西安新城区搭建尾端供配管理体系 连通派送“最终100米”，

再刷新！成交楼面价14603元/㎡，17家房企无惧抢夺软件新城！

今天的西安高新软件新城土拍：高溢价率、地价封顶、火拼自持、二度补仓、金融大鳄.....74亩地块，17家房企对决！

参加竞拍房企有中海、新希望、隆基泰和、合能、华发、高科、阳光城、恒大、中铁建、新城、保利、荣盛、卓越、龙湖、中旅集团、绿城、荣安等。

宗地位于天谷二路以南、云水三路以东、云水二路以西、天谷三路以北，地籍编号GX3-35-20，净用地面积49195.2㎡。

最终由高科总地价167883万元（地价到最高限价98883万元，学校建设资金69000万元），可售楼面地价14603元/㎡，溢价63.68%竞得。

拍卖起始价：60412万元

竞买保证金：30000万元

最高限价：98883万元

成交价格：98883万元

学校建设资金：69000万元

公租房建设费用：3099万元（约20662㎡，每平米按照4500元计，合计9298万元，其中竞得人承担三分之一为3099万元，其余三分之二由政府按照成本价回收）

土地完全成本：170982万元（实际获取开发销售土地面积为62.724亩）

亩单价：2726万元/亩（可售）

楼面地价：14603元/㎡（可售）

竞得企业：高科房产

不得不说，土地市场是“真的热起来”了。

房企对西安市场的信心指数再度升高的同时土拍的态度正在变得更加积极。而土拍市场超乎心里预期的行情，我们似乎可以发现：西安土拍的“小阳春”，正在确立。

那么，两个疑问：土拍效应会不会助推该区域商品房市场价格的再度走高？以及土地与商品房市场阶梯式的螺旋助推会促使西安的房地产市场快速进入上行通道？

土拍到底算不算“遇猛”。

对此，我们就西安的“平行”省会城市成都、郑州、重庆来做对比。也可以客观的反映2020年房价的趋势：

郑州：2019年12月20日，金茂以2667.87万元/亩的价格拍下，总价高达22.1亿，折合单价2667.79万元/亩，楼面价23540元/㎡，竞得北龙湖82.84亩地。

成都：2019年7月31日，堪称成都土拍史上的“加强版”，锦江区31亩土地被以“王炸”抢下，刷新了成都最高楼面价。直接把成都的成交地价天花板重新定格在了19800元/㎡。

重庆：2019年4月10日，融信拿下回兴一宗土地，57亩，成交总价63200万元，成交楼面价11149元/㎡，而事实上，周边房子均价仅在1.2万/㎡左右。

▲重庆近5年住宅用地成交楼面价及溢价率

（数据来源CREIS中指数据）

落回西安，自3月24日，三迪摘地灞河新区，楼面地价8400元/㎡，4月15日，隆基泰和11.2亿元摘地软件新城，楼面地价13469元/㎡，成为西安新一批高价地代表案例。

这说明了什么？

直白点来说，就是地价在涨，楼面价在涨。复杂一点说，这就是今年房价的真实意图，是一个信号，这一点我们或许从土地端已经看到些许端倪。

▲西安3月土地成交价格示意图（来源克而瑞）

一般从土地拍卖到上市销售，是1-2年的时间。例如西安2020年的房子，大体上就是2018和2019年拿的地。

按照业内的测算方式，一般房价会在地价的基础上直接乘以2.2倍，就可以得出一个大概的数字范围。因此，2020年，从土地端推测的新房价格大概会在1.5-3万之间，这也基本符合当前高楼面价上市后的价格情况。

楼面价和房价的关系：

房价=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）

其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况。

当然也有人会说，“我看并非如此，明明现在还有低价格的房子在卖啊！…”

大家注意这里有两个“减少”：

据西安统计局统计，“截至2019年12月底，西安商品房待售面积202.71万平方米，较2018年减少37.33万平方米。其中，商品住宅待售面积55.57万平方米，较2018年减少4.41万平方米。商品房待售面积去化周期约为11.3个月，处于12-18个月合理周期下限。其中，住宅去化周期约为5.2个月，低于合理下限6.8个月。”

其中2019年末“住宅去化周期约5.2个月，低于合理下限6.8个月”（低于国家五大分类标准），官方的说法是“较为景气”，这个说法比较保守，实际情况是主城区供不应求。

由此可见，早年那些“低地价”不会再有新增供应了，而再往后，除了一些“死磕到底”的捂盘王，以及“尾货清仓”的局部机会外，西安将正式迈入下一个新的周期。

这里需要再次强调，一个板块只出现极个别的高价地，并不一定会大幅度改变板块的新房售价。但当高地价成为一种普遍现象，即使在限价的大背景下，新房的价格体系也必然会在某个时刻发生变化。

尤其是当刚需板块的地价洼地被填平时，这就意味着，刚需置业的门槛可能会变得越来越高。

▲浐灞国家湿地公园实景

如果说高价地只是一个导火索，那么后期入市是否会带来相匹配产品的心理预期？

其实梳理之下不难发现，各种品质参差不齐的楼盘都有不等的涨幅，好的地段卖的跟品牌房企优质项目价格几无差异，但品质却根本没到“全新升级”或越发精细的地步。

随着接下来高价地市场新盘新货推出，商品房全面“高端化”，可选择余地比较大的时候，房企 只有拿出与城市匹配度高的产品、与生活方式对应的服务，在这个调控时代才会对买单者的“预期”口味。

业内称，过去的几年里，在很多房企看来，购房者的关注点似乎更多的只在意品牌，用了什么产品，什么样的档次，大概多少价格……而忽略真正的人性化居住细节和产品品质本身。

于此，我们很难不把重点目光放在以品牌房企为首的强队。

例如中海2019年7月以楼面地价约10129元/㎡（成交总价款9.74亿元+义务教育设施待建费2.44亿元），溢价率131%摘地灞河新区，打造西安首个5G社区，注意，是西安首个。

▲中海·云锦东方区位示意图

据了解，该项目以中海西安50000+业主需求调查统计为基础，是中海西安17载第21作TOP系之作——中海·云锦东方。

从这个角度看中海，在致力于区域唯一的精装科技智慧社区，用心做好居家生活的每一个细节中，将智能科技融入科技、健康、生态、安全四大维度的健康理想家人居实战上——

“ 真切解决居住痛点，打造更适宜人居的“健康家”，实现人人憧憬梦想的‘理想家’ ”

当然，关于项目具体细节还有更多悬念，这也让未来入市极具有更大的想象空间。

有没有发现，不知不觉间房企比拼的产品和服务能力，以及可持续发展过程中，对市场和购房者的敬畏程度，呼之欲出？

中海·云锦东方能否开盘即售空已经不重要了，因为其一切从人居人性化角度出发做产品，改变生活最直观的“科技智能住宅”的落实，现在很多西安开发商还停留在销讲的理念而已，中海在西安已经做到了。

坦白讲，当高价地项目入市时，购房者在购房时需要更理性更挑剔，更注重价值链尾端的服务竞争力。

如今，西安人的理想家园不但关乎于住什么样的房子，更看重哪家开发商洞悉现代人生活习惯，智慧人居的理念已经提升到引领城市住宅时代走向的高度，关于“家”的细节外延也越来越精雕细琢。

当然，购房者无需对高楼面价项目入市感到恐慌，因为它们在今年的总体供应中，占比还不会太高，购房窗口期并没有关闭。但是，未来高楼面价项目会不断入市，低楼面价项目会越来越少，此消彼长之下，购房者积极入市、按需入市，还是理所应当的。

我知道，还有人会说，西安土地供应无限大，和其他城市不同，但是，这只能说明西安的城市发展空间足够广阔，并不代表房子会无限量供应。

“4月13日，市城管局发布实施方案，每年新建绿道长度不小于100公里；每年启动建设城市公园3至4座，建成城市公园1至2座，新建和改造提升绿地广场、口袋公园不少于100座；每年新增城市绿地面积不少于600万平方米”

这说明什么？说明城市发展是可以留白的，地大不一定是住宅开发。城市的土地或许无限，但资源一定是有限的。

▲西安城墙一角（来源西安发布）

目前西安土地市场，已经进入“深挖质量”的阶段，想要主城核心区拿地，十分不易，这恰恰和“外围土拍市场越火热，内圈房价就会夯实的越快”不谋而合。

虽然房价不是由成本决定的，但是成本决定了房价的底部边际， 未来，在“高地价”的预期下，西安的主城主流供应，大体上会是6500-15000元/㎡楼面价的项目，相对应的，外围及远郊的价格基本也会被“拔高”，具体根据产品定位而定。

客观看待高价地项目，对于部分高端购房者来说，要分清这些高价地项目中的金子和沙子，有些项目定位和产品实力确实是值那个钱的，这种项目可以买；而有些项目仅仅是地价拿贵了，产品降档得不成样子，这种楼盘还是劝大家回避。

最后， 购买新房的窗口期仍在，至少今年内仍有大量的低楼面价楼盘面市，所以对于刚需和改善自住型购房者来说，积极入市，按需入市，把握机会，再加一点点运气即可。

部分图片来源网络 编辑=阳阳 编审=周鑫