高层再提老旧小区改造！四川今年改46.3万套！二手房价格看涨

作者：川渝君

每一次政策的变动，对楼市、个人都会产生深远影响。

这回，新的政策同样牵动人心，影响巨大。

4月14日，最高会议指出：

——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

值得注意，早在去年6月，同样是这个层级的会议，也提出加快改造城镇老旧小区。

今年再提，且要求今年的改造规模增加一倍，说明这个领域将是今年政府投资的重要方向。

就国家而言，意味着改善居民居住条件、扩大内需。

就个人而言，不单单是居住条件得到改善那么简单，还意味着换房意愿、购房计划、房产价值、投资方向乃至一夜暴富愿景等发生变化。

按照居民意愿改造，小区整体脱胎换骨

何谓老旧小区，概念就不重复了，重点是2000年底前建成的住宅区。

这些房屋分布在大大小小的城镇，包括县城。

高层要求推进城镇老旧小区改造，之所以说这会带来变化，产生影响，是因为过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。

过去处理的逻辑是：拆>改>留。

现在的处理逻辑是：留>改>拆。

逻辑顺序发生变化，老旧房屋的价值随之变化。

其一，留下，不拆了，期待通过拆迁“一夜暴富”的发财梦恐怕要化为灰烬。

其二，老旧小区，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，这就意味着老旧房屋的价值会发生一个质的飞跃。

当然，跟拆迁带来的最大化利益相比，这个飞跃的质相对有限。

值得注意的是，在“重点改造”的前面，有六个非常显眼的字眼：按照居民意愿。

翻译过来，就是一个小区如果条件允许，而大家又十分团结、齐心，则可能把小区“质的飞跃”扩大到最大化：

第一、过去没有电梯，或没钱安装电梯，现在可以想办法安装了。

第二、过去没有车位，现在可以通过改造、完善措施增加车位了。

第三、过去小区空间狭小，院门前就是弯道死胡同，现在通过改造，尤其是通过不同小区的合并，设施整合，实现配套、空间、环境叠加赋能。

举例：A小区有篮球场、乒乓球场，B小区有花园、幼儿娱乐设施（秋千、滑滑梯），若AB两个小区合并，设施实现倍增不说，活动空间也增加，而推倒院墙、整合巷道留出的空间则可以修建立体车库，或者修建绿化带。

不要觉得川渝君是空了吹，成都早在2018年就有社区在尝试合并改造小区了。

高新区蓓蕾东巷1、2号小区就是一个典型案例。

蓓蕾社区居委会副主任王娟介绍：按照“一院一策”原则根据院落实际和居民需求，大家一起确定了院落合并改造方案。

2018年8月，经过3个月的施工，投入近300万元的蓓蕾东巷1、2号小区完成改造。

改造后，大门新添了门禁系统，院内宽敞干净，车辆停放有序，楼房外立面和雨棚也进行了更新改造。

第四、过去楼面脏乱差、楼顶漏水、厕所渗水、窗户堵不了老鼠拒不了苍蝇，通过改造，是不是问题就得到解决了呢？

第五、过去用水跑漏滴、用电超负荷会跳闸、煤气管道锈湿烂、网线脆乱断，现在却可以重新规划，重新铺排水电气网设备（引入第三方来改造运营），腾笼换鸟了。

第六、过去小区内外没有绿化，现在则可以腾出地方绿化了。

第七、过去小区附近没有养老、托育、医疗机构，现在可能获得政府调配的资源。

第八、过去小区外面的道路狭窄、坑坑洼洼，没有路灯，现在可以获得资金实现道路硬化、路面拓宽，哪怕是深夜，都宽敞明亮。

而我们知道，相比新建小区，老旧小区周围的配套其实更为完善，像学校、医疗、菜市等应有尽有，唯一的缺点就是空间狭小、没有电梯、车位紧张、健身设施紧缺等，可如果通过改造完善，这些小区是不是可以实现脱胎换骨呢？

四川今年计划改造老旧小区4193个，46.3万户

今年全国各地计划改造老旧小区3.9万个，具体到四川，又是多少呢？

2020年四川全省住房城乡建设工作会议通报，经摸查全省需改造城镇老旧小区2.2万个、239万户。

2019年，四川老旧小区改造项目开工265个，面积738万平方米。

2020年，四川将计划实施老旧小区改造4193个，46.3万户。

对于老旧小区的改造，据川渝君了解，居民的参与激情很高。

川渝君其中一套房子就属于老旧房屋，于2018年初接受改造。

破旧的水管得到更换（电路和气路由于没有问题，未更换）。

小区障碍物得到清理，停车位增加。

破旧的花园重修花池，贴上了瓷砖。

小区路面全部更新。

小区门禁系统更新。

小区破旧大门更换。

小区大门两侧的墙面支起超大弧形雨棚。

小区外面道路硬化。

绿化苗圃全部更新。

而据川渝君了解，一些尚未进行改造的小区，居民十分着急，纷纷咨询政府改造进度。

以下截图就是成都位于成华区万年场横街21号院落希冀获得改造的信访答复（时间是2019年12月31日）。

旧房改造，钱从哪里来

想必很多人心中有一个疑问：房屋改造，哪怕是敲一块砖都需要钱，那么大的体量改造，钱谁出？

此次最高会议披露，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

财政部副部长许宏才此前表示，今年适当优化投向、适当扩大专项债券使用范围。其中提到，增加城镇老旧小区改造领域。

目前一些地区已经发行了老旧小区改造专项债，未来这一领域将成为专项债使用的一大热点。

举个四川的例子。

四川省宜宾市翠屏区于2018年在区政府网站上披露，计划申请发行专项债券5.06亿元，专项用于老旧小区水、电、气、路等基础设施改造建设，为老旧小区改造提供了最切实的资金来源。

举个河北的例子。

根据《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》，全省老旧小区改造共需改造资金129.6亿元。

各地为了凑集资金，沧州直接积极鼓励中石化、中石油、铁路、大化集团等驻沧央企投入资金。

秦皇岛市探索更多元化的投融资模式，明确了市区两级政府按照1：1比例筹集资金、原产权单位房改资金等资金筹集方式来推进改造。

唐山市是协调移动、联通、电信、广电、长城宽带等五家企业，对网线实施入地改造，运营商出资，打破原来小区限制某家运营商进入的壁垒，让各方实现共建共赢。

条条道路通罗马，只要想办法，钱肯定是能够凑到的。

那么，在整个改造过程中，居民到底要出多少钱？

这个没有固定标准。

各地情况不一样，各个小区、各家情况也不一样。

川渝君的房屋在接受改造时，整个费用算下来，就出了1000元。

显然，对于居民而言，这个改造费用是十分划算的。

改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升

原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。

毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。

但是，川渝君预测，拉升作用不会太大。

改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。

以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。

改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。

同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。

如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。

若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。

这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。

而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。

真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。

当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。

以后，你遇到改造房屋，该不该买，该到哪里买，答案已经很明显了。

（本稿系川渝楼市原创稿件，未经许可，不许转载）