河南省郑州市调节两个地方为中风险性地域，

突发！郑州20%首付来了！最惨一年翻篇，要回暖？

FANGDONG

今天下午，一则重磅消息突袭郑州房市。

郑州部分楼盘推出首套房首付20%，剩余80%房款全额贷款——该消息一经发出，就在地产人的朋友圈广泛传播。

房东俱乐会咨询某涉事楼盘获悉，确实已经推出该政策，但政策并非官方通告，而是银行直接执行。

同样的政策，其实已经早有城市实施，郑州并不算出头鸟。客观来说，该政策着实会为冰冷的郑州房市带来一丝暖意。

但幻想该政策能在2022年最后一个月激起太大波澜的人，还是过于天真。

即便政策真实落地，其真正产生影响的时间，很可能在2023年初春节之后。

毕竟，即将结束的2022年，郑州房市的表现只能用凄惨来形容了，想要短时间内恢复元气的可能性，实在太渺茫。

身处地产行业中的每一个人，恐怕都毫无勇气复盘这一年。

但作为普通购房者的你，想要过好2023，就必须要知道，郑州房市最惨的2022年，究竟遭遇了什么。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：大豆

01

2022年，郑州卖了多少房？

2022年，郑州一共卖了多少房？

这个数字目前还没有官方答案，我们根据过往数据和市场情况预估如下：

2022年1-11月，郑州商品房总销售84066套，总面积约960万平方；

最低的11月份只有2601套；最高的是6月份，卖了11428套。

12月份虽然封控解除，如今又迎来首付20%政策利好，但疫情给经济、信心带来的压力只增不减，预计12月销售量大体能与10月份持平。

按此计算，2022年全年，郑州商品房总销售面积尚不足1000万平米，总销售套数大约8.8万套。其中住宅总面积约800万平米，总套数不足7万套。

02

2022年房市大萎缩，退回15年前

2022年郑州房市的销售成绩有多惨？不比不知道，一比吓一跳。

先对比一下惨遭暴雨冲击的2021年：

2021年全市商品住宅销售138924套，也就是说，2022年郑州商品住宅的总销售量，只有去年的一半。

2022年销售最好的6月份，也不过与2021年720暴雨后的9月份水平相当。

再往前对比2017-2020年4年的市场销量，简直惨不忍睹！

从2017年到2020年，这4年郑州商品住宅分别销售了246871套、332219套、221740套、196369套，分别是2022年的3.53倍、4.75倍、3.2倍和2.8倍；

在过去5年的辉煌时代里，除了春节淡季的2、3月份外，其余10个月郑州商品住宅每月销量均在1万套以上。

而2022年的郑州，住宅卖得最好6月份（9847套），放在过去5年任何一年里，也都是垫底的月份。

如果将2022年的市场销量放在郑州房市30多年的历史长河中，答案更恐怖。

2007年，郑州商品房销量首次突破1000万平。

从此之后，除了遭遇全球经济危机的2008年之外，郑州房市商品房销售规模始终保持在1000万平以上；2016年直接突破2800万平，随后稳定在3000万平左右。

这就意味着，2022年郑州房市的销售规模，创下13年来最低规模，直接回到了15年前的2007年的水平。

郑州房市过去30年膨胀的速度，远不及2022年一年的萎缩速度，可谓是一泻千里！

03

2022年，郑州房市遭遇了什么？

2022年的郑州房市十大关键词，一定少不了以下几个：

1、“新冠三年”

2020年新冠元年，郑州人的购房观念是：有心有力，刚需抓紧买房安家，改善有钱抓紧换好房子；

2021年新冠二年，郑州人的购房观念是：有心无力，有钱不敢买，万一明天失业、破产了咋办？

2022年新冠三年，郑州人的购房观念是：无心无力，彻底没钱了，月供都扛不住了！

2、“215差额税”

2月15日，正月十九，郑州房市释放新年第一重磅消息，市长公开表示郑州即将调整差额税。随后郑东新区、经开区、中牟、港区陆续释放政策，差额税由原来的20%降低至1%，刺激二手房流通，鼓励卖旧换新。

此举让郑州人看到了政府救市的魄力，也让更多人相信，2022年的郑州房市一定会逆势回暖。

3、“301救市十九条”

3月1日，郑州发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，被业内称之为“郑州救市十九条”，对限购、限贷以及购房补贴方面做出了放松，市场确实小有回暖，但刺激反应依然不强。

郑州3-4月份，迎来了所谓的小阳春，3月份商品房销售122万平，4月份商品房销售103万平，3月份同比增涨69%，但仍然没能超过去年12月水平。

4、“526首开大卖”

5月26日，郑东新区华润幸福里项目首开，推货合计360套房源、63253㎡、货值19.3亿；车位575个，金额2.3亿，合计推货21.6亿。

不到10分钟的时间里，幸福里住宅销售356套，住宅认购率99%，销售金额19.03亿，车位销售金额1.15亿，合计销售20.18亿。

华润幸福里首开大卖，给残喘的郑州房市带来一丝崛起的希望，也让郑州人彻底明白了“市场分化”的现实意义——不是房子不好卖了，只是普通房子不好卖了；不是大家都穷了，穷的只是我自己。

5、“615稳经济促增长”

6月15日，郑州发布《郑州市人民政府关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》郑政【2022】15号文件，推出45项具体措施稳经济促增长，其中明确提出促进房地产业平稳健康发展。

利率降低、首付比例降低、契税补贴、商品房促销月各类政策齐上阵。

这其中“利率降低”也足以成为2022年郑州房市关键词，从年初到年底，房贷利率调整贯穿全年，直至今日，仍然在期待存量房房贷利率降低。

6、“620房票”

6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，鼓励货币安置，刺激拆迁户购房。

半年后回看，房票政策效果甚微。

7、“年中火热”

6月30日，华润瑞府首开售出210套房源，2小时销售9.8亿。

随着郑州多个改善盘的热销，郑州房市终于在6、7月份迎来好转，6月份销售11428套商品房，7月份销售10936套商品房，尽管不如去年同期，却已经是2022年开年来最好的成绩。

至此，郑州房市上半年已经结束，一切都是欣欣向荣的样子；

8、“烂尾楼”

2022年上半年的郑州房市，状态确实足够积极。

刺激政策不断、市场销量回升，挣扎已久的地产人似乎也看到了希望，殊不知，等待他们的却是更冷更惨的秋冬。

步入8月，郑州房市整体成交量继续萎靡，8月份商品房成交只有82万平，7238套，还不如春节前的1月份。

此时，开发商资金断裂、交房延期、烂尾楼问题已经成为郑州房市最主要问题，安全性已经到了让不少购房者“谈房色变”的地步。

9、“促销月”

从8月份开始，郑州房市不断推出购房促销月活动，无论是官方组织还是房企自行组织，促销房源不断，特价房满天飞，但是郑州购房者始终不为所动。

主城区品质不错的改善盘尚好一些，还能以价换量保持现金流；远郊、四环周边的刚需盘更惨了，能降价的早都降了，再降下去就是烂尾了。

此时的郑州房市，已经像一个躺在ICU抢救多时的濒死患者，肾上腺素打了一针又一针，心电图却毫无波澜。

都知道这氧气管不能拔，但都只能眼睁睁看着毫无办法。

10、“躺平抗疫”

从10月份开始，留给郑州房市的时间只剩了一半的十一假期。

原本不少售楼部还准备了各种促销暖场活动，期待十一假期能收一波客户，没成想，假期前两天人们返乡、外出游玩，假期后三天骤然降温，不少售楼部甚至3天没等到一组客户。

十一假期泡汤还不够惨，紧接着是郑州有史以来最长时间的疫情封控。

从10月14日开始到11月30日，郑州各区都在忙着抗疫，全城售楼部无奈躺平长达一个半月时间。

资金情况好的房企，还能保证员工基本工资；不少房企只能选择大幅降薪、继续裁员。

2022年地产人最大的痛不是没卖几套房，而是“封控在家停了薪，还没解封已被裁”。

11、“城投土拍”

2022年郑州分别在6月22日、9月21日、11月25日进行了3次集中土拍，最大的特色是：本土房企彻底退场、城投公司强势入局。

6月22日土拍，尚有央企、本土房企竞拍拿地，还能看到万科、龙湖、保利、越秀、碧桂园、永威的身影；

而9月21日土拍时，本土房企已经纷纷退场，央企也只剩下保利，只留下各区城投公司托底摘地；

到了11月25日的土拍时，流拍3块，其余地块均被城投公司摘得。

04

2022年，是郑州房市的底

2022年的郑州房市，的确太惨。

市场规模对半砍，成交量腰斩的背后，一定是半数地产从业人员被裁，或者全行业人员集体降薪一半。

继而延伸的是地产行业上下游产业链的严重受挫。

2022年的日子，每一个郑州人都不太好过。

但是请别难过，所有的不美好，都在这一年里有了实质性的转变：

1、利率、限购、限贷，所有的房市利好政策已经出尽；

2、疫情防控更科学，病毒毒性减弱，人民生活回归常态；

3、房价水分早已彻底挤干挤净，降无可降；

4、从保交楼保民生，到救房市也要救房企，市场的安全矛盾正在化解；

5、郑州泡沫化的概念新区得到遏制，不再盲目扩大建成区面积，而是高质量发展重点新区；

6、残酷竞争后，房企之间优胜劣汰，风险性房企不再；

7、高度内卷的房地产市场，已经逼迫开发商一边要提升产品力力，一边还要控成本、控房价。所以，郑州房价虽然不涨，产品品质却在提升；

8、郑州城市局面逐步稳定，该走的人会走，该来的人正在来；

……

2022年郑州房市见底之后，一切都会朝着更好的方向发展。

尽管2022年足够悲惨，但郑州却不需要去冠名什么“英雄的城市”，更不需要鼓吹什么百折不挠的城市精神。

郑州人向来隐忍且勤劳，我们只相信一点：

2023年，只要郑州太平，一切皆可愿如所愿。