渝新欧（川渝）（重庆市—润街）国际联运投运，

一个板块的潜力指数，若化繁为简地判断，通常只需回归两个维度：产业和房地产。前者为板块奠定经济基础、导入大量人口，后者为板块夯实上层建筑、提供安居乐业之所。两者相辅相成、共生共荣，为板块铺就发展的快车道。

最近因重庆科学城选址的落定而成为城市焦点的西永就是一个很好的例子。科学城的到来使西永形成以高新技术业、高端制造业、教育服务业等为主的“轻”产业格局，这也是重庆改善产业结构的重点方向。对应地，西永现已吸引华润、绿城、融创等至少10家国内一线房企进入开发，楼市竞争、产品结构、人居需求等均进入全新赛段。

重庆科学城落定，华润占先机

近日，政府出台的《重庆市城市提升行动计划》明确指出，“我市将依托大学城规划建设科学城，并以科学城为智核，以发展智能产业为主导，联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部‘智能谷’，联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图，打造创新资源聚集地。”

重庆科学城的含金量浓缩在“科技”、“创新”两词之中，它们不仅是重庆城市提升行动计划的重要环节，也是被十九大强调的国家战略，即“科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置”。

目前，“科学城”已在北京、上海、天津、杭州、武汉、成都等城市落地。以北京为例，截至2017年底，北京未来科学城聚集36家中央企业集团193个所属项目和光启、华为等研发型民营企业，北京航空航天大学等8所高等院校，引入近万名研发人才。

“科学城”超级IP的号召力可见一斑。拥有重庆科学城的西永自然未来可期，现阶段板块内涌动的开发热潮亦是情理之中。

而对于房企来说，对板块的选择与布局，是一场核准前瞻性战略眼光的“大考”。押对筹码，就能在竞争白热化的楼市取得开战前的有利位置。例如，在西永接连部署两个项目的实力央企，华润。

实际上，在同一个板块部署两个项目并不符合华润一贯的风格。华润自2007年进入重庆以来，其开发路径一直非常明确：只挑选城市热点或潜力板块，且只布局一个项目进行精细打磨。无论是早期的华润中央公园（北滨路）、华润凯旋天地（弹子石），还是近两年的华润公园九里（中央公园）、华润澜山望（巴滨路）等，皆是如此。

华润“一板一眼”的打法收益显著，帮助其实现品质与口碑的双高、成功建立价值壁垒。以华润二十四城为例：住宅溢价效应明显，高出周边二手房售价约3000-5000元/㎡；万象城直接提档九龙坡区商业氛围，影响力辐射整个主城；被公认为区域品质标杆。

2018年，在第二个十年的开局元年，华润进一步扩大“品质版图”，深入中央公园、巴滨路、西永、北碚、大渡口等多个板块及区域。其中，西永作为华润目前唯一一个同时部署两个项目的板块，一方面，折射出华润洞察城市脉动的能力；另一方面，有力佐证了西永的区域潜力指数。

据了解，这两个项目分别是华润润西山、华润绿城桂语九里，其中“桂语九里”系合作开发项目。一位资深地产人士表示，虽然群集了十余家房企同台博弈的西永已呈红海之势，但是桂语九里和润西山突围的胜算会更大一些，“前者有华润和绿城的双重品质护航，后者是华润今年战略迭代的代表作。”

双重区位优势，润西山迭代西永

前端基于土地属性进行规划设计，后端遵从“产品、包装、促销、价格、渠道”的经典5P营销模型，仍是大多数项目策动开发与销售的行为惯式。在当下楼市的换挡期，这一套逻辑变得有些吃力。

而华润实行战略迭代的逻辑是彻底回归客户需求、进而确立项目定位、最后通过多项附加要素拉高品质。在华润润西山，无论是地段配套还是产品设计，都有着显而易见的迭代烙印。

重庆科学城的产业格局“一圈三园”：大学知识经济圈、高端制造园、高新研发园、科创服务园，集中分布在华润润西山的北侧、西北侧等方向，呈合围之势。同时，华润润西山位于西永主干线坪山大道、快速一纵线的交汇处，接驳渝遂高速、中梁山隧道、双碑大桥等城市干线，且有轨道1、7、13、17号线从旁经过，可以快速通往主城其它区域。显然，华润润西山拥有“重庆科学城门户”、“西永核心轴线”的双重区位优势。

上述双重区位优势又是如何被华润润西山充分挖掘并加以演绎的呢？一方面，华润润西山利用多元化密集交通网络建立以项目为圆心的“半小时生活圈”，精准覆盖周边优质配套，如寨山坪森林公园、新欧中西医结合医院、西永中央商务区等。

另一方面，重庆科学城引发的高新产业聚合效应将导入大量高素质人才，衍生庞大的居住需求。华润润西山根据这类人群在生活便捷度、居住品质感等方面的置业诉求将项目定位为具备鲜明均好性的“精致首改首置社区”。

外部环境上，华润润西山依托寨山坪森林公园引入“海绵城市”理念，为社区建立微生态良性循环系统，再通过亲水叠景、多节点互动装置等景观手法以及设置约5000㎡全龄化公共空间，强化园林的自然生趣。硬件设施上，引进多项智能科技、配备业态丰富的商业街区“润街”，营造智慧、舒适的生活氛围。居住品质上，产品业态均为2梯4户或2梯6户的低密小高层且均为三房或四房户型，既契合了潜在客群对质感的要求、对家庭的照顾，又保证了社区的纯粹性。

不难发现，华润润西山对自身的项目定位不是纸上谈兵，而是从生态环境、智慧社区、园林景观、公共空间、社区商业、建筑形态、户型设计等七大维度出发构建了一个完整且完善的“兑现体系”进行支撑。

重庆科学城的落定势必会让城市的航线再次向西偏移，西永也会因此迎来更广阔的发展空间。那么，“重庆科学城门户”的强势地段将为华润润西山带来多大的价值、自身的品质加成又会为其增长多少能量？答案不言而喻。

值得注意的是，华润润西山将于本月月底开放示范区。对于计划置业西永的购房者而言，这是一个不应被错过的好机会。