食济良：重庆房价还会持续疯涨吗？目前涨幅全国第一

随着7月份二次土拍的接近，最近市面上频繁爆出重庆房价会暴涨的消息，不少刚需散户很是慌张，投资者也在伺机蠢蠢欲动。

面对不了解的市场行情，媒体平台上充斥着各种各样的声音。但是，真正的情况究竟是怎么样的？

房价到底是跌还是涨？牵动着太多人的神经…

一、市场的火热或许只是虚晃‍‍

6月15日，数据机构公布了重庆最新一周商品房成交情况。第24周，商品房成交面积，环比下降29.43%；第23周，商品房成交面积，环比下降2.74%；第22周，商品房成交面积，环比下降14.29%。这已经是重庆商品房成交量连续3周下滑。

食济良通过对比重庆近一年房价的整体数据，主要是主城9区，整体都在呈现下滑趋势，近半年最稳得住的是南岸区、大渡口、九龙坡的房价。其他几大区均在呈现不同程度的下滑，渝北区和渝中区下滑最为严重，跌幅均超过5K。距稿件发出本周，有小幅度回升。

二、集中土拍意味着什么？‍

在市场的另外一面，特别是土拍期间，互联网上都在说集中土拍意味着重庆的房价要涨，价格要上很大个台阶、房价会要不到台。

食济良要告诉大家，一切不谈容积率、不谈商住比、只谈楼面价都是在耍LM。

什么叫集中土拍？集中土拍意味着什么？意味重庆大量在放地，它伴有强制性的建设周期，就相当于说有可能在2022年的时候，会有大量的同期竞品出现，到那个时候开发商就只有打折又受限于备案价，这些因素就决定了重庆房价涨不太起来，住房不炒。

所以老百姓自住的房子，毕竟不考虑去卖它，而且卖了不一定买得起同期同样的产品，别被忽悠了，不要慌。至于刚需自住的，就不用考虑这些因素了。

三、楼面价一定是多个因素共同影响形成‍‍

楼面价上涨，供应量减少，在不新增调控的情况之下，重庆的房地产行情必然引来一波涨幅。但市场过热，就意味着打压的开始，深圳、广州、成都、西安均是如此。

近期呈现的楼面价格高很大程度上市因为今年5月份的容积率基本上均低于1.5。而决定楼面价的一个最重要因素就是容积率，容积率代表什么？0.8-1.5，一般为洋房低密度小高层，1.5以内范围区间。基本上都是改善产品，品质本身不差，价格自然也低不到哪去。

近期集中供地推动了重庆部分区域的房价估值的上涨，但房价的影响因素还是蛮多的，政策推动一定是影响的大头。而目前重庆房价较GDP前10城市存在明显的滞涨，在成渝双城经济圈建设的背景下，或带来部分外省购房者的增量购房需求。

四、房价一定是稳中有进的‍‍

食济良以为，市场总体上变得更加冷静了。一定程度上是国家房住不炒的政策推行；通货膨胀的影响，导致市场经济回暖缓慢，大多数处于市场休整期。现在的整体跌幅状态才开始接近于2020年10月的状态。

而在第七次人口普查中，体现出较强的人口流入趋势，人口增长也是房地产需求提升的关键因素。但不管怎么看，重庆现在整体的房价还是低于隔壁成都、西安，状态跟现在的武汉差不多。

虽然重庆总体房价仍处于低位的背景下，但只要政策调控得体，按照市场规律的发展，未来的涨幅是肯定的，且一定是在可控范围内的“稳中有进”。