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上海大虹桥“出问题”了？当地的中介、上班族、专家这样说

最近，有自媒体发帖表示上海大虹桥“不行了”“出问题”了，有的说该区域租房市场出现了挂牌量涨、租金跌但租不出去的情况，还有的说部分商务楼宇“人去楼空”“大厂搬离”……

这是真的吗？解放日报·上观新闻记者多方求证。

房屋中介：不要夸大一时的交易情况

租房市场是自媒体“唱空”大虹桥的依据之一。有自媒体称，截至今年5月6日，整个徐泾板块在链家、贝壳的挂牌量达到1200套，比去年年底多出近200套；同时，房租价格跳水10%甚至更多。因此，该区域内的中介愁、房东也愁。

不过，记者以租房者身份走访发现，当地中介并没有自媒体说的那么焦虑和悲观。

中介侯先生承认，近期徐泾板块租房挂牌量增加的情况属实。但他觉得，并非因为“大虹桥不行了”，而是由于板块内多个新盘在去年底、今年初集中交付，包括蟠龙天地二期、万科天空之城五期、招商虹桥公馆等，导致同期进入租赁市场的房屋总量增多。同时，三四月向来是租房淡季，去化较缓。侯先生说，随着毕业季临近，租房市场很快将迎来一个小高峰。

大虹桥新房和次新房都很多

在租金方面，降价现象确实存在，但主要出现在目前市场保有量较大的新盘房源，而不是区域内的所有房源，幅度也因房而异。以部分自媒体提到的“降价暴风眼、租金降幅达20%”的蟠龙天地小区为例，该小区租金确有下降，但与近期小区二期交付、大量新房涌入租赁市场有关。“不少业主是‘以租还贷’，愿意降价推动成交，平均降幅在3%至5%左右，没有20%那么夸张。而且随着供求稳定，价格会趋于平稳。”侯先生举例，同属大虹桥板块的通用昱慧苑在刚交付时，最大挂牌出租量曾超过100套，第一年月租金在3000元左右，但一年半后达到四五千元，与市场均价持平。记者通过第三方平台查询，目前该小区的在租房源为个位数，80平方米左右的户型月租金约4500元，100平方米左右的户型月租在5700元左右，与前几个月持平。

另一名中介陈小姐认为，部分自媒体关注的是月租金高于8000元的高端或准高端楼盘，并没有体现大虹桥租房市场的全貌，“在大虹桥租房市场，求租者大多是22岁到30岁的年轻人，最受欢迎、需求量最大的是月租金低于5000元的‘刚需房’，而那些月租金近万元的楼盘仅占租房大盘的一两成。”她透露，在大虹桥“刚需房”租赁市场，并没有出现挂盘量激增、价格跳水等现象。例如，临近地铁17号线诸光路站的二联馨苑，70平方米的精装两居室月租金在5000元上下，是该片区出租入住率最高的小区之一；毗邻国家会展中心的西郊家园，不同房型月租金从2500元至5000元不等，同样很受租客欢迎。“不能只看高端楼盘，也不能以偏概全，就我们看来，高性价比的房屋始终不愁租客且价格稳定。”陈小姐说。

短期的房产供应量增加，确实会影响租赁市场，但不足以说明一个地区的长期走势

那么，集中挂牌的高端楼盘会租不出去吗？

市场似乎也不那么担心。中介李小姐说，大虹桥的教育资源不错，部分父母为了让孩子上学，特意选择租住在大虹桥，近期区域内有部分楼盘的出租量明显提升，“因为附近的学校开始招生了”。她觉得，根据大虹桥的建设规划，还有不少学校即将竣工，随着更多生源涌入，区域内中高端的住房需求还会增加。

侯先生则认为，区域内优质园区、企业很多，比如中国核建上海科创园、上海美的全球创新园区、青浦银科金融中心等都在建设或已经投入使用，意味着越来越多的企业高管、高级创业者等群体将在大虹桥安家落户。届时，高端房源也会迎来自己的主人。

有意思的是，租房市场从来不会一成不变。就在自媒体认为大虹桥租房市场出现“问题”后不久，大虹桥的中高端租房市场就出现了新动向：5月11日，蟠龙天地小区在某中介平台的挂牌量为104套，但到5月21日，挂牌量剩余95套。“这个小区前两个月的出租量是不理想，只有4套，但最近10天里租掉了9套，说明市场始终在变，没必要夸大一时的交易情况。”多名中介这么说。

上班族：人更多了，商务设施更全了

“‘大虹桥出问题了’？这个结论太不符合我的感知了。”这是李倩（化名）看完部分自媒体文章后的第一反应。自从李倩所在的科技公司2017年将上海总部选址虹桥商务区以来，她已在大虹桥工作了5年多，“最直观的感受是大虹桥的人气越来越足。举个例子，以前这里的‘网红餐厅’几乎不用排队，但现在开始排队了。”

李倩一连用好几个“越来越”形容她眼里的大虹桥，“公司刚落户时，周边商务设施比较少，但现在除了大商场，小店也越来越多，业态丰富。在我们公司周围，大中小企业都越来越多，年轻人越来越多。”看到部分自媒体用房价“做文章”，她也有话说，“除了自己租房，大虹桥有不少公司为员工提供人才公寓或宿舍。我们公司也有类似的配套，租金远低于市场价，步行可达。其实，很多公司都看好大虹桥，为了留住人才，会提供对应的服务。”

李倩感受到的大虹桥人气，记者也在大虹桥的商业新地标“古镇+商业”蟠龙天地里感受到了。一个普通的工作日，还未靠近这座“城市中的古镇”，仅在地铁17号线蟠龙路站出入口，就涌现大量游客。古镇上，熙熙攘攘的游客挤满青石板小路，游船码头等待的游客排着长队，到了饭点，餐饮店更是门庭若市，排队等位的架势十分热烈。

工作日上午，大虹桥的商业新地标“蟠龙天地”里客流不小

不过，在部分自媒体眼里，似乎没有这样的人气。有的帖子还说，位于大虹桥的“阿里中心人去楼空”，得出“大厂撤离大虹桥”的结论。这是真的吗？

记者现场走访发现，“阿里中心”是由多幢写字楼组成的产业园，目前有的楼层有企业入驻，也有的楼层空置着。园区内星巴克咖啡馆的店员说，最近客流挺正常，“没听说要搬空”；也时不时有上班族进入门店消费。

面对自媒体的结论，阿里巴巴相关人士澄清：阿里巴巴在2009年便入驻虹桥商务区，并非自媒体所写的入驻不久便搬离。近年来，阿里在上海本土业务持续发展，饿了么、盒马、大润发等大量总部岗位均位于上海，原有办公空间容量有限，所以阿里巴巴在徐汇滨江建设了总部办公区，随着总部办公区落成，人员将逐步从不同办公区集中到总部。这是企业根据发展趋势进行的调整，并不是撤离大虹桥。相反，阿里中心作为阿里巴巴的物业资产，仍在正常运营。“总之，阿里巴巴看好上海发展，扎根上海发展决心也更加坚决，投入力度持续在加大。”该人士总结。

在阿里中心工作的成想先（化名）认可这一说法。他并不是阿里系公司的员工，而是所在公司租赁了阿里中心的办公空间，“自媒体可能误把阿里中心当成阿里巴巴上海总部了。其实，这里就是一个办公园区，原先也只有阿里巴巴的几个事业部在这里工作，现在仍有。估计以后会有更多的企业在这里办公，不一定只有阿里巴巴。”对于大虹桥的发展，他和李倩一样看好，“人越来越多，连打车都比以前困难了。”

大虹桥阿里中心正常运营

数据也显示，“大虹桥”对企业的吸引力不仅没有降低，而且越来越强。近年来，虹桥国际中央商务区作为虹桥国际开放枢纽的核心承载区，主要经济发展指标全面提速，显示度、引领力和竞争力持续提升。在过去一年，大虹桥新增法人企业数近万家，累计法人企业数超过6.1万家；外商投资实际到位金额增长1倍，进出口总额增长8.6%；全年累计吸引重点投资近1300亿元，增长超60%。

主导产业有变化，企业、人才“双向奔赴”

对大虹桥而言，不仅有蟠龙天地这样的商业地标，更集中了众多新兴产业、前沿产业的企业。说起大虹桥地区的企业和相关机构发展情况，上海前滩新兴产业研究院秘书长吴昀华如数家珍——

西虹桥区域拥有国家唯一以“北斗导航”为特色的北斗西虹桥基地，集聚了100多家“北斗+”“+北斗”企业，包括华测、联适、威固、海积等，形成了完整的北斗产业链；此外，该区域还吸引了10余家上市公司地区总部，包括库克医疗、华润医药、安踏、波司登、美的、三棵树等；开园不到一周年的中国上海人力资源服务产业园虹桥园区，落地了120多家人力资源类企业，包括万宝盛华、CDP集团全球总部、上海外服等龙头企业；虹桥海外贸易中心吸引了35家国际贸易投资促进机构，联系超过150个国家地区……

对部分自媒体借助房价变化等“唱空”大虹桥的做法，她觉得应当全面看待有关现象：大虹桥的支柱产业正在进行结构性优化，从基于交通优势的产业开发转向大商务、大科创等新功能的高能级产业涌现。

“大交通”“大会展”“大商务”“大科创”功能互相融合，把人吸引来、留下来

吴昀华解释，“大交通”“大会展”“大商务”“大科创”是大虹桥的四大功能，前期集中开发各类地产，主要是基于大交通功能，看重的是枢纽地位、流量价值，“房产”是载体、是容器，先行启动也符合地区发展的逻辑。经过这些年的发展，大虹桥的会展、商贸、商务功能越来越强，房地产业不再是区域的主导产业，异军突起的是那些能体现大虹桥功能深化的企业和机构。从近期落户该地区的企业看，围绕新能源、半导体、大健康等新赛道的企业越来越多。

“大虹桥不仅有便捷的交通，更有直接与国际接轨的服务和资源，包括商事仲裁、检测检验等。这也决定了如今选择大虹桥的企业有了变化——以前，企业来大虹桥是建立‘上海总部’，但现在，来大虹桥是建立‘中国总部’，为的是立足大虹桥，辐射全球。”吴昀华觉得，大虹桥已经成为“对内开放、对外开放”的新据点。

典型之一是神马电力集团。2016年，总部在江苏的神马电力集团在大虹桥注册成立了上海神马电力控股有限公司，就此立足大虹桥，联通全球。依托虹桥国际化出海口优势和高端人才优势，神马电力集团的新型外绝缘电网方案一举获得巴西一条电网的30年特许经营权。同时，大虹桥成为神马电力集团高级研发人才的汇聚地，今年全球各分支机构的研发人员都将来此培训。

高附加值的新兴产业发展于此，高能级人才汇聚于此，还会有自媒体说的那些“问题”吗？“当然不会。高层次的人才会留下来，最终实现企业、人才与整个地区的‘双向奔赴’。”吴昀华乐观地表示。

大虹桥仍在热火朝天地建设中

来源： 上海网络辟谣微信公众号