租客“跳单”和房东直接签“续租”，中介却在办理交接的时候设置障碍，竟然要求租客将孩子的上百袋冻奶立刻搬离房间。租客“跳单”，到底算不算违约？

与房屋中介不得不说的”跳单“二三事

2018年10月，某租客通过中介租到了19层一间60平米的小屋，在其签合同时，得知房东与中介的委托合同是2019年8月18日到期，该租客与中介的合同也是签订到同一天到期。在房屋租赁合同临到期时，该租客欲与房东在2019年8月18日中介合同到期时，双方直接签订续租合同。

2019年8月18日，该租客一家因为中介强硬要求“交接”而进行了有史以来“距离最近”的搬家，从出租房把所有物件、家当统统搬到过道，然后再从过道统统搬回到出租房。大到电器、被褥等，小到各种衣物，生活用品，抽屉中所有、冰箱中的所有，无一落下，甚至还有冰箱中保存着租客7个月大女儿的上百袋冻奶。

无独有偶，上海一家房产中介公司员工邵某认为客户李某"跳单"，邵某恼羞成怒，竟然闯入客户李某的住宅，并通过抢夺手机等手段要挟李某，最终锒铛入狱。

什么是“跳单”行为？

所谓的 “跳单”行为，亦称为"跳中介"，是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。同样，“跳单”也会出现在房屋租赁的情况中。

客户、中介与房东三方之间是什么关系？

首先，简单的协议只涉及双方即出租人与承租人，双方一般签订的是房屋租赁合同。涉及第三方即中介时，就会出现更为复杂的法律关系，其次，中介存在的意义就在于使房东与租客之间建立联系。

根据《中华人民共和国合同法》中，第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

中介公司与房东之间一般签订委托合同，房东为委托人，中介公司是受托人，双方是委托关系；中介公司与租客之间一般签订居间合同，中介公司扮演的是居间人的角色。

“跳单”行为算不算违约？

首先，防止“跳单”的条款是否有效？

居间合同中总会出现防止“跳单”的协议条款，从全国各个法院的判决来看，只要约定禁止的行为不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，防止“跳单”的条款应认定为有效。

其次，什么行为构成“跳单”？如何认定“跳单”？

从各个法院的判决中，我们可以看到，衡量买方是否“跳单”违约的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用以上既得信息或机会，而是通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

回到上述19楼租客的问题上

首先，租客与中介，中介与房东签订的合同均是2019年8月18日到期，合同的双方没有续签合同的意愿，合同于到期之日就不在约束合同双方。即使租客之前是通过中介介绍租住在19层房屋中，目前合同已经到期，中介也没有限制租客与房东签订房屋租赁合同的权利。

其次，房东在得知租客家中有孩子抚养，搬家不易的情况时，欣然同意与租客约定，在之前合同到期时签订新的租赁合同。

这里需要普及一下合同生效，约束合同双方的要件大致包括：双方具有相应的行为能力，意思表示一致（须为真实的意思表示），且有订立合同的目的，同时，合同内容不能违反法律、法规以及社会公共利益。

根据这些要件，只要满足合同的生效要件，租客就可以和房东签订新的租赁合同并开始行使自己的权利，履行相关的义务。

因此，租客与房东之间的行为并不算是“跳单”，中介更不应该干涉租客和房东签订新的租赁合同。

（作者：张月 工作单位：北京市盈科律师事务所王贝贝律师团队）

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