买房，你购买的面积搞清楚了吗？

我们去看房，在你问道某一户型房屋面积的时候，销售人员告诉你的一般都是建筑面积。一套房屋面积实际上是由哪些面积构成的呢？影响因素有哪些呢？

一、面积构成

1、不动产权证书的面积构成

我们买房后办理不动产权证书，证书上载明的面积，是由两部分面积构成的，一是套内建筑面积，二是公摊面积。

2、套内建筑面积

通常就是我们大家说的，进门以后的房间面积，由三部分构成。

一是套内净面积

二是套内墙体面积 就是这套房完全独立使用的内部隔墙、外墙占用的面积。

三是本套房与其他房屋共用的墙体的面积分摊的面积。

3、套内净面积

套内净面积才是我们日常真正可以使用的面积，最容易被人们忽略掉，就是我们肉眼看到的入户门以内除墙体以外的可以供我们使用的面积。

4、几个面积的关系

不动产权证书载明的面积大于套内建筑面积，套内建筑面积大于套内净面积。用公式表示就是：

套内净面积=不动产证书载明的总面积-公摊面积-套内墙体占用面积

套内墙体占用面积，据我所知所有的开发商都没有列出来，因为他就是你购买房屋的套内面积构成部分，所以就不需要列出来。

不同面积、户型的套内墙体占用面积是不一样的。估算方法就是根据墙体的周长（内部隔墙、外部墙体）、墙体的宽度进行估算。

买房的时候通常没有人去分析这个，因为一般都不清楚这一点，都是看总面积、看户型。

有的人会觉得，一套100多平方米的房子，咋个感觉到还是很小呢？实际上就是没有考虑到公摊面积、套内墙体占用面积对总面积的影响。

当你把这个面积的关系理清楚了，你就知道自己买房后真正可以使用的面积大小，为你购房提供一定的帮助。

二、影响因素

一是公摊面积影响

影响最大的是公摊面积，什么是商品房的公摊面积呢？商品房的公摊面积，是指对共有建筑面积进行分摊计算的面积。

（一）、 共有建筑面积的内容

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，

2、为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

3、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

4、独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（二）、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

（三）、共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，先计算整栋楼的共有面积分摊系数，再根据每个单元建筑面积乘以分摊系数，得到整个单元的共有面积，然后再把这个共有面积在单元内分摊。

共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

分摊系数=需要分摊的分摊面积总和÷参加分摊的各单元建筑面积总和

单元应分摊共有建筑面积=单元建筑面积总和×分摊系数

再根据前述方法，把每个单元分摊的共有建筑面积，再按单元套内建筑面积总和，在单元内进行分摊。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按照第一种方式计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

二是套内隔墙影响

如果入户门以内分隔的房间越多，则内部隔墙墙体占用的面积就越多。

三是外墙影响

如果你买的这套房屋外墙与其他住户没有共用的外墙，则你这套房的外墙面积，全部都是你的套内建筑面积。如果有共用的外墙，则这部分外墙面积只有50%的面积计入了你的套内建筑面积，另外50%计入了共用那户的套内建筑面积。

你弄明白了吗？