小小城邦好玩吗 小小城邦玩法简介，

深圳海景豪苑半岛城邦3期4期深度楼评

一、半岛城邦3期深度楼评

1 、十年半岛，风雨往事

半岛城邦在很多深圳人尤其是南山人的心目中知名度颇高，提到半岛城邦，一般大家首先想到的都是那里的无敌海景，算是知名的海景豪宅。

已建成的一期二期占据了南山蛇口山望海路以南的大片土地，在2012年底望海路连接滨海大道的最后一段453米断头路打通之前，整个半岛城邦片区偏安一隅，自成一体，对于很多居住在非蛇口片区的人来说，第一感觉除了海景之外，就是比较远，有点偏。

半岛城邦开发商母公司是香港的上市公司南海控股，在大陆并没有大多项目，整个半岛城邦片区这块占地约30万方的土地，批地时间都在1996年，当时的东角头地区的偏远程度应该跟现在沙井松岗差不多，开发商应该也没有想到这20年后沧海桑田的变化。

说起半岛城邦，业内还有一个感觉，就是开发商好像总是有点背，每次基本都是在市场低谷时候开盘，开盘前后或是遭遇调控。

半岛城邦一期在06年的市场平淡期以8000-10000元价格开盘，在当时也算是高价了。那个时候深圳的房地产市场尚未大面积启动，市场也并未有真正豪宅的概念，豪宅与普通住宅价差也并不大。

半岛城邦一期算是南海控股在大陆的第一个房地产开发项目，之前也没啥房地产开发经验，所以选择了与深圳本地国企益田集团共同开发，很好的保证了一期的品质，就算在现在，半岛一期的品质也还是有相当口碑的。

也许是尝到了房地产开发的甜头，后面的半岛二期南海控股就选择了自己独立开发，可能还是开发经验不太丰富，二期的品质一直为人诟病，很多奇葩的户型、超高容积率又加上大量双拼户型，二期又没有一期那样前排临海的位置，直到今天，二期的价格都低过一期不少。

二期在09年1月市场尚未大幅启动的时候以1.2w均价开盘，后来市场启动之后也迎来了大量投资客，接下来的10-13年调控步步升级市场遇冷，算上之前的07年深圳房价大涨，08年大跌，半岛一期二期算是完整经历了这些起伏，大批没有踩准节拍的投资客，倒在黎明前，折戟半岛城邦，半岛城邦就成了很多投资客的伤心地，“绊倒成邦”的谐称也在坊间广为流传。

以上基本算是半岛城邦自从一期面世十年的往事，十年一路走来，风风雨雨，毁誉参半并不为过。

但整个半岛的故事却在2016年三期面世之后陡然改写。

2 、 全新三期，诚意满满

巴顿将军曾经有过一句名言，衡量一个人的成功标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到低谷时的反弹力。

半岛一期高调登场，二期算是跌入谷底，三期可谓触底反弹，知耻而后勇。

三期的定位、产品和品质基本将一期二期完全甩开，开发商自我定位顶豪，这个说法可能见仁见智，但是坐稳湾区一线豪宅的定位基本是没问题的。

三期在2016年4月深圳对于非深户社保“一改三”的325调控新政之后开盘，算是出师不利，不过好在当时的新盘限价并未像现在这么严格，市场也并未有一二手倒挂，经过十年的发展培育，半岛片区的价值已然提升。

半三以均价10w开盘，首批推出87/140/164/197/230平2-5房单位，当天去化8成以上，因客户太多还临时加推一栋，开发商狂收近60个亿，成绩相当不错。10w的均价在当时谈不上便宜，要知道，直线距离几百米开外、早已大红大紫的深圳湾片区当时的均价也才8w左右。

16年深圳楼市经历了史无前例的两次调控，除了325调控社保一改三，104调控更是将社保三改五，史上最严！虽说16年调控严格，楼市平淡，但是开盘之后的半三卖得一直不差，17年深圳湾片区逆势上扬，半三也是水涨船高，后面尾盘更是靠抢，到了17年下半年推出310/350楼王单位的时候，虽说已是4-5000w的高总价，连开发商自己都没想到会被一抢而空。

可以说半岛开发商南海控股的这次三期项目，经历了16年市场的小小波折之后，后面基本算是完美的踩准了节拍，赚得盆满钵满。

这两年深圳新房市场供应短缺，豪宅市场更是僧多肉少，顶豪市场除了湾区有零星供应之外，整个豪宅市场基本处于新房荒的饥渴状态。

这个世界没有无缘无故的爱，半三的热销固然有新房好卖的因素，但肯定也还是有其他原因的。

首先整体外立面和观感上沿袭了一期二期的蓝白色系，家族血统一脉相承。但是外墙全部采用市面上档次最高的全铝板，逼格质感满满，可以保证历经风吹雨打，外立面耐脏不褪色不显旧。豪宅的底子就是这样奠定了。

3 、无敌景观+完美户型+顶级豪装，让你一见钟情

湾区的最大卖点之一就是海景，从早期的卓越维港、三湘海尚、鸿威海怡湾等湾区最东排的小区，到后续最南端的翡翠海岸，无不以海景为最大卖点。

但是这些海景基本都有一个同样的问题。湾区最东边的那几个小区，大多朝东南看海，中高楼层视野都是一流，但是必须越过深圳湾学校和深圳湾口岸远眺海景，都会看到深圳湾口岸、海关口岸以及停车场等黑压压的一片建筑群，观感上会打折扣。

翡翠海岸整个小区朝南看海，但是其南边又有两块空地以后肯定会盖楼，整个小区除了E栋和F栋以后还可以享受南边无遮挡的一线海景，其他栋数的海景肯定都会打点折扣。

而半三前排的1-4栋则是享受永久无遮挡的一线纯粹海景，而且是东南向看海，这是深圳这个地理位置，结合日照轨迹和季风走向的最佳朝向。

4 、户型，更是半三的王牌

受制于14年之后深圳对于户型赠送的严管政策，半三户型赠送率一般，除此之外，半三的所有户型，都基本完美，可以打98分。赠送不多可以扣掉一分，另外扣掉的一分我们稍后再讲。

从最小的87平两房到最大的350平五房，户户朝南或者东南，大户型都是南北通透，户型方正实用，格局分布合理，可谓住宅户型设计的典范。

户型设计这种会天天影响你日常起居的东西，还是最方方正正经典的设计经得起检验，很多花里胡哨的创新往往最后都不太好。

我们先重点看看前排1-4栋的大户型，这几栋户户都有无敌东南无遮挡海景，三梯两户，户户都是南北通透，基本都符合我心中完美户型的标准。

可惜半三的这些户型上都有一个美中不足的地方，就是阳台太小。除了3栋楼王310/350的户型阳台稍显大气之外，其他户型的阳台与其面积基本不太匹配，与湾区翡翠、恒二、维港等小区的超大阳台相比更是相差甚远，3栋楼王户型的阳台数量也仅有一个，颇为遗憾。

也许是因为户型赠送难，设计师只能把仅有的一些赠送面积都做成套内房间面积的缘故，在这个约束条件下，半三的户型设计更多追求实用而不是奢享。

这个美中不足的地方，就是半三整个户型设计上要扣掉的另一分。

后排的5-7栋，海景上肯定要打折扣，但是87两房均为正南朝向，140的四房以及164的五房均为南北通透，户型本身都是方正实用，没有硬伤。

受半三4.3的高容积率、每栋基本都是50楼左右超高层的影响，整个小区建筑密度较大，后排5-7栋在视野上会比较压抑，实际居住体验会打些折扣。

5 、顶级豪装，与国际接轨的居住水准

深圳顶豪的室内设计水平大幅提升应该要从14年的深圳湾1号开始算起，深圳湾1号后续的一些大户型更是由国际顶级室内设计师亲自操刀定制。

半三现代时尚轻奢的室内设计风格，简约而不简单，不失品味和档次，有别于以往深圳有钱人自己家装常用的欧式土豪风，再配上国际顶级厨卫家电和全屋智能家居，基本上所有看过样板房的朋友都赞不绝口，甚至有一种回家立马干掉自家装修重装的冲动。尤其是260以上大户型的装修标准，基本算是与国际接轨了。

6 、高密度建筑楼下的顶级市政配套

半三当然也不是没有缺陷。套用传统的2.0低容积率豪宅标准，最显而易见的缺陷就是其4.3的高容积率，以及7栋50层左右的超高层建筑，密度确实大了点。

但是放在现在深圳土地开发强度逼近极限，住宅普遍都是旧改提高容积率，向空间要面积的当下，高容积率的住宅以后应该都是常态。以后深圳房地产市场以及豪宅全方位香港化应该不可避免，能有2.0的低容积率当然好，没有也就习惯吧。

虽说高密度是硬伤，但是半三却几近私享了深圳湾滨海长廊西段这一得天独厚的代表深圳目前市政公园最高水准的公共资源配套。去过滨海长廊西段的朋友都应该知道，西段比大运会时候开通的那段深圳湾公园的品质、管理水平好的可不是一个level。

下楼便是滨海长廊，堪称世界顶级人居水准，也算是弥补了小区高容积率、密度大的硬伤。

7 、迅速提升的商业和教育

三期与二期中间的位置是四期，目前已经封顶，据说今年内会开盘。其楼下将近10万平米的商业应该会对整个半岛片区居住品质有很大提升，大型书店、IMAX电影院等基本可以在楼下解决。

目前湾区已有深圳湾学校背负众望，而优质的幼儿园却一直缺乏。半岛的蒙特梭利国际幼儿园一直有口皆碑，升级了校舍的南外滨海分校据说后期会按30人的小班制全新打造，虽说南外滨海目前成绩一般，但是相信后续随着三期、四期五期建成入伙，生源质量会大幅提升，好歹也是秉承南外的血统，教育配套方面的前景应该不会差。

半岛业主能从幼儿园开始，到小学再到初中，全部优质教育都在家门口搞定，这样一条龙的优势真心还是很不错的。

家里有小孩的家长，就会知道这个便利性有多重要。

望海路以北的蛇口山公园更是早已列入改造规划，据说会有天桥直接跨过连接，依山伴海，近在咫尺，这种居住体验在深圳基本算是独一无二。

如果后续半三前面海域开发商宣传的游艇码头规划能够最终实现，以及不远的东面最新规划的歌剧院能够最终建好，相信半三的配套资源绝对可以堪称世界级。

交通问题，可能会是短期内比较头疼的一个问题。待三五年之后望海路下沉隧道修建好了之后应该能得到缓解。半岛以往的一期二期更靠近蛇口，而半三则更靠近深圳湾片区，交通压力略小。唯一可能短期内无法得到改善的就是离地铁口略远，步行到达压力较大。

人无完人，房无完房。触底反弹后的半岛三期已经刷新了我对半岛的认知，基本趋近完美。

堪称世界级的滨海人居典范。这么诚意满满的作品，足以让很多杠精闭嘴。

无论自住还是投资，半三都值得你拥有。

二、半岛城邦四期楼评

1、地块受限之下的产品创新

半四的区域配套与整个半岛片区一致，无需多言，更多细节大家可以参考半三楼评。

从地图上不难看出，半四所处的位置，应该算是整个半岛区域最差的一块区域，北面紧邻望海路，东西南三个方向都被目前的一二三期以及未来的五期所遮挡。

由于整个半岛系超高层众多，留给半四的海景区域只有正南方向的一线海景，以及C、D栋30楼以上西南朝向的部分单位，海景绝对不是半四的卖点。

从半四B栋样板房正南望出去，未来一大片海景视野都将被五期所遮挡。

半四C栋西南向低楼层的景观，也基本被一期和二期完全挡住。以后只有30楼以上的高层才能越过一期看到开阔的海景。

如果没有海景，肯定不适合做大户型豪宅，毕竟现在湾区的大户型豪宅，如果没有一流的景观，土豪们肯定不会买单。这个浅显的道理，开发商当然懂。

那么做小户型的话，目前高赠送的玩法已经不可能，相信经历了无数的方案设计推倒重来之后，最后拍板出了这种“户型奢享定位+创新综合商业”的全新产品方案，与以往半岛的几期产品都不相同，以最大限度弥补整个四期在景观上的先天不足，也极大的提升了半岛片区的居住价值。

既然产品设计有创新，那肯定会颠覆大家传统的户型设计认知。

88平一房两厅，102/113/117平两房，135平三房。

这种户型设计，放在十年前，开发商肯定是大大不敢的，但是放在今天的市场也说得过去，伴随着深圳人富裕程度的大幅提升和各行各业消费升级的大潮，国人居住的理念也在不断升级。

其表现形式之一就是3-400平的顶豪大平层不断涌现，定位金字塔顶尖阶层的终极居住需求；之二就是类似半四的这种小面积大尺度的奢享型户型也开始面世，不再追求传统刚需小户型偏爱的高赠送，定位年轻海归或者富二代群体的品质居住需求。

整个半岛的位置处于非核心商务区，虽说与悦府直线距离不过几公里，也同属深圳湾—蛇口大湾区片区，但是毕竟不像悦府处于顶级CBD的核心地段，只能靠自有商业和配套去支撑其奢享定位，略显单薄。

既然没有海景，户型设计也是创新之举，那么外立面和装修设计这块只要花钱就能做得到的地方肯定是要下血本拿分的。加入了旋转线条设计的外立面更加动感时尚，顶级外墙铝板代表了其顶豪水准，蓝白风格与三期一脉相承，外观满分。

不得不说，半四所有户型的室内设计以及装修标准，在半三广受好评的装修设计标准之上又有所提高，现代简约时尚，样板房里的室内设计让人赞不绝口，代表了当今顶豪室内设计的最高水准，应该颇对年轻海归富二代的口味，这里就不多说了。

考虑到五期现在也还没开始打地基，未来入市至少是3-4年后的事情，虽说也是永久无遮挡海景，但是价位肯定不菲。所以现在三期前排1-4栋东南永久看海的四栋的价值已然经典，不可超越。

整个半岛系的格局已定。

来源:甄选之道