷”等政策措施。

北京、深圳、广州、上海住建部门纷纷表态，要抓好贯彻落实高层要求，更好满足刚性和改善性住房需求。

面对这样史诗级的机遇，普通购房者该如何决策？什么样的房子可以买？什么样的资产不能碰？

为了解答这些疑问，本周六（8月5日）下午2点，淘房志在宝安区拾悦城城市展厅举办一场主题为《淘房志密讲：未来10年深圳楼市财富大趋势解读》的论坛活动。

核心观点

1）

预计在8月，深圳就会放出大招，包括认房不认贷，降利率、降社保年限，降二套首付。

2）

下半年，深圳楼市将进入新的一轮上升期，前海、宝中、沙井、西丽等有望出现30-50%以上涨幅。

3）

腾讯科技岛崛起，沙井和碧海一样都是非常重要的受益者。

4）

沙井片区的二手房价格，保守估计有望重新回到7字头。

5）

沙井买房，认准两个东西：地铁、学校。

01

王泽坚：

关于深圳西部市级中心规划构想

2021年9月中共中央发布了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，做出“前海扩区”重大战略部署，意味着深圳经历了40年的改革开放之后，进入一个新的阶段，从一个特区城市要发展成一个湾区引领型的城市。

未来湾区30-40年发展，众多区域性、战略性的资源都集中在这里。

通过未来大型基础设施构建，将形成以大前海作为核心，当日可达的两个小时商务通行圈，成为全球资源配置能力强、创新策源能力强、协同发展能力强的湾区。

深圳城市中心区一路向西到前海，这个新中心区，未来会不断地再提升再聚集，沿着湾区这一线，会有一个新的湾区未来发展轴，是引领湾区未来发展轴，现代服务于科技产业的再融合再发展。

在这种格局下，我们认为深圳西部会有一个新的城市中心区。这个新的中心区提出的挑战是非常大，在西部传统制造业在升级，所以这个西部地区有很多制造业或者服务业的就业中心，比如说会展海洋城，就业岗位有30多万人，但是能提供的居住的只够十几万人，职居不平衡。

但进入到新的发展阶段，城市之间竞争靠的是城市综合服务水平的竞争，不仅要靠产业吸引更多得高技术人才进入，更要解决宜居性的问题，新的阶段产生融合型的城市，提供更好的居住、教育、医疗等城市服务，才能吸引人才。

中心区选址条件是要从服务效率上可以覆盖和衔接已有城区和所有服务设施，大量的更新分布在附近。

同样，也有一些正在做的和未来即将出现的公共服务设施，比如说湾区书城、人民医院宝安分院，新桥体育中心等，都是这个区域做的引领性的动作。

未来“3快1普”的轨道交通，能够有效组织联系会展城、燕罗等就业中心，与就业岗位之间的联系非常方便，而且不需要长距离出行，轨道交通可以提供非常好的服务。

基于这样的构思，深圳西部新中心的构形就出来了，“一轴串一核心”，“三心三组团”（新桥商务中心、松岗商业中心和新桥商业中心），水网多节点。

并且，我们提出五大城市场景，科创之芯、文化群落、商业中心、城市客厅、创意古墟。

北边就是科创之芯：我们在河湾有一个创新的集群，这里有规模化的景观带、公共服务的中心，酒店、创新服务、城市商业和金融创投的产业服务功能集中在这里，这是一个总部园区。中间有一个核心一环，结合码头、生态公园，三江六岸互相对视形成特点。

商业中心：会结合特色的场所进行升级，有一些类似于万象天地的街区型MALL出现，整个街道都是有活力的，是一种新的商业中心，通过轨道可以很方便的辐射到中心地区。

城市客厅和公共服务、商务服务以及传统文化中心：串联在一起，有一条二层连廊和地面结合的双层步行系统，可以把清平古墟以及沙井公园、新桥古墟串联在一起，形成步行的脉络。

城市客厅+创意古墟会形成公共生活的复合的核心：会聚集大量的公共服务设施，这些都是要靠更新来构成。

未来，这里将以茅洲河沿线、生态水系、传统的文化设施和岭南村落的特色，形成具有广府特色魅力的新的城市中心。

02

对于市场不需要太悲观

新的政策正在路上

现在已经进入这一轮的集体救市政策的密集出台期，类似于2015年“330新政”出台前后。

7月12日，深圳“双证合一”，释放出几万个极具购买力的深圳房票。

7月14日，央行货币政策司司长表态鼓励降低存量房贷利率，如果利率降下来，可以促进消费，同时一些法拍房可能会减少，对市场其实也是一个托底的作用。

7月21日，国务会常务会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，类似于2015-2016年全国的棚改。

7月24日，政治局会议发出重磅信号，明确提出要适时调整优化房地产政策。

7月25日，国税总局发布《支持协调发展税收优惠政策指引》，里面提到19项关于房产类税费减免政策。

7月27日，住建部发话：进一步落实降首付、降贷款利率、换购税费减免、“认房不认贷”等政策措施。

8月1日，央行开了下半年的工作会议，明确提出继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，其中也提出了指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

北京、上海、广州、深圳都集体表态要更好面前居民刚性和改善性住房需求。

基于此，我个人判断，2023年版的“330新政”已经在路上。

回顾2015年到2016年，整个市场形势是非常猛的。当然，这次不太可能出现像2015年那么猛烈的反弹，一年时间翻倍。但是，在这段关键的时期，一定有机会。

我一直都在强调，首先不要太悲观，现在市场、政策都已经开始出现反转了。第二，不要向上次一样全国到处去买，这次是全国很少的城市才有机会。

03

关于深圳新政及市场后续发展

五点重要预判

预判一：其实从去年11月份开始，深圳就已经在出政策了，最重要的两个政策，一个其实是4月份架空指导价，7月份“双证合一”。我个人认为深圳或者是更多的是中央层面，很快还会继续放大招。

最有可能的政策就是认房不认贷，降利率、降社保年限，降二套首付。

降利率，央行已经明确发话了，执行的概率比较大；降社保年限或许不是在8月份这一轮，8月份有可能先把首付降下来看效果。

预判二：这里为什么写的是“B浪”，每一次其实都会有三轮，这和股市有点类似。A轮是去年底到今年3-4月份那一波，那一波之后又回来就是B轮。而B轮是这一轮中的主升极端，B轮上去之后有可能再出现一波回调，到C轮可能就是要卖的时候，市场涨的最凶猛，往往已经蕴藏着危机。

深圳楼市的B轮，非常保守的估计是，到明年底深圳整体有可能出现15%以上的涨幅。

预判三：而前海、宝中沙井、碧海、西丽等板块有可能出现30%-50%以上涨幅。

这些地方有什么共同点？除了产业优势，另外一个共同点都在西部。

深圳前40年从罗湖到福田，到南山，然后到蛇口；后面40年是前海，一直到海洋新城，还是要看更靠西部这一片。

虽然现在很多人看空前海，但是我建议大家有时间可以去前海逛一下，前海一定会起来，而前海最好的房子暂时还没出来，现在区域内还不错的房子价格只有深圳湾的1/3，我觉得这个是不合理的。宝中，其实也是一样。

沙井现在看上去不太起眼，但是这里有大批量的制造业企业，年销售额4个亿-10个亿的企业非常多，其中很多都是华为、vivo、比亚迪的供应商，这就是沙井现在的产业实力。

碧海，我们一直是比较看好的。未来深圳很重要的变化就是，当腾讯的十来万员工陆陆续续搬到腾讯企鹅岛时，对南山的房价和碧海的房价造成的影响很大。

有可能腾讯的老板住香港，腾讯的很多高管还是会住深圳湾，但大量的中层或刚入职没多久的，一定都是往碧海、沙井、西乡聚集，这是未来几年深圳最重要的变化。

预判四：拾悦城，包括沙井的一些优质楼盘，目前明确处于第一波的状态，大概率会重新回到6-7万的高峰期。

2020下半年到2021年上半年的时间，沙井当时最贵的二手房鸿荣源禧园大概是是10万，博林君瑞大概是8万多。这一轮保守估计，沙井的代表性二手房大概率会重新回到7万左右。

预判五：沙井买房，认准两个东西：地铁、学校。

关于地铁，最重要的还是地铁11号线，坐过的人都很清楚，大概20分钟就到后海了，30多分钟就到福田，更核心的一点，将来11和15号线肯定也会有接驳站，意味着将来腾讯的员工如果住在沙井这边，其实也可以在20多分钟左右到腾讯科技岛上班，这些都是很重要的，腾讯科技岛崛起，沙井和碧海一样都是非常重要的受益者。

04

拾悦城楠园--沙井旗舰标杆大盘 自住、长线增值需求皆可满足

拾悦城坐落在宝安区沙井中心片区，是区域内的标杆项目，项目分为多期开发，1期已于2019年售罄，2期由2个地块组成，即将推新的为楠园项目。

项目效果图，图为技术合成，仅供参考

项目与地铁11号线沙井站直线距离约700米，既能避免轨道噪音、步行时间也不会太长。

项目区位示意图，图为技术合成，仅供参考

项目自带商业配套，周边还有汇聚京基百纳、天虹 、沃尔玛、华润万家四大商圈，未来还将引进山姆会员店，日常购物、休闲、娱乐等需求都能满足。

京基百纳实景图，

在教育资源方面，拾悦小学已投入使用，楠园将配建一所18班幼儿园，项目北侧地块也规划有一所36班九年一贯制学校，全年龄段义务教育资源完善。（注：具体学校划分，需以教育局当年招生政策为准）

拾悦小学实景图，

从项目出发步行仅82米，还能享受到约9.5万平的定岗湖公园这样的稀缺生态资源。

定岗湖公园实景图，

本次，拾悦城楠园将上新的产品涵盖建面约86-140平的三房至五房。

约86平户型示意图，技术合成，仅供参考

建面86平的三房两厅一卫，做到了LDK一体化的设计，几乎没有浪费多余的空间，尺度感非常在线，还拥有片区罕见约1.8米进深大阳台。

约100平户型示意图，技术合成，仅供参考

建面100平的三房两厅两卫，是片区的网红户型，采用双套间的设计，两个卧室面积非常大，且做到三开间朝南，还可近看定岗湖的公园景观。

在项目品质打造方面，行业内的翘楚--贝克洛的系统门窗，在耐高温、降噪等方面突出；日本SKK真石漆，能让建筑外立面历久弥新，数十年如一日，使得项目在视觉上更加保值。在交房的标配当中，还有飞利浦四合一智能门锁、标配的海康威视可视对讲等。

不管是刚需首次置业想要一步到位上车优质大社区，还是改善家庭想要以较低成本置换更舒适、阔绰的居住空间，拾悦城楠园都能满足。

并且，项目还具备相当不错的长线价值，高品质自住需求和长线资产增值需求都能实现。