“认房不认贷”落地郑州，二线首城放开限售，一线城市松绑仍需缓冲期

在打开救市工具箱这件事上，郑州好像总是冲在最前面。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

这份通知包含了15条政策，“认房不认贷”，解除限售、支持存量房贷利率下调等，招招都是紧跟最近一段时间高层和相关监管部门密集发布的最新精神。

继7月24日召开的中共中央政治局会议对房地产的定调变为“房地产市场供求关系发生重大变化”，指出要“适时调整优化房地产政策”后，多个部门接连表态，其中最受关注的，就是住建部再提“认房不用认贷”，央行指导银行依法有序调整存量房贷利率。

在一线城市只是表态但尚未有具体政策出台的时候，充当过“保交楼标杆”的郑州再一次坐不住了，不仅在二线城市中率先表态落实“认房不认贷”，而且成为第一批系统性放松楼市的热点城市。

从率先掀起保交楼运动到去年的19条，再到现在的15条，无论是存量和增量上楼市都面临巨大挑战的郑州，一次次显示出救市的迫切。

此前的政策都收效甚微的情况下，郑州楼市会在新一轮的政策转向中迎来转机么？

急先锋急什么？

从郑州发布的15条通知内容看，每一条都极具针对性。

包括下调存量房贷利率、解禁3年限售等。

“这些应该是近期高层密集政策发声稳地产促经济在地方上的跟进。”一家郑州房企人士表示。

央行早在7月14日就提出支持和鼓励商业银行调整存量房贷。尽管此后多地传来存量房贷有下降的可能，但并没有任何部门和机构公开表态。

而在这次郑州的通知中，不仅鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，还将责任归到了市金融局，各开发区、区县市人民政府。

最为重要的是，郑州宣布取消“认房又认贷”。

另外，通知还规定，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行“不满3年的不得上市转让”的规定。

限售也被放开，对于改善二手房市场的流动性，释放改善需求也能起到作用。

上述房企人士表示：“政策本身我们是觉得都很积极，而且也挺全面，行业内也很振奋，但对市场的影响还得市场本身反馈。”

跟很多城市一样，郑州楼市仍旧处在下滑通道。

今年上半年，郑州3、4、6月住宅销售规模环比均处于下滑状态，分别下降了1264套、2800套、3241套。

7月这样的趋势并未扭转。克而瑞河南区域数据显示，7月份郑州主城新房市场供求规模双项回落，主城区住宅新货供应约23万平方米，环比下滑约48%；成交“六连降”，7月主城住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%；受低价个案项目集中备案影响，住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。

香颂资本董事沈萌告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这些政策在很大程度上形成了措施合力，特别是认房不认贷、降低贷款门槛等政策，会刺激部分此前被限制的消费需求，但这些需求占比有限，并不会从根本上改变房地产市场供大于求、需求端低迷的问题。”房企为何退缩？尽管被评价为系统性放松楼市新政，但郑州的政策大部分是针对购房者。这15条中，针对房企的优惠很少，甚至还提出了更高的要求。

分期缴纳土地款算是这其中不多的惠及企业的条款之一，除此之外还有试行地下停车位办理预售，房地产开发项目非人防工程地下停车位、车库整体验收合格的，可与商品房同步办理预售许可证。

除了这两条，通知中涉及房企的要求还包括，推进现房销售、提升商品房品质，这两项对房企的资金链和工程质量都提出更高要求。

“目前对于房企来讲，问题归根结底也都在市场。只有市场活了，企业才能活，才是对企业资金和运营最大力度的支持。”上述房企人士表示。

目前，郑州企业拿地的意愿仍旧不高。8月2日，郑州土地市场出让8宗涉宅地块，总出让面积约29.3万平方米，总规划建筑面积约107.6万平方米。最终以7宗底价成交、1宗流拍收官，总成交金额约40亿元。

从拿地房企来看，除了由万科持股的国信乐达竞得19号地块、美盛置业摘得15号地块外，其余均由地方城投底价摘得。

上述房企人士表示：“地价从去年开始也都降下来了，企业利润或辗转的空间也多了，拿地不积极应该只是企业为了保自身资金稳定的保守措施。”

就在郑州发布楼市新政的同一天，央行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和主要负责人参了会。

会上，中国银行间市场交易商协会表示，将继续加大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）服务民营企业力度，满足民营企业多元化融资需求。

业内预计，下一步将会有更多的民企借助政策支持，缓解流动性压力。

“目前央国企和一些稳健的民营房企还在推盘，最近也没有新增的停工项目了。”知情人士称。

郑州是全国保交楼运动的先锋，在新增投资之前，郑州的房企还得把大量的保交楼任务完成。

去年10月，《郑州发布》发布消息称，郑州全市已经排查出的147个已售停工、半停工的商品住宅项目，已有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、保民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。

但之后，郑州的保交楼就没有更新的进展公布了。

郑州烂尾楼啟福城停工多年迎来复工

根据开源地产团队研究报告，郑州市长何雄在政府工作报告总结中称，2022年在“保交楼”方面，郑州落实支持资金300多亿元。

一位郑州市场人士表示：“郑州现在很多项目交付，甚至有些交得还不错，像比较出名的烂尾公司名门城邦的名门翠园、建业的盛悦府都交付了，瀚海思念城也交付了，而且口碑还不错。之所以感觉没有保交楼信息，可能只是没有大规模再去说了，但保交楼工作推进一直都在进行。”

尽管如此，郑州仍有大量的停工项目需要得到解决，无论是对于政府还是房企，压力都不小。

“不可能解决所有问题。大部分项目还在建设。，虽然都知道不够（资金覆盖不了这么多项目），但至少还能开工。”一位郑州业内人士坦言。

更有一些项目至今仍处于停工状态，一家TOP30房企人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在从国开行申请保交楼资金，那些卖得好但资金链断了的项目很难拿到了，尽管利率只有2.6%，但这类项目往往没有资产抵押，不仅是郑州，很多地区都是如此。”

谁会跟上？

早在郑州出台15条政策之前，二线城市已经开始纷纷进行政策放松。

最先开始引起市场广泛关注的是一次“误解”。7月25日，一张“长沙探讨全面取消房屋限购限贷一事”的图片在网络上传播，内容为全面取消限购限贷进行讨论。不过随后，长沙市住建局有关负责人表示系误解。

7月28日下午，合肥出台了10项稳定楼市的措施，比如要推进商品房“现房销售”，探索“取消公摊面积”，商品房销售按套内面积计价等。

今年上半年合肥的前半段销售也处于上升趋势，但4月份后也进入了下滑通道。

另外一个二线城市南京，在郑州新政的第二天也发布了《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知。对购房补贴、房票安置、差异化供地、预售资金监管等8个方面进行了优化放松。

但是，对最关键的认房不认贷和存量房贷，只字未提，步子迈得显然没有郑州那么大。

南京楼市上半年1到3月环比都处于增长，但3月到6月连续下降，其中最多一个月下降了2611套。

沈萌表示：“郑州的政策应该会被其他城市效仿，因为这些措施也都是这次顶层设计的内容，并没有任何出圈。”

在8月4日，国家发改委、财政部、人民银行、国家税务总局联合召开的新闻发布会上透露，各政策部门当前正紧锣密鼓地制定出台政策，将涵盖购房、住房租赁、城中村改造、保障房等多个领域，支持力度大、覆盖面广。多管齐下，下半年楼市有望走出低迷状态。

但外界关注的核心仍旧是传了很久的一线城市能否放松。

近期，4个一线城市都表态要支持刚需和改善类的购房需求，进一步的动作，目前还没有。

广州和深圳市场已持续下行超过两年时间，北京和上海房地产市场量价近期也面临下行压力。

北京6月份二手房网签量11607套，环比下降10.6%，成交数据已经跌至2023年3月的一半，是今年以来成交量第二低，同时连续三个月跌破1.5万套；上海6月份二手房成交量12314套，环比下降了17.7%，相比于3月份23650套高点，近乎腰斩。

一位头部房企人士称：“尽管一线城市有压力，但需要缓冲期，因为一旦一线城市全面放开出现问题，后果很严重，谁也担不起责任。最后的结果很可能是，局部放开。”

而北京一家房企人士则表示：“完全放开限购可能性不大，最多是分区优化吧。现在还得小步试探，但稳不住估计还得深入，未来可能会在利率、税收优惠、一二套比例、普宅认定方面放松。”

沈萌称：“这次房地产市场政策调整的核心是一线和部分强二线城市，如果它们彻底放松限购会给房地产市场带来一定的交易活跃，但这种活跃既不是刚需也不是改善性，而是避险型的，可能导致大量资金被从其他城市楼市抽离，进入保值预期更强的一线和强二线城市楼市，然后全国房地产市场热度出现分化。”

从去年到现在，郑州楼市一直处在舆论的风口浪尖，这里本土房企盘根错节，旧改体量巨大，这样的市场情况也容易留下烂尾项目。随着政府的强力干预，郑州楼市在慢慢恢复，但外部环境已经不再会给郑州更多时间，这15条政策加持会是它们的“及时雨”吗？