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2021年12月我国70城新楼盘价格:50城环比下挫 下跌略缓解,

时间:2023-10-05 05:22:56 来源: 浏览:

从“巅峰”到“回落”,香蜜湖、翻身、坂田等地房价跌逾10%|深圳楼市这一年③

【南方日报、南方2021年度深圳特别策划报道】

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随着2021年度内最后一组楼市数据发布,这一年楼市(本文指住宅市场)的表现尘埃落定。

1月15日,国家统计局发布2021年12月份商品住宅销售价格数据。其中,深圳二手住宅价格指数环比跌幅再扩大,而同比则微幅上涨。

纵观全年一、二手住宅成交价格趋势,在2021年2月,深圳官方发布二手住宅成交参考价后平稳回落。

另据机构统计,深圳多个热点片区二手住宅价格下降,其中不乏香蜜湖、翻身、坂田等地,跌幅均在10%以上。

成交量方面,2021深圳全年一、二手住宅合计成交93116套,成交总量创近4年新低。其中一的住宅成交52417套,比2020年增加15.5%;二手住宅成交40699套,比2020年减少57.3%。值得留意的是,2021年二手住宅成交量为2007年以来新低。

2021年深圳楼市,历经二手住宅成交参考价、房地产税等影响后,从2020年的“巅峰”,到如今的理性“回落”。

南方+ 冯少文 制图

南方+ 冯少文 制图

南方+ 冯少文 制图

“巅峰”时刻,2020年房价连续9个月同比涨10%+

跌宕起伏,这一轮深圳楼市起于2020年。

2020年深圳楼市行情高涨,全年成交一、二手住宅合计超14万套,创下了继2015年后,五年内的最高纪录。

具体来看,2020年的行情萌发于3月,其中二手住宅突破8000套,随后的4-9月持续保持在7600-13000套的高位上运行;在10-12月小幅回落至5000-6800套之间。

这一年的6月、7月、8月单月成交量甚至冲破1万套,7月成交更是高达1.3万套。而距离此次最近的破万套记录的月份,还是2016年的3月,彼时成交1.8万套。

南方+ 冯少文 制图

价格方面,以二手住宅为例,据国家统计局,自2020年4月起,同比涨幅连续9个月企稳在10%以上,且一度超过15%。若以一年前总价为600万元的房子涨幅10%-15%匡算,一年后的涨幅可达60万元至90万元。

南方+ 冯少文 制图

对此,有业内分析指出,2020年二手住宅成交量持续放量,受益于货币政策宽松。2020年,全国迎来三次降准,分别在1月全面降准,3月、4月定向降准,合计释放长期资金1.75亿元。

在二手市场的带动下,2020年下半年新房住宅成交量上升,8月突破4000套后,一度在11月冲到6200套的高位。从入市情况来看,2020年下半年,有如光明金融街华发融御花园、电建地产洺悦府等网红楼盘的入市,将新房市场的关注推向新高度。

而为遏制市场持续过热,官方发文降温。2020年4月,深圳严查经营贷等违规资金流入房地产市场,并在7月发布“715新政”。

“回落”至新低,香蜜湖片区跌17%

受“715新政”影响,加之2021年初针对购房资格的严格审核,以及2021年2月,深圳发布二手住宅成交参考价影响。2021年深圳住宅成交量腰斩,价格也明显回落。

以对市场相对敏感的二手住宅数据为例。据国家统计局1月15日数据,过去的2021年12月,深圳二手住宅价格环比指数为99.6,跌0.4%;同比涨0.6%,价格指数为100.6。

值得留意的是,深圳二手住宅价格已连续8个月环比下跌,在此前的10月、11月跌幅收窄后,再次下探至0.4%;同比方面,价格涨幅已经连续10个月回落。

纵观全年,在2021年2月,深圳官方发布二手住宅成交参考价后,深圳二手住宅价格平稳回落。

另外,据机构统计披露,2021年下半年与上半年房价对比,香蜜湖二手住宅成交价跌17%,而南头、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

南方+ 冯少文 制图

二手住宅成交量方面,回看全年,2021年1月份延续了2020年的市场热度,成交超7000套;2月份则受传统节假日春节影响,成交4166套;而3月开春后,成交量反弹,再次逼近7000套。对此,有业内分析认为,3月成交量激增,其中不乏2月发布官方发布二手住宅成交参考价影响,买家抢闸过户。

随后的4至10月,成交量连续7个月下挫,11月微幅反弹到2200套以上,然在12月再降至2076套,企稳2000套以上。

受二手市场传导,一手住宅市场行情趋同。其中,4月至6月,连续三个月成交量下行,随后的5个月则徘徊在3300套至5900套之间,且数据起伏明显。除了8月、11月集中备案在5600套以上外,新房市场整体表现低迷,下半年陆续打折促销。其中,此前红极一时的华润城润玺二期,目前也启动了全民营销活动。

而从价格来看,一手住宅价格在10月、12月环比出现0.1-0.2个百分点的回落。

观察:住宅库存一度告急

实际上,一手住宅成交量低迷,与入市楼盘的数量、楼盘关注度不无关系。整体来看,2021年深圳新房住宅供应量“前低后高”。1-6月平均每月供应仅2300套,平均每月成交则达到了4300套。

南方+ 冯少文 制图

2021年春节后,住宅新盘入市节奏放慢。在2021全年计划供应6万套的前提下,上半年新增可售住宅不足1.5万套。与此同时,网红盘供应更是改为每隔一个月供应一个——

3月光明宏发万悦山一期开盘;

5月宝安兴围华府开盘;

7月光明星河天地三期开盘;

直到9月,深圳楼市一口气供应7个网红盘,而此时,市场已然降温。

数据显示,2021年上半年的成交住宅2.6万套,而新增预售房源则不足1.5万套,致使可售住宅库存一度告急,可售住宅从1月份的约2.7万套,降至1.8万套。其中,3月供应仅920套,而3月对应的成交量则超过5300套。

供应紧张情况持续到8月,彼时可售住宅仅约1.6万套。

南方+ 冯少文 制图

上半年库存去化快,加上供应滞后,致使一手住宅去化周期持续缩短。据美联物业统计,2021年前8个月,一手住宅去化周期从6.8个月降至3.4个月。4月-8月更是持续徘徊在4个月上下。也就是说,按彼时市场消化速度,仅用4个月就能将深圳新房住宅卖完。

随后,一手住宅入市房源增加。9月供应达到1.2万套,11月破万套。不过,此时市场观察情绪已浓,新房成交量直转急下,深圳楼市再现折扣卖房。

观点:2022年供应量保持高位

2022年市场走势如何,是否持续低迷?对此美联物业认为,未来一年,一手住宅入市量将保持高位,一、二手成交量上升。

美联物业表示:

2021年,深圳坚持“房住不炒”定位,缓解住房供给压力,颁布了增加居住相关文件若干,因此预计2022年,开发商推盘的速度仍将维持在高位水平,而随着土地出让方式的变化,更多限价房入市销售,新房房价稳定,预计2022年新房市场将延续量微涨价趋稳的趋势。据美联物业全国研究中心监测,2022年全市144个项目有潜在的入市意愿,且入市项目仍集中在原关外地区。

二手住宅方面,二手房成交参考价政策出台以来,威力巨大,去年二手住宅成交量7个月连跌,直到年底稍微回暖。春节假期结束后,恰逢二手房参考价政策满周年,经过一年的调整期,预计二手住宅市场在一季度后逐渐复苏,但整体还是难以恢复之前的火热行情,将保持平稳发展,因此预计2022年全市二手住宅成交量将有所回升。2022年,二手房价方面,预计继续实行二手房参考价政策,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳知名地产评论人朱文策则表示,这一年的深圳楼市数据表明,二手住宅成交参考价对于市场的影响,远远超过历史上任何一次调控。他认为,这主要折射出深圳的房价已经很贵了,买家不通过贷款几乎买不起,所以,居民需要花上很长一段时间积累储蓄,才能负担得起住房。

不过,他强调,随着买家的积蓄慢慢增强,市场也会逐渐稳定下来。假定住房参考价是合理价,那么当真实成交价调整到住房参考价的大致区间范围时,成交量就会复苏。在历史上,类似住房参考价的政策也不是第一次,比如最早推的住房评估价过户、三价合一,在性质上都是一样的。

【图/文】冯少文

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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