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重庆又现千人摇红盘！购房者从中应该学会怎样的买房技巧？

上周末，楼市难得出现了一波小高潮。

前有恒大御府千人摇号现场，将售房部围得水泄不通。

后有蔚来云著神隐购房客，开盘前已将房源一扫而空。

多个热门楼盘扎堆开盘，让久未有大波澜的楼市终于牛气了一回。

从今年疫情发生后，重庆楼市回暖的步伐就一直比较缓慢，在这期间，有不少粉丝都向我们表示过疑问。

现在到底应不应该买房？买房又应该选择怎样的房子？

往往越是经济低谷的时期，就越容易出现资产的分水岭，所以咱们今天一起从这些热销盘中，寻找买房必须了解的技巧！

01

地段的重要性

以蔚来云著为例子，西永最便捷的地段。

拥有整个西槽目前唯一的轨道1号线，与龙湖天街仅一条马路之隔。

关于地段的重要性不言而喻。

但真的到买房的环节，购房者却往往陷入糖衣炮弹之中，却忽略了新区的庞大规划总需要漫长的时间去沉淀。

正如当年北区热，庞大的规划、梦幻的配套，成百上千的购房者一股脑扎堆北区。

我身边许多朋友都纷纷效仿，加入北境大军。

到了入住后才发现周围人迹荒芜，晚饭全靠楼下一家卤菜摊摊支援。结果梦幻的配套没等来，卤菜摊摊倒是先一步走上了人生巅峰，开起了门店。

同样的例子，如今西区风头鼎盛，但蔚来云著能够脱颖而出，最重要的一点是地段自身的“高保障”。

典型的攻守兼备。

攻，有未来向西发展大势的动力。

守，有成熟可见，配套便利的自住潜力。

02

配套的功能性

对于自住购房者而言。

除了地段以外，配套的功能性是最容易被错误理解的一件事情。

同样以御府、蔚来云著的热销为例子，二者都是目前区域内距离轨道最近的在售新盘。

分别是一号线微电园站及五号线重光站。

大多数购房者都会惯性的将轨道盘设定为同样价值，只要周边有轨道就是交通便利。

但实际上，轨道的功能性是有明显的强弱之分。

我们可以大致从功能上分为：

其中一类为：板块链接线。

例如3号线及环线等，这类线路里程长，且横跨多个区域。

这类轨道的功能性最强，链接的大多为市民工作、娱乐最热门的区域。

另一类则为：内部加密线。

例如最近关注度比较高的7号线、17号线，这类轨道主要职责是加强区域内的交通链接。

并且这类轨道在未来会越来越频繁出现，当重庆大体轨道轮廓清晰后，内部加密的轨道就会越来越多。

但功能性最低。

最后一类为：城际交互线。

典型的代表就是1号线和5号线。这类轨道从精神纬度上就是要拔高的“仰望”的地步。

毕竟人家从出生起，就肩负着主城与区县间这种超高格局的链接。

对于购房者而言，如何直观的判断轨道的功能性对于自己的价值呢？

最核心的一点就是“通勤能力”。

从普适性的角度来说：

板块链接线＞城际交互线＞内部加密线

举个例子：

3号线作为重庆最早一轮轨道成员中的一位，设计之初就需要承载市民出行、工作的重要责任。

链接的区域包括南坪、观音桥、新牌坊等众多成熟CBD。

无论工作怎么变，3号线的通勤能力总是有保障一些。

以此类推，商业等配套的功能性也是一样的，最关键的就是“实用”二字。

我们以工作日早9-10点的热力图来参考，就可以清晰的看出目前白领工作的主流区域。

由此也可以判断出1号线、3号线、6号线都属于通勤能力最强的轨道。

万金油环线由于途经各大板块，功能性次之。

这几条轨道的链接，不仅方便于自住者将来通勤。就算是拿出去出租，也都有更好的竞争力。

所以对于最近火热的15号线，购房者也可以好好研究起来，这条线未来也是属于通勤能力很强的轨道。

03

房子的价格是否夯实？

简单列举了外在的基因，接下来咱们看一下楼盘的内在基因。

同样以御府和蔚来云著作为例子（申明一下，真的不是广告）。

御府的产品特点是面积段很广的洋房社区，即有罕见的两室品质型洋房，也有四室的改善型洋房。

蔚来云著也同样，与西永刚需热门楼盘院士廷高层类似的价格，却是小高层的产品。

虽然开发商属于跨界，涉足地产的经验不足，但是从产品类型的定位上性价比就很明显。

他们两者本身就属于配套+地段都比较优质的楼盘，价格一旦合适。

性价比自然上来了，自然就是卖的好的节奏。

比如在新区如何判断楼盘的价值？

最简单的方式就是先筛选同类型产品，产品类型越稀缺，价值潜力越大。

比如在一众改善盘区域中，只有几株高层独苗。

那自然价值空间大。

新区拥有大量的新购房者，这类新房并未经过充分的二手房市场流通，换句话说这些房子在二手房的领域，价值是尚未被完全证实的。

未来如果有一定量的购房者选择同时出售，在短时间内，这个区域的房价体系就是不稳定的。

二手房东们互相压低价格竞争时有发生。

所以同类型的产品越少，竞争者也就越少，无论是价格或是二手市场的流通性也都更有保障。

同时，品质好≠有性价比。

最重要的还是价格和品质的微妙关系。

我们有许多粉丝都有相同的经历，去看了某个盘，听了一轮梦幻的规划，再一看房子的品质也不错。

一股脑热，就直接下了定金。

所谓的性价比，是建立在你买下这个房子所有的价值之后，仍然有获利的价格空间。

如果一套房子把所有的优势，最终全都转化为了价格，甚至透支了未来的价格空间，那它最多只能算是“一分钱一分货”的产品。

和性价比本身没有什么关系。

最典型的反面例子，就是白马凼困兽天宸一品。

堪称重庆近现代史上最惨的楼盘，没有之一。

从19年4月开盘至今，仍旧只卖出了一套房…

这个盘超人早在去年年中就去踩过盘，用他的话说，就是品质听起来还是很不错。但就是价格对比起周边的房子，有点格格不入。

所以，尽管天宸一品此前降价6000元/㎡，也依然无人问津。

当初11727元/㎡的地王价，也只能笑着活下去。

除此之外，曾经咱们S姐踩盘过的中央公园的阳光城·未来悦。

阅盘无数的S姐就被未来悦的品质所吸引，无论是地段还是目前可见的装修品质，都非常心动。

最终一看价格，22000元/㎡…算了，打扰了。

在市场的反馈中也有着明显的体现，作为重庆购房最热门的板块之一，未来悦1月底开盘的楼栋至今去化也只有40%左右。

据克而瑞数据报道，未来悦最新开盘的楼栋，首开也只有30%左右的去化率。

对于中央公园罕见小户型产品来说，十分惨淡。

对于这两个楼盘而言，无论是过高的地价也好，或是过硬的产品也好。

当价值的成长空间被价格榨干，

留给购房者的，都只剩下一座幻美的空中楼阁。

04

结语

对于买房者而言。

无论是正在发展的新区，或是寸土寸金的核心区。

没有真正十全十美的房子。

但如何在价值分水岭的档口，选择到真正优质的房子，才是最重要的事情。

如果您正在购房的路上十分迷茫，不如扫描下方的二维码，尽情的骚扰咱们的超人~~~

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