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行政高管们必须了解的职场游戏《八》

做生意有可能一毛不拔吗？

- 无需支付员工薪资，但每个人也能高效地工作！

- 无需支付租金，但办公空间也可以让员工尽情使用！！

- 无需花钱更新科创技术，但每个人依旧可以解决好手头上的工作！！！

显然只有在奴隶制时代才有可能，虽然这些这长久以来都是商人和企业家们梦寐以求的。

既无可能，那么“买”是获得生产资料和劳动力的唯一方式。

不管你愿不愿意承认，职场的形成本质上就是在一桩桩雇主与雇员、用户与供应商之间的买卖关系之上建成的。

因此，工作场皆为生意场。

既然是生意，那么企业主就要想办法让收益最大化。

让“买”的成本尽可能低 —— 降低原材料、生产资料的获得成本；降低劳动力招聘、薪资的成本。

让买来的“东西”尽可能多的产出产品，“物尽其用、榨干价值”—— 或减少生产资料、原材料的损耗和浪费，提高资源的利用效率，减少员工“摸鱼”情况的发生；或延长劳动时间，让员工创造更多价值；或通过技术创新、培训来提高劳动生产率，减少员工的必要劳动时间，获得更多的“相对剩余价值”（不了解马克思剩余价值理论的读者请Google或百度查询）。

让生产出来的产品尽可能“多”或尽可能“贵”地销售出去 —— 或让销售多跑客户、多跑市场；或通过广告、营销增加市场曝光度和品牌知名度；或让价格足够低，打压竞争对手，抢占市场；或树立起针对特定消费群体的品牌形象，形成差异化优势，精准获客；或让自己成为“人人仰慕”的奢侈品，就像LV、爱马仕。

读者可能会问，这些与工作场所有关系吗？

当然有。空间是企业运营过程中仅次于人力的第二大成本，通常占到了企业经营成本的10-20%。同时，空间又影响着劳动者的工作效率。因此工作场所的空间管理对企业“降本增效”的意义巨大。

同时，空间是企业文化、品牌形象的视觉化表达，因此也常被用来作为吸引人才、顾客的工具，可以帮助企业降低招聘、获客的成本。

如果以生意的眼光来看待工作场所，除了选址、租赁之外，企业行政高管们至少要“算计”好七件事情，才能做好这桩“生意”。

以下，就让我们来好好“算计算计”。

过去，大多数企业都是直接通过扩大、缩小办公区域的面积来适应企业规模的变化，但很少反思现有的空间是否被合理化地使用，没有意识到这背后有多大的价值提升空间。实际上，很多企业的工作场所空间并没有被充分利用，主要原因有二：

1） 建筑设计不合理造成实用率低——或是有大量尖角或异形的空间难以使用，或者是核心筒、走道等公摊面积过大。一家1000人的企业如若租赁一栋实用率66%的写字楼，大约需要15000平方米建筑面积；如租赁实用率71%的写字楼，则只需要14000平方米。按每平米月租金200元计算，一年租金价差就达到了240万元。

2） 室内功能布局不合理造成空间利用率低——比如过大的会议室、过多的工位等造成闲置浪费。我们过往的项目数据显示，大部分客户工位占用率约在80%-85%（占用率=已分配工位数量/总工位数量）之间，而工位平均使用率大部分在60%-70%之间（使用率=实时使用状态工位数量/总工位数量）。这意味着大部分客户有10%-20%的空间面积可以被压缩优化掉。按每工位年运营成本5.5万元计算，一家1000人的企业一年就可以节约550万元以上的成本。

在过去100年中，技术对生产绩效的提升是非常显著的。彭博资讯（Bloomberg）2022年发布的数据报告显示，由于技术的进步和经济增长方式的转变，标普500企业每生产价值100万美元的产品或服务所需的劳动力密度（Labour Intensive）比1980年代降低了70%。1980年代中期生产100万美元或服务产品需要8个人干一年；而到2020年只需要2.3个人。如果算上通货膨胀，劳动生产率实际提升了35%。

如今，我们的工作场所变得愈发智能，效率也大幅提升。比如，过去预订会议室需要联系工作人员提前几天预定；而现在，可以直接通过手机预订！过去我们写一份PPT或报告可能需要绞尽脑汁花上几天的时间；而如今在ChatGPT的帮助下，可能只需要花上2-3个小时。

将科技带入工作，意义不止在于提高工作、协助和沟通的效率和便捷性，又有助于企业节约人力。很多劳动力角色，正在被AI逐渐替代。比如，我们发现工厂中工人的数量越来越少了，“黑灯工厂”正逐渐流行；办公室中客服人员、代码检测人员的数量也在减少，取而代之的是各种“智能语音客服”、“代码检测程序”。也许有一天，也将产生“黑灯办公室”。虽然这对于雇员是场灾难，但对于企业家却是难得的“机遇”——虽然在固定资产上的投入多了，但人力支出少了，“相对剩余价值”多了。

我们可以用空间管理来算个账。

以一个3万人的企业为例。传统的FM外包组织构架下，可能需要4名驻场外包“空间专员”的管理模式。

空间专员一般负责人工盘点统计工位数量、使用率分析、空间分配管理、成本核算、图纸及文档管理等，并向总部行政或FM汇报，薪资大约20-25万人民币/年。为此，企业每年付出的人力外包成本约为100万。引入空间管理系统后，空间管理模式可改为“总部行政或FM直管+小物业前台兼定期巡场”的模式，“空间专员”的专职外包角色可直接取消。可能企业前期投入空间管理系统需要150万，但是2年即可从节约的人力成本中收回投资回报。

生活与工作的平衡是增加幸福感表现的重要因素。大多数职员平均每天有三分之一的时间在上班，而办公室承担了其中90%以上的时间。

很早人们就意识到了室内环境对健康的影响。——从早期对“病态建筑综合征”的关注，到如今健康建筑成为一项国际标准，工作环境的健康与福祉日益引起企业和社会的关注。

许多科学研究表明，工作环境条件可以显著影响员工的工作绩效和身心健康，例如：

- 封闭的办公场所更容易刺激皮质醇，增加心里压力；而开放式办公空间能够舒缓刺激和压力。

- 室内通风不良的建筑物内会产生过量二氧化碳直接影响人们的血液循环，会令人容易感到昏昏欲睡，疲惫不堪，工作效率低下，甚至生病。

- 办公场所拥有绿色空间有助于缓解视觉和心里疲劳，提高工作专注度。

- 办公场所过高或过低的室内温度会导致工作表现下降10%（相比舒适状态下）。

- 办公场所内的噪音干扰会导致工作表现下降66%。

投资于人，将盈益于商。加州大学伯克利分校的一项研究发现，工作满意度与工作效率是显著相关的。员工满意度每提高15%，工作效率将提升1%-4%；华威大学经济学家研究也发现，愉快的办公环境可以让工作效率提高12%。

对员工福祉的关注意义不止于此，更事关企业ESG，进而将影响核心业务。现在，在大部分海外市场，上市公司都被强制要求披露ESG报告。而这进一步影响了企业的采购策略。

我们的一个轮胎企业客户告诉我们，他们向跨国车厂出口销售产品时，合同上对方明确要求他们提供企业ESG报告作为合同附件。中国大陆也预计很快将实施这一措施。

当员工福祉上升到ESG披露层面，就不再是随便采取一些改善员工福利措施那么简单，而是需要更系统化的开展工作，让成果可被认证。因此，引入国际WELL认证体现以人为本的实践以及对员工及客户的关怀，不失为理想的方式。

企业挑战WELL标准的运用，并通过审核获取认证，可能需要花费几十万、百来万的认证咨询费；但是，这绝对是一笔合算的买卖。

国际WELL建筑研究院（IWBI）的研究报告（Investing in Health Pays Back）显示，获得健康认证的企业，员工缺勤、离职率大幅下降，工作效率大幅上升（有的案例达到30%）,且资产价值也会跟着有正面提升。

联合利华通过财务绩效分析也发现，为员工健康每投资1欧元，整个欧洲公司将可得到6欧元左右的回报。同时，很多企业还在纠结于ESG报告怎么写，WELL at scale（WELL规模计划）也提供了对标SASB、GRI等有助于提升ESG，或是对标SDG、GRESB等其他可持续相关表现的成果报告，单此一项，又可以为企业节约一大笔交给四大会计事务所或其他ESG报告编写机构的费用，甚至有机会与投资人或银行撬动更大的投资基金。

何乐而不为呢？

前言

第一章：项目怎么这么复杂!!!

第二章：您想获得什么？

第三章：少即是多

第四章：“工作场所”的构成

第五章：“工作场所”的策略

第六章：第一个触发按钮——设施管理（FM）

第七章：1平方米的企业空间价值

第八章：工作场皆为生意场 – 7个生意经（一）

第九章：工作场皆为生意场 – 7个生意经（二）

第十章：工作场皆为生意场 – 7个生意经（三）

第十一章 那些导致工作场所设计失败的因素

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下周二将继续更新

第九章：工作场皆为生意场 – 7个生意经（二）

大家敬请期待！！！

本书《工作场所策略：高管们必须了解的游戏》中，作者们根据20多年的工作经历和感悟，总结出在企业空间管理方面理性又合理的思考和决策方式，希望帮助各企业高管们和有兴趣了解更多关于企业空间管理的人士，加深他们对工作场所的理解和认识，提升对工作场所规划、设计和管理的水平。