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时间:2023-10-07 10:11:58 来源: 浏览:

瞎激动个啥!申花二手房降到5.4万元/㎡?被“带节奏”了

文/住浙网 艾维

周二,杭州第九批次地块出让,其中申花板块的“最后一宗涉宅地”花落万科,挺吸引眼球的。确实,自打华丰造纸厂“三兄弟”——星瓒颂锦府、杭樾润府以及杭曜置地中心售罄后,申花新房断供了有段时间了。

申花核心区的新房限价为55000元/㎡,近来朋友圈里却时不时跳出核心区次新二手房低于6万元/㎡的“割肉价”。这个价格是真的吗?来一波跑盘喽。

PART 1

在隐秀路上的德祐店里,站在那张硕大的区位图前,中介小范侃侃而谈:

申花的二手房大致可分为三个梯队,第一梯队是滨江锦绣之城、养云静舍、绿城建发沁园、融创宜和园、金茂府、古翠隐秀等为代表的明星楼盘;九龙仓天玺也能算在这里头;第二梯队是融信蓝孔雀、合景天銮、天阳武林邸、黄龙金茂悦、中顺上尚庭、碧桂园西江月等楼盘;第三梯队是万家花城等年代较为久远的二手房。

相对应的学区,从育才登云路小学到卖小文津分校,还有文晖实验学校,如果把范围再扩大一点,桥西还有更热门的文澜实验学校。

“ 网上在传天玺有套4楼的房子急着卖,房东挂了单价5万8;更夸张的是还有中间楼层5.4万的。”

“这种是做噱头造流量的,把你吸引过去,谈着谈着价格就不对了,会有加价。反正到那边就是听他的了。”他帮研究员在贝壳系统里查了下,“目前天玺挂牌最便宜是套2楼的138方房源,挂牌总价880万,摊下来6.36万元/㎡。估计还能谈点下来。”

至于对面的秀隐翠园(推广名:古翠隐秀),成交虽然不旺,但这里的业主心态要好很多,并没有急着“内卷”。查看之后,目前挂牌价最低的一套中区144方,总价1050万,单价也过7万了。

“那个零头能谈掉,但7万/㎡是个重要的心理价位。目前申花还顶在那里。”小范表示,这边二手房的房东心态比较稳,卖不出就再观望一下是普遍心态。

PART 2

看了一下手边买房的数据,古翠隐秀近期网签了3套,刚刚有一套144方的高区成交,总价就是1050万,这个像是真实成交价。

5月,古翠隐秀的首套法拍房落槌,这套面积177方的房源成交单价7.65万/㎡,引发了不同的声音——是卖低的还是赚够了?如今看来,市场价在向这个数字靠拢。

从去年6月开始,申花板块的成交量出现了大幅下降,也有个别急售房源一定程度上拉低了成交均价。

前段时间,学区房融信蓝孔雀一套房源房走上了法拍,引发了广泛关注。经过60次出价,最后以439.71万总价成交,建面约89方小户型,折合单价约4.92万/㎡。

虽然是法拍,但不到5万/㎡的成资金价,多少会让申花二手房的意向“接盘侠”变得观望、犹豫。

申花虽然还没有到以价换量的时候,确实出现了松动。像天玺、古翠隐秀等,由于投资客的相对较多,出手的心态也急切一些,挂牌价普遍在7-8万/㎡,楼层低的小户型,低于7万/㎡也是有可能的。

与此形成对比的是第一梯队像锦绣之城、宜和园、金茂府等,大部分的房源挂牌依旧在9万-10万/㎡,虽然少有成交,但凸显了房东“心态很稳”,不急着出手,毕竟学区放在那边呢。

PART 3

再来看奥体,以君品103方为代表的“以价换量”,昭示了价格的松动,而不到6万的单价,确实帮助君品拉来了一波“捡漏客”。

手边买房的成交数据显示,在短短的一个月内,君品网签达到16套,其中103方有10套,占比超过60%,尽管大部分的“500万”“510万”网签有做低的嫌疑,但一套中区的618万透露了,目前6万/㎡是君品103方买卖双方均认同的价位。

君品103方在御虹府的基础上,进一步拉低奥体二手房的下限,挤压未来交付次新房的空间。

这波并不是普涨行情,因为之前奥体的“性价比代表”御虹府近2个月才网签了一套103方的,风头完全被盖了过去。

接盘侠是谁? 有抄底的投资客,也有杭州以外的殷实人家,毕竟在他们的眼中,杭州奥体的房子仍是香饽饽,保值升值的空间要超过股市、基金或理财产品。

申花的压抑vs奥体的短期爆发,杭州二手房市场有趣的“一体二面”,值得再关注一段时间。

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